Questione di Agibilità
Il tema "Agibilità" dei fabbricati è fra i più trascurati in edilizia. Ecco cosa fare se manca
Il tema "Agibilità" dei fabbricati è non è di semplice sintesi, ma è fra i più trascurati in edilizia prevalentemente perché:
* Costruttori e Immobiliaristi hanno sempre potuto procedere nelle compravendite anche senza avere la certificazione di agibilità/abitabilità;
* i Notai, perché gli atti siano validi, non sono vincolati alla verifica di esistenza/sussistenza dell'agibilità;
* gli Acquirenti danno per scontato che l'immobile in vendita, con la destinazione d'uso di loro interesse (che fa al caso loro), sia abitabile.
In realtà l'agibilità/abitabilità è determinante perché si possa fare uso legittimo di un fabbricato, ma nella stragrande maggioranza dei fabbricati esistenti non sussiste più, perché deve verificarsi la conservazione nel tempo, e agli atti, di tutti i requisiti che la l’hanno determina - a tale proposito, Vi invito a verificare, ad esempio reperendo la specifica modulistica comunale, quali e quanti elementi devono costituire tale atto.
Ciò significa che la maggior parte dei fabbricati esistenti è utilizzata, in tutto o in parte, illecitamente, per ciò può essere sanzionata e, ad esempio, non potrà giovarsi delle eventuali coperture assicurative per l’immobile e per gli utilizzatori dello stesso, benché esistenti - a tale proposito, Vi invito a verificare clausole/riserve nelle polizze assicurative e contrattuali.
Per aiutare a fare un po’ di chiarezza, occorre dire che oggi è scomparsa la tradizionale bipartizione tra "abitabilità" - termine una volta riferito ai soli immobili ad uso abitativo - e "agibilità" - riferito invece agli immobili destinati ad altri usi.
Oggi, infatti, il temine unico è "agibilità", e si riferisce a qualunque destinazione d’uso di un fabbricato in cui sia prevista la presenza e permanenza di persone (es.: uffici e negozi) frequente e ricorrente, non risultando invece tale da richiedere il permesso di abitabilità un uso dell’immobile episodico, sporadico ed occasionale.
Oggi, secondo l'interpretazione letterale della normativa (con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n.222, il cosiddetto Decreto "SCIA 2"), l’iter procedurale per l’ottenimento del certificato di agibilità è stato sostituito dalla presentazione allo Sportello Unico della Segnalazione Certificata di Agibilità, cioè una auto-dichiarazione presentata dal Ttitolare dell'autorizzazione grazie alla quale è stata realizzata o modificata l'opera/immobile (in genere: la Proprietà, o suo Legale Rappresentante, o avente causa).
E se manca l’agibilità: che fare?
L'annosa questione si può presentare nei seguenti casi:
1. Patrimonio edilizio storico costruito prima del 1934: Ancora oggi non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti ante R.D. 1265/1934, ovviamente, sprovvisti di agibilità/abitabilità. Per questi immobili, se documentatamente non sono stati oggetto di alcun intervento, non c'è obbligo di agibilità; D'altra parte è abbastanza improbabile che esistano edifici di quest'epoca che, non avendo subito successivi interventi rilevanti sottoposti ad agibilità, non siano divenuti di fatto "anti-igienici" o "inabitabili", e, così come sono, inadatti ad essere destinati ad un uso civile.
2. Patrimonio edilizio costruito dopo il 1934: I fabbricati post 1934 generalmente dovrebbero possedere (per emissione formale o "silenzio assenso") un originario certificato di agibilità/abitabilità, se è stata depositata agli atti tutta la documentazione necessaria e sufficiente ad ottenerlo, e sarà possibile recuperarlo con un accesso agli atti presso gli uffici competenti, qualora fosse stato perso.
Ma se non venisse rintracciato agli atti, si dovrà valutare l'eventualità che non si sia mai perfezionato realmente, verificando situazioni del tipo:
* che l'immobile sia abusivo e, magari, non sanato;
* che sia stata omessa la richiesta;
* che, anche se presentata la richiesta, sia stata carente, sospesa o rigettata;
* che, più in generale, mancassero i requisiti per ottenere l'agibilità;
Quindi, per fare uso legittimo di un immobile già di proprietà a fini residenziali, o per esercitarvi qualsiasi attività (commercio, ufficio, artigianato, industria, ecc.), o per consentirvi il ricongiungimento familiare, o per metterlo a reddito mediante locazione, è necessario possedere un documento di agibilità valido, se manca, si dovrà procedere per lo meno alla presentazione di una nuova e completa Segnalazione di Agibilità sulla base del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., con l'ausilio e il coordinamento di un tecnico abilitato competente perlomeno in materia edilizia, di igiene e di salubrità ambientale, valutando lo stato in cui si trova l'immobile stesso rispetto agli atti, e allegando alla segnalazione la più opportuna documentazione necessaria.
In conclusione, vale la pena ricordare che, nel caso della compravendita immobiliare di un fabbricato, l’assenza dell'aspetto formale dell'agibilità, non è privo di rilevanza sostanziale nei rapporti tra tutte le parti coinvolte e può incidere sulla sua effettiva commerciabilità nella misura in cui può essere lesa la legittima aspettativa del Compratore di acquistare un immobile idoneo all’uso cui è destinato, pur restandogli la libertà di scegliere consapevolmente di acquistare anche in assenza del certificato di agibilità.
Infatti, la sola conoscenza, da parte dell’Acquirente, della mancanza dell’agibilità, non accompagnata da una sua rinuncia formale ed esplicita di tale requisito, non esclude l’invalidazione dell’atto di compravendita per lesione della aspettativa che l’immobile in questione sia in grado di assolvere alla funzione economico-sociale e/o di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il Compratore stesso all’acquisto - i danni che deriveranno da una compravendita "falsata", generalmente, ricadranno su chi ha generato le "false aspettative" o "nascosto il vizio".
* Costruttori e Immobiliaristi hanno sempre potuto procedere nelle compravendite anche senza avere la certificazione di agibilità/abitabilità;
* i Notai, perché gli atti siano validi, non sono vincolati alla verifica di esistenza/sussistenza dell'agibilità;
* gli Acquirenti danno per scontato che l'immobile in vendita, con la destinazione d'uso di loro interesse (che fa al caso loro), sia abitabile.
In realtà l'agibilità/abitabilità è determinante perché si possa fare uso legittimo di un fabbricato, ma nella stragrande maggioranza dei fabbricati esistenti non sussiste più, perché deve verificarsi la conservazione nel tempo, e agli atti, di tutti i requisiti che la l’hanno determina - a tale proposito, Vi invito a verificare, ad esempio reperendo la specifica modulistica comunale, quali e quanti elementi devono costituire tale atto.
Ciò significa che la maggior parte dei fabbricati esistenti è utilizzata, in tutto o in parte, illecitamente, per ciò può essere sanzionata e, ad esempio, non potrà giovarsi delle eventuali coperture assicurative per l’immobile e per gli utilizzatori dello stesso, benché esistenti - a tale proposito, Vi invito a verificare clausole/riserve nelle polizze assicurative e contrattuali.
Per aiutare a fare un po’ di chiarezza, occorre dire che oggi è scomparsa la tradizionale bipartizione tra "abitabilità" - termine una volta riferito ai soli immobili ad uso abitativo - e "agibilità" - riferito invece agli immobili destinati ad altri usi.
Oggi, infatti, il temine unico è "agibilità", e si riferisce a qualunque destinazione d’uso di un fabbricato in cui sia prevista la presenza e permanenza di persone (es.: uffici e negozi) frequente e ricorrente, non risultando invece tale da richiedere il permesso di abitabilità un uso dell’immobile episodico, sporadico ed occasionale.
Oggi, secondo l'interpretazione letterale della normativa (con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n.222, il cosiddetto Decreto "SCIA 2"), l’iter procedurale per l’ottenimento del certificato di agibilità è stato sostituito dalla presentazione allo Sportello Unico della Segnalazione Certificata di Agibilità, cioè una auto-dichiarazione presentata dal Ttitolare dell'autorizzazione grazie alla quale è stata realizzata o modificata l'opera/immobile (in genere: la Proprietà, o suo Legale Rappresentante, o avente causa).
E se manca l’agibilità: che fare?
L'annosa questione si può presentare nei seguenti casi:
1. Patrimonio edilizio storico costruito prima del 1934: Ancora oggi non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti ante R.D. 1265/1934, ovviamente, sprovvisti di agibilità/abitabilità. Per questi immobili, se documentatamente non sono stati oggetto di alcun intervento, non c'è obbligo di agibilità; D'altra parte è abbastanza improbabile che esistano edifici di quest'epoca che, non avendo subito successivi interventi rilevanti sottoposti ad agibilità, non siano divenuti di fatto "anti-igienici" o "inabitabili", e, così come sono, inadatti ad essere destinati ad un uso civile.
2. Patrimonio edilizio costruito dopo il 1934: I fabbricati post 1934 generalmente dovrebbero possedere (per emissione formale o "silenzio assenso") un originario certificato di agibilità/abitabilità, se è stata depositata agli atti tutta la documentazione necessaria e sufficiente ad ottenerlo, e sarà possibile recuperarlo con un accesso agli atti presso gli uffici competenti, qualora fosse stato perso.
Ma se non venisse rintracciato agli atti, si dovrà valutare l'eventualità che non si sia mai perfezionato realmente, verificando situazioni del tipo:
* che l'immobile sia abusivo e, magari, non sanato;
* che sia stata omessa la richiesta;
* che, anche se presentata la richiesta, sia stata carente, sospesa o rigettata;
* che, più in generale, mancassero i requisiti per ottenere l'agibilità;
Quindi, per fare uso legittimo di un immobile già di proprietà a fini residenziali, o per esercitarvi qualsiasi attività (commercio, ufficio, artigianato, industria, ecc.), o per consentirvi il ricongiungimento familiare, o per metterlo a reddito mediante locazione, è necessario possedere un documento di agibilità valido, se manca, si dovrà procedere per lo meno alla presentazione di una nuova e completa Segnalazione di Agibilità sulla base del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., con l'ausilio e il coordinamento di un tecnico abilitato competente perlomeno in materia edilizia, di igiene e di salubrità ambientale, valutando lo stato in cui si trova l'immobile stesso rispetto agli atti, e allegando alla segnalazione la più opportuna documentazione necessaria.
In conclusione, vale la pena ricordare che, nel caso della compravendita immobiliare di un fabbricato, l’assenza dell'aspetto formale dell'agibilità, non è privo di rilevanza sostanziale nei rapporti tra tutte le parti coinvolte e può incidere sulla sua effettiva commerciabilità nella misura in cui può essere lesa la legittima aspettativa del Compratore di acquistare un immobile idoneo all’uso cui è destinato, pur restandogli la libertà di scegliere consapevolmente di acquistare anche in assenza del certificato di agibilità.
Infatti, la sola conoscenza, da parte dell’Acquirente, della mancanza dell’agibilità, non accompagnata da una sua rinuncia formale ed esplicita di tale requisito, non esclude l’invalidazione dell’atto di compravendita per lesione della aspettativa che l’immobile in questione sia in grado di assolvere alla funzione economico-sociale e/o di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il Compratore stesso all’acquisto - i danni che deriveranno da una compravendita "falsata", generalmente, ricadranno su chi ha generato le "false aspettative" o "nascosto il vizio".
Articolo del: