Ordinanza di assegnazione della casa familiare e opponibilità ai terzi

Con l’ordinanza n. 9990 del 10.04.2019 la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’annosa questione dell’opponibilità dell’assegnazione della casa familiare al coniuge presso cui sono collocati i di figli minori, in caso di cessione dell’immobile a terzi.

L’ordinanza in esame assume peculiare rilievo in quanto viene compiuta dagli Ermellini una precisa disamina di tutte le possibili situazioni in cui l’interesse alla conservazione del residuo nucleo familiare e quello alla disponibilità del bene da parte del legittimo proprietario, entrambi costituzionalmente garantiti, devono trovare un equilibrato bilanciamento.

Invero, come rilevato dai Giudici di legittimità, si possono distinguere una molteplicità di situazioni nelle quali si rende necessario verificare l’opponibilità della situazione giuridica di detenzione qualificata dell’immobile destinato a casa familiare da parte del coniuge assegnatario, presso il quale sono collocati figli minori o convivente con maggiorenni, non ancora – senza loro colpa – economicamente non atuosufficienti, al terzo acquirente od avente causa dall’altro coniuge, proprietario, comodatario o conduttore dell’immobile.

IL CASO – Il Tribunale di Teramo aveva disposto la condanna al rilascio dell’immobile adibito a casa familiare, attesa la anteriorità del titolo trascritto dal terzo prima del provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario del figlio minore.

La Corte d’Appello di L’Aquila, investita della questione, riformava la decisione disponendo che il rilascio non poteva essere disposto in quanto il coniuge affidatario aveva acquistato la “detenzione qualificata” dell’immobile adibito a casa familiare prima della compravendita, e che la conoscenza da parte dell’acquirente della destinazione d’uso dell’abitazione rendeva opponibile il diritto di godimento al terzo acquirente.
Veniva quindi proposto ricorso per Cassazione affidato a sei motivi.

LA DECISIONE – La Suprema corte, accogliendo il primo ed il secondo motivo di ricorso, ha risolto questa vicenda stabilendo la prevalenza del diritto dell’assegnatario solo nel caso in cui il terzo abbia effettuato il suo acquisto con una “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere oppure se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupano l’abitazione.

Negli altri casi, al terzo acquirente non è opponibile l’assegnazione della casa coniugale successivamente disposta, prevalendo il diritto precedentemente acquisito.

Sul punto, la Terza Sezione ha enunciato il seguente principio di diritto: “con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene – collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155 quater c.c., e della disposizione della L. n. 898 del 1970, art, 6, c. 6, soltanto se il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto , in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia”.