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Pertinenza esente se strumentale all'abitazione


E’ quanto ha disposto la Suprema Corte di cassazione in concomitanza dell’Ordinanza N°29258 del 06 dicembre 2017
Pertinenza esente se strumentale all'abitazione
I Giudici di Legittimità nel caso di specie hanno subordinato l’esenzione ICI della pertinenza alla imprescindibile verifica in ordine alla sussistenza del profilo oggettivo e fattuale riconducibile alla "reale accessorietà" della pertinenza rispetto al bene principale. In quest’ottica non può essere disatteso il requisito della contiguità dell’immobile pertinenziale rispetto a quello principale, conditio imprescindibile per il riconoscimento dell’agevolazione fiscale ICI. In altre parole, un garage posto ad una rilevante distanza dall’immobile destinato ad abitazione principale non può dirsi pertinenziale rispetto a quest’ultimo pregiudicando ciò il beneficio fiscale ICI/IMU.
- L’ art.817 c.c. e la normativa sulle pertinenze:
La categoria delle pertinenze supplisce alla eliminazione degli immobili per destinazione; tuttavia, la categoria ha una sfera di applicazione più ampia poiché abbraccia più generalmente il rapporto tra cosa principale e cosa accessoria.
Volendo dare uno sguardo alla normativa di riferimento in tema di pertinenze rileva segnalare la previsione normativa di cui all’art.817 c.c. in cui è testualmente disposta la definizione Codicistica di pertinenza:"sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
Occorre quindi, perché si abbia pertinenza, che la destinazione dell’immobile non sia transitoria od occasionale, ma abbia carattere di stabilità. La destinazione può essere effettuata in tal modo dal proprietario della cosa principale come da ogni altro titolare di un diritto reale di godimento sulla cosa medesima. Resta escluso che il rapporto pertinenziale possa essere creato dalla volontà del conduttore. Tale esclusione, sulla quale non è mancato qualche dubbio, trova la sua ragione decisiva nel fatto che gli effetti del rapporto pertinenziale non si possono verificare nel caso in cui la destinazione sia opera del conduttore.
La costituzione del rapporto di pertinenza non pregiudica, come è ovvio, i preesistenti diritti che i terzi abbiamo sulla cosa che è posta in relazione di subordinazione rispetto ad un'altra.
In altre parole, la nozione di pertinenza non può prescindere da una effettiva destinazione dell’immobile a "servizio o ad ornamento" dell’immobile principale. Al requisito cosiddetto oggettivo deve aggiungersi quello soggettivo riconducibile al proprietario dell’immobile principale il quale volutamente e coscientemente deve attribuire all’immobile pertinenziale tale effettiva destinazione.
Quanto alla normativa ICI/IMU attualmente vigente riferita al regime delle pertinenze la stessa dispone che l’esenzione tributaria spetta solo alle unità immobiliari censite con categoria catastale C/2, C/6 e C/7 con massimo un immobile pertinenziale per ciascuna categoria catastale di riferimento.
Tuttavia, nulla è detto sulla specifica ubicazione delle stesse rispetto all’immobile principale pur considerando che il requisito della contiguità spaziale del bene pertinenziale non può essere disatteso in sede di verifica rigorosa in ordine alla effettiva destinazione della pertinenza a servizio e ornamento dell’immobile principale.
- Principio disposto dalla Corte di Cassazione nell’Ordinanza N°29258 del 06/12/2017:
Particolarmente interessante è il principio giurisprudenziale palesato dai Giudici di Legittimità in ordine alla necessaria prova circa la sussistenza della qualifica di pertinenzialità di un immobile rispetto all’unità immobiliare principale, al fine di esentare la pertinenza stessa dall’obbligazione tributaria ICI/IMU.
In particolare, i Giudici di Palazzaccio in concomitanza dell’Ordinanza n°29258 del 06 dicembre 2017 ribadendo del resto un principio già espresso in altra pronuncia[1] hanno disposto che in tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI) l’esenzione dall’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali così come disposta dalla previsione normativa di cui all’art.2 del D.lgs.n°504/1992 è strettamente subordinata all’accertamento rigoroso dei presupposti richiesti in sede Codicistica dal richiamato art.817 c.c. desumibili, questi ultimi, da reali segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto da parte del proprietario del fabbricato principale a servizio o ornamento del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione del primo senza una radicale trasformazione[2].
Secondo i Giudici di Palazzaccio è assolutamente irrilevante il regime di edificabilità attribuito ad un’area pertinenziale dallo Strumento Urbanistico generale o particolareggiato, aspetto, quest’ultimo, rilevante ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio così come vigente al 1°gennaio del periodo d’imposta considerato previa ponderazione di tutti i parametri espressamente disposti dal previgente art.5 comma 5 del D.lgs.n°504/1992; ossia, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevanti sul mercato desunti dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Diversamente, con riferimento alla possibile esenzione ICI dell’area pertinenziale per quanto area edificabile, è sempre necessaria la verifica non solo del requisito soggettivo, ma anche della rigorosa verifica della sussistenza del profilo oggettivo e fattuale; ossia, della reale destinazione della pertinenza a servizio o ornamento del bene principale, tale da poter giustificare la funzione strumentale della pertinenza stessa rispetto all’immobile servito, in considerazione di un vincolo di accessorietà durevole imprescindibile che non deve risolversi in un mero collegamento materiale rimovibile ad libitum.
In altre parole, i Giudici di Legittimità confermando un orientamento già palesato in altre pronunce nell’Ordinanza in commento hanno ribadito la necessità di una prova rigorosa riferita alla qualifica pertinenziale di un immobile poiché la stessa è funzionale rispetto all’applicazione di un beneficio fiscale.
Tanto rilevato, in sede di verifica il Comune impositore dovrà considerare non meno importante il requisito della contiguità spaziale del bene accessorio rispetto a quello principale secondo la definizione Codicistica di cui al richiamato art.817 c.c.
In altre parole, per fare un esempio, un garage che si trova a molta distanza dalla casa di abitazione evidentemente non potrà essere considerato una sua pertinenza in considerazione del fatto che diventa difficile in tale specifica circostanza configurare la "strumentalità" del bene accessorio rispetto a quello principale secondo i principi palesati dalla stessa Cassazione.

[1] Cfr. Cass. civ., Sez.VI, ord. n°15668 del 23/06/2017.
[2] Cfr. Cass. civ., Sez.VI, ord. n°1390 del 26/01/2016; Cass. civ., Sez.V, sent. n°18470 del 21/09/2016; Cass. civ., Sez.V, ord. n°26077 del 30/12/2015.

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