Regolarità catastale, analisi e domande


Che cos'è la regolarità catastale
Regolarità catastale, analisi e domande
Ogni tipo di rogito impone la verifica della regolarità catastale. Dal primo luglio 2010 infatti è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia esattamente censito in catasto a nome dell’avente diritto, il quale deve affermare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato interessato al rogito. La mancanza di questi documenti determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).
Non è oramai più possibile, vendere un fabbricato, se non è correttamente censito in catasto, come tra l’altro se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, infatti se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati, l’atto non può essere stipulato.
Si tratta di situazioni che si riscontrano con una certa ripetitività. Basta pensare all’ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato volturato in catasto, per ragioni diverse, la storicità dei passaggi non è garantita. Il Catasto non ha mai avuto una prerogativa "probatoria" e questo ha creato situazioni lacunose. La trascrizione degli atti presso la Conservatoria dei registri Immobiliari ha da sempre provato l’effettiva proprietà di un immobile. Ecco perché, fino a oggi, il proprietario di un immobile aveva interesse a risultarne intestatario nei registri immobiliari (e a ciò ha sempre provveduto il notaio, sotto la propria responsabilità personale), mentre dedicava minore attenzione all’intestazione catastale. Si verifica spesso, che in catasto non risulti depositata la planimetria dei fabbricati di vecchia costruzione, o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di variazioni (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno). Altri casi di irregolarità possono inoltre essere stati originati dal mancato inserimento di unità immobiliari annesse, come cantine, vani tecnici, porticati, parti comuni, ecc, come può succedere che sia una categoria oppure una classe che non risponde alla situazione reale, partecipando così ad una rendita non consona.

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di Geom. Giuseppe Santoriello

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