Rent to Buy: La nuova compravendita - parte sesta
9) Cenni su alcuni aspetti della disciplina fiscale
L’art. 23 D.L. 12 settembre 2014, n.133 (convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164) ha regolato unicamente gli aspetti civilistici dell’istituto. Da qui la necessità di inquadrare la fattispecie anche sotto l’aspetto fiscale e, a tal uopo, ha provveduto l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 4 del 19/02/2015, a cui si rinvia per completezza.
A) FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE.
A.1) Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di Impresa. Premesso che questi contratti sono soggetti a registrazione nel termine di 30 giorni dalla loro formazione, la circolare precisa che per quanto attiene alla misura della tassazione da applicare rileva, ai fini dell’imposta di registro:
- sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo (una quota del canone);
- sia la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile.
Per il contratto di godimento che rientri nel campo di applicazione dell’IVA, trova applicazione la seguente disciplina:
- per i fabbricati abitativi, la misura dell’imposta di registro deve essere determinata in considerazione del regime IVA applicabile.
1. se il contratto è esente da IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale (2 per cento);
2. se il contratto è imponibile IVA (in quanto il concedente ha espresso l’opzione in tal senso), l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (euro 67 se il contratto è stipulato per scrittura privata o euro 200 se il contratto è formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).
Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività IVA/Registro - ai sensi del combinato disposto dell’articolo 40 del TUR e dell’articolo 5, comma 1, lett. a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo testo unico, il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (1 per cento) indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione al quale l’operazione è soggetta.
A.2) Trattamento fiscale per i concedenti che non agiscono in regime di impresa
Imposte sui redditi: la quota del canone stabilita per la concessione in godimento dell’immobile, non essendo corrispettivo del trasferimento della proprietà dell’immobile stesso, deve essere assoggettata a imposizione in base alla disciplina dei redditi fondiari. Per quanto detto al par. 2 tale concessione in godimento dell’immobile deve essere assimilata, ai fini fiscali, alla locazione.
Conseguentemente le quote dei canoni previste a fronte del godimento dell’immobile devono considerarsi per il proprietario/concedente quali redditi di fabbricati e devono essere assoggettate ad IRPEF in base alle regole dettate dal richiamato articolo 37, comma 4-bis, del TUIR per le locazioni: in presenza dei necessari requisiti si può optare per il regime della "cedolare secca".
Registro: si applicano i principi di cui agli artt. 20 e 21 TUR, per cui per quanto attiene alla disposizione che prevede la concessione del godimento dell’immobile a fronte della corresponsione di un canone, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2 per cento sia con riferimento agli immobili strumentali che abitativi.
Per quanto attiene, invece, alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, ai sensi dell’articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, sull’importo complessivo degli acconti pattuiti.
In ogni caso, la ssomma di entrambe le imposte non può essere inferiore ad € 200,00.
B) FASE DI ESERCIZIO OPZIONE D’ACQUISTO
B1) Cedente impresa: sui canoni destinati a prezzo si dovrà applicare l’Iva in caso di imponibilità (obbligatoria o per opzione); qualora si versi in ipotesi di cessioni Iva esenti (e di mancato esercizio dell’opzione per l’imponibilità, ove esso fosse possibile), si dovrà applicare, a seconda dei casi, l’imposta di registro fissa o proporzionale.
B2) cedente non soggetto Iva: sui canoni destinati a prezzo si applica l’imposta di registro propria degli acconti (aliquota del 3%) o delle caparre confirmatorie (aliquota dello 0,5%), a seconda della qualifica riservata nel contratto.
Se trattasi di imposta proporzionale, la somma versata per l’eventuale imposta di registro proporzionale pagata sugli acconti o sulla caparra verrà imputata all’imposta di registro per la registrazione del trasferimento.
A) FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE.
A.1) Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di Impresa. Premesso che questi contratti sono soggetti a registrazione nel termine di 30 giorni dalla loro formazione, la circolare precisa che per quanto attiene alla misura della tassazione da applicare rileva, ai fini dell’imposta di registro:
- sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo (una quota del canone);
- sia la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile.
Per il contratto di godimento che rientri nel campo di applicazione dell’IVA, trova applicazione la seguente disciplina:
- per i fabbricati abitativi, la misura dell’imposta di registro deve essere determinata in considerazione del regime IVA applicabile.
1. se il contratto è esente da IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale (2 per cento);
2. se il contratto è imponibile IVA (in quanto il concedente ha espresso l’opzione in tal senso), l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (euro 67 se il contratto è stipulato per scrittura privata o euro 200 se il contratto è formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).
Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività IVA/Registro - ai sensi del combinato disposto dell’articolo 40 del TUR e dell’articolo 5, comma 1, lett. a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo testo unico, il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (1 per cento) indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione al quale l’operazione è soggetta.
A.2) Trattamento fiscale per i concedenti che non agiscono in regime di impresa
Imposte sui redditi: la quota del canone stabilita per la concessione in godimento dell’immobile, non essendo corrispettivo del trasferimento della proprietà dell’immobile stesso, deve essere assoggettata a imposizione in base alla disciplina dei redditi fondiari. Per quanto detto al par. 2 tale concessione in godimento dell’immobile deve essere assimilata, ai fini fiscali, alla locazione.
Conseguentemente le quote dei canoni previste a fronte del godimento dell’immobile devono considerarsi per il proprietario/concedente quali redditi di fabbricati e devono essere assoggettate ad IRPEF in base alle regole dettate dal richiamato articolo 37, comma 4-bis, del TUIR per le locazioni: in presenza dei necessari requisiti si può optare per il regime della "cedolare secca".
Registro: si applicano i principi di cui agli artt. 20 e 21 TUR, per cui per quanto attiene alla disposizione che prevede la concessione del godimento dell’immobile a fronte della corresponsione di un canone, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2 per cento sia con riferimento agli immobili strumentali che abitativi.
Per quanto attiene, invece, alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, ai sensi dell’articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, sull’importo complessivo degli acconti pattuiti.
In ogni caso, la ssomma di entrambe le imposte non può essere inferiore ad € 200,00.
B) FASE DI ESERCIZIO OPZIONE D’ACQUISTO
B1) Cedente impresa: sui canoni destinati a prezzo si dovrà applicare l’Iva in caso di imponibilità (obbligatoria o per opzione); qualora si versi in ipotesi di cessioni Iva esenti (e di mancato esercizio dell’opzione per l’imponibilità, ove esso fosse possibile), si dovrà applicare, a seconda dei casi, l’imposta di registro fissa o proporzionale.
B2) cedente non soggetto Iva: sui canoni destinati a prezzo si applica l’imposta di registro propria degli acconti (aliquota del 3%) o delle caparre confirmatorie (aliquota dello 0,5%), a seconda della qualifica riservata nel contratto.
Se trattasi di imposta proporzionale, la somma versata per l’eventuale imposta di registro proporzionale pagata sugli acconti o sulla caparra verrà imputata all’imposta di registro per la registrazione del trasferimento.
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