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Rent to buy, le opportunità per i venditori e i conduttori


Il contratto rent to buy permette al conduttore di comprare un immobile senza accedere a un mutuo mentre il venditore percepisce fin da subito i canoni
Rent to buy, le opportunità per i venditori e i conduttori

Con D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014, il Legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento il contratto di Rent to buy.

In particolare, l'art. 23 di detto decreto disciplina i "contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili". La normativa definisce la fattispecie come "i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto".

Pertanto, il proprietario/concedente consegna fin da subito l'immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Quindi, il contratto di rent to buy unisce i caratteri tipici della vendita e della locazione immobiliare. La proprietà, che si trasferisce solo in un momento successivo, può avvenire in modo automatico oppure a seguito dell'esercizio d'opzione.

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell'utilizzo e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il diritto di acquisto.

La formulazione del contratto non fa alcun riferimento alla qualità delle parti contraenti che possono essere privati, imprese o professionisti e alla natura dell'immobile per cui può trattarsi di fabbricato/i abitativo/i o strumentale/i.

Anche la durata è libera.

Sempre l'art. 23 prevede che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso debba restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce i canoni a titolo d'indennità, a meno che non sia stato convenuto diversamente nel contratto.

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona.

Il contratto di rent to buy deve essere trascritto come un contratto preliminare. La trascrizione produce un duplice effetto:

- un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell'utilizzo;

- un effetto prenotativo, simile alla trascrizione di un contratto preliminare, per quanto concerne l'obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto per il conduttore.

Va da sé che un simile contratto è vantaggioso per entrambe le parti. I venditori, tramite il contratto di locazione, si assicurano un introito immediato dato dai canoni, evitano il sostenimento degli oneri connessi alla gestione dei beni oggetto del contratto e nel caso di acquisizione dell'immobile dopo un determinato periodo di tempo, non rischiano di trovarsi senza acquirente. Dall'altra parte, i conduttori hanno l'immediato godimento del bene e, in caso di compravendita, si vedono scorporare una parte del canone versato come prezzo per l'acquisto del bene stesso. Non corrono rischi di una rivalutazione del prezzo di acquisto e, soprattutto, essendo già stato in parte corrisposto detto prezzo, possono non aver bisogno di un mutuo o, comunque, di un mutuo certamente di importo inferiore. Con detto contratto hanno anche più tempo per vendere un altro immobile di cui siano eventualmente proprietari creandosi, così, la disponibilità liquida che non hanno.

Ai fini fiscali, la quota del canone di godimento è assimilata alla locazione e, pertanto, trovano applicazione le relative disposizioni della materia; la quota del canone corrispettivo per la futura cessione va considerata alla stregua di un acconto sul prezzo della successiva vendita.  

 

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