Rent to Buy: La nuova compravendita - parte prima

1) Immediata concessione del godimento. L’art. 23 del D.L. n. 133/2014, ha introdotto la Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: il c.d. "rent to buy".

Se un soggetto, per motivi personali, non possa o non voglia al momento addivenire alla conclusione di un contratto di compravendita, riservandosi tale possibilità in un momento futuro, ma nel contempo abbia la necessità di avere il godimento di un immobile, in luogo del solito contratto di locazione può far ricorso a questa nuova fattispecie contrattuale.

2) Imputazione di parte del canone al corrispettivo del trasferimento.

Con tale contratto, oltre all’"immediata concessione del godimento" dell’immobile e il " diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato", verrà imputata "al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto". In sede contrattuale saranno le stesse parti, poi, a stabilire quanta parte del canone dovrà essere imputata al prezzo, con l’evidente vantaggio di non pagare "a vuoto" il canone o l’intero canone. Lo schema di questo tipo di contratto è il seguente: 1) "A" concede in godimento a "B" un immobile; 2) "B" ha il diritto di acquistarlo entro un termine determinato; 3) parte dei canoni versati vengono imputati a prezzo, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto. Pertanto, con la stipula del contratto "B" può utilizzare immediatamente l’immobile di "A" per il periodo concordato e divenirne proprietario con le modalità e i tempi convenuti.

3) Diritto di acquisto, ma non obbligo.

Non è previsto l’obbligo di acquistare, ma la facoltà per il conduttore: art. 23, comma "I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo..." e 1-bis. "Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito." Quanto disposto dai richiamati commi sembra porsi in contrasto con il comma 3, ultima alinea, per il quale "In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile". In realtà il contrasto è da ritenere solo apparente, in quanto dall’insieme delle disposizioni si deve ritenere che il rimedio in parola, in tema di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere un contratto, è consentito solo al conduttore.