Registrazione del contratto locatizio

Il contratto di locazione – comunemente definito come d’affitto – è tra le forme contrattuali più diffuse ed utilizzate nella vita socio-economica del nostro Paese: circa il 27,7% degli immobili in Italia risulta, infatti, essere concesso in locazione ed il dato è in continuo aumento negli ultimi anni.

Importante ed utile dunque comprendere quali siano gli adempimenti da seguire nel caso in cui si intenda locare un immobile di nostra proprietà, soprattutto per quanto concerne  l’obbligo di registrazione del contratto.

Tale obbligo, nel sistema giuridico italiano, ha origini antiche, risalenti ad una vecchia legge dello Stato unitario (legge n. 585/1862 - c.d. “legge della tassazione sugli affari”); nel corso degli anni si sono succeduti molteplici interventi legislativi, culminati poi nel Testo unico n. 131/1986 (TUR), il quale, nella sua vigente formulazione, sancisce l'obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione immobiliare, in qualsiasi forma stipulati (scritta od orale) e per qualsivoglia corrispettivo, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nel corso dell'anno.

L’assolvimento di tale obbligo grava materialmente sul locatore e presuppone un duplice adempimento: l’invio della richiesta di registrazione (cartacea o telematica) all’Agenzia delle Entrate ed il versamento dell'imposta di registro auto-liquidata dai contraenti ai sensi del citato testo unico e del relativo allegato tariffario.

Questi adempimenti rispondono evidentemente ad una duplice finalità: la prima ovviamente di natura fiscale, ma la seconda di natura prettamente pubblicitaria, cosicché l’Erario possa conoscere l’esistenza di redditi prodotti a favore del proprietario da un dato immobile.

Gli adempimento dovranno per altro essere ripetuti ad ogni successivo rinnovo del rapporto locatizio: allo spirare del termine previsto, il contratto potrà essere rinnovato e nascerà dunque in tal caso un nuovo rapporto contrattuale, di cui dovranno essere informati gli uffici finanziari e per cui risulterà primariamente necessario pagare una nuova imposta di registro.

Nelle più diffuse forme contrattuali locatizie si prevede infatti il rinnovo automatico del contratto decorso un certo lasso temporale, per il mancato esercizio della disdetta: ci riferiamo alle cosiddette formule “3+2” o “4+4” previste dalla legge per la locazione  di immobili ad uso abitativo od alla formula “6+6” per gli immobili commerciali...

Fondamentale sottolineare che la mancata registrazione del contratto di locazione e degli eventuali rinnovi comporterà la nullità del rapporto di locazione, come  previsto dall’articolo 1 comma 346 della legge finanziaria n. 311 del 30 dicembre 2004.

Alla declaratoria della nullità del rapporto contrattuale seguono due principali conseguenze civilistiche: innanzitutto la non debenza dei canoni di locazione, sia per il futuro sia per quelli fino a quel momento versati; inoltre,  l’impossibilità per il locatore di procedere allo sfratto dell’inquilino (procedura più celere ed economica regolata dal codice di procedura civile), ma la necessità di proporre una causa ordinaria di occupazione senza titolo (con aggravio di tempi e di costi).

Di contro l’inquilino sarà tenuto a versare un indennizzo al locatore per il periodo di tempo in cui ha occupato l’immobile.

Sul punto costanti orientamenti giurisprudenziali hanno ammesso che un contratto di locazione dichiarato nullo non comporta automaticamente l’indennizzo del locatore per il mancato godimento del bene immobile occupato dal conduttore, ma risulterà onere del locatore chiedere e provare di aver patito un danno dall’occupazione senza titolo del proprio immobile.

In materia di registrazione del contratto di locazione sono di recente intervenute le Sezioni Unite della Cassazione, che – con sentenza 23601 del 2017 – hanno introdotto un particolare regime di sanatoria per il contratto non registrato: la registrazione tardiva del contratto di locazione consentirà comunque la produzione degli effetti del contratto, diversamente nullo, con decorrenza retroattiva a partire dal momento di stipula del contratto.

Rimarranno comunque applicabili le sanzioni pecuniarie previste dal citato testo unico nel caso di tardiva registrazione del contratto, che variano dal 15% al 30% dell’ammontare delle imposte dovute.