Rent to buy, una vera nuova opportunità per molti
La banca non eroga il mutuo per l’acquisto della casa o dell’ufficio? Acquista l’immobile con il rent to buy senza buttare i soldi per l’affitto!
Con il Decreto Legge n. 133/2014 (il cosiddetto decreto "Sblocca Italia") è stata finalmente regolata la fattispecie dei contratti di "godimento in funzione della successiva alienazione di immobili": il cosiddetto rent to buy.
Tale fattispecie è una delle forme contrattuali che negli ultimi anni, anche a causa della forte flessione del mercato immobiliare, sta riscontrando in maniera crescente le attenzioni degli operatori. Questa nuova formula, che richiama al tempo stesso le regole della locazione e della vendita, consente ad un soggetto di poter disporre da subito di un immobile a fronte del pagamento di un canone di locazione, con la possibilità di rinviarne l’acquisto ad un momento successivo.
Tramite il rent to buy, il potenziale acquirente ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e successivamente, in caso di acquisto, ‘‘recupera’’ i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso. In particolare, tale tipologia contrattuale (diversa dal leasing), si articola nelle seguenti tre fasi:
1. inizialmente, le parti stipulano un contratto di locazione con opzione d’acquisto, con la corresponsione di canoni (considerati, in parte o in tutto, acconti del prezzo ‘‘finale’’ di cessione) da parte del conduttore/futuro acquirente e di una eventuale caparra confirmatoria/acconto;
2. durante il periodo di godimento, il conduttore beneficia dell’immobile, essendo titolare di un diritto che può consentire un’opzione di acquisto;
3. successivamente, si può esercitare l’opzione per la stipula del contratto di compravendita.
A partire dalla data di stipula del contratto, il conduttore può utilizzare l’immobile per il periodo concordato e divenirne proprietario, nei modi e nei tempi convenuti nel contratto stesso, anche in modo automatico, dietro pagamento di un numero minimo di rate, oppure in seguito all’esercizio di un’opzione. Per il contratto in esame, al fine di rafforzare la tutela delle parti, è prevista obbligatoriamente la trascrizione. L’accordo, pertanto, dovrà avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Considerando anche l’attuale situazione di congiuntura economica non positiva che interessa maggiormente il comparto immobiliare, tra gli indubbi vantaggi per l’acquirente c’è il fatto che egli ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e non "spreca", per così dire, risorse finanziarie per il godimento di un bene che alla fine non rimarrà nella sua proprietà. Lo stesso pone in essere, invece, un investimento immobiliare che ha un peso finanziario equiparabile circa ad una locazione ma con la differenza che alla fine del contratto potrà decidere di concretizzare. L’acquirente ha, di fatto, la possibilità di rimandare l’atto di acquisto, con tutti i costi correlati, ad un periodo successivo.
Altro vantaggio per l’acquirente è la possibilità di presentarsi presso un istituto di credito per chiedere una somma a mutuo pari alla percentuale che attualmente il mercato eroga (70-80%), oltretutto, con l’opportunità di crearsi un "rating" positivo, nel senso di creare uno storico attraverso il quale dimostrare all’istituto erogante di avere la capacità di pagare regolarmente una rata mensile (prima di affitto e dopo di mutuo). Altri ulteriori vantaggi, di non poco conto, sono la possibilità di familiarizzare con la casa ed apprezzarla al fine del successivo acquisto oltre al fatto di fissarne fin da subito il prezzo.
Per il soggetto che vende, di contro, sussiste la possibilità di mettere a reddito immediatamente l’immobile (percependo un affitto), cosa sempre più ostica soprattutto per le imprese di costruzione. Inoltre, se il venditore è un soggetto d’impresa vi è la possibilità, con il preliminare registrato e trascritto, di "scontare" tale contratto in banca al fine di ottenere un anticipo e munirsi così di liquidità immediatamente disponibile.
La norma prevede altresì l’applicazione di altre specifiche disposizioni del Codice Civile in merito alla cancellazione della trascrizione, all’inadempimento delle parti, all’ipoteca iscritta sull’edificio a garanzia del finanziamento dell’intervento edilizio, nonché in tema di inventario, di garanzia, di spese di manutenzione e pretese di terzi e/o liti. Inoltre con recente ed attesa Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E/2015 del 19.02.2015, è stato chiarito il trattamento fiscale applicabile in capo ai soggetti coinvolti nel contratto. Per ovvie ragioni di spazio e di complessità della normativa, tali argomentazioni non saranno approfondite in questa sede, ma saranno oggetto di analisi di ogni singola specifica consulenza richiesta.
UCS-CEA si avvale di strutture e professionisti esperti che saranno lieti di analizzare e trovare la soluzione migliore per ogni singolo caso proposto.
Per qualsiasi informazione e chiarimento sull’argomento trattato o per fissare un appuntamento con i nostri esperti, UCS-CEA è sempre disponibile ai recapiti indicati nel profilo di studio.
Tale fattispecie è una delle forme contrattuali che negli ultimi anni, anche a causa della forte flessione del mercato immobiliare, sta riscontrando in maniera crescente le attenzioni degli operatori. Questa nuova formula, che richiama al tempo stesso le regole della locazione e della vendita, consente ad un soggetto di poter disporre da subito di un immobile a fronte del pagamento di un canone di locazione, con la possibilità di rinviarne l’acquisto ad un momento successivo.
Tramite il rent to buy, il potenziale acquirente ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e successivamente, in caso di acquisto, ‘‘recupera’’ i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso. In particolare, tale tipologia contrattuale (diversa dal leasing), si articola nelle seguenti tre fasi:
1. inizialmente, le parti stipulano un contratto di locazione con opzione d’acquisto, con la corresponsione di canoni (considerati, in parte o in tutto, acconti del prezzo ‘‘finale’’ di cessione) da parte del conduttore/futuro acquirente e di una eventuale caparra confirmatoria/acconto;
2. durante il periodo di godimento, il conduttore beneficia dell’immobile, essendo titolare di un diritto che può consentire un’opzione di acquisto;
3. successivamente, si può esercitare l’opzione per la stipula del contratto di compravendita.
A partire dalla data di stipula del contratto, il conduttore può utilizzare l’immobile per il periodo concordato e divenirne proprietario, nei modi e nei tempi convenuti nel contratto stesso, anche in modo automatico, dietro pagamento di un numero minimo di rate, oppure in seguito all’esercizio di un’opzione. Per il contratto in esame, al fine di rafforzare la tutela delle parti, è prevista obbligatoriamente la trascrizione. L’accordo, pertanto, dovrà avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Considerando anche l’attuale situazione di congiuntura economica non positiva che interessa maggiormente il comparto immobiliare, tra gli indubbi vantaggi per l’acquirente c’è il fatto che egli ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e non "spreca", per così dire, risorse finanziarie per il godimento di un bene che alla fine non rimarrà nella sua proprietà. Lo stesso pone in essere, invece, un investimento immobiliare che ha un peso finanziario equiparabile circa ad una locazione ma con la differenza che alla fine del contratto potrà decidere di concretizzare. L’acquirente ha, di fatto, la possibilità di rimandare l’atto di acquisto, con tutti i costi correlati, ad un periodo successivo.
Altro vantaggio per l’acquirente è la possibilità di presentarsi presso un istituto di credito per chiedere una somma a mutuo pari alla percentuale che attualmente il mercato eroga (70-80%), oltretutto, con l’opportunità di crearsi un "rating" positivo, nel senso di creare uno storico attraverso il quale dimostrare all’istituto erogante di avere la capacità di pagare regolarmente una rata mensile (prima di affitto e dopo di mutuo). Altri ulteriori vantaggi, di non poco conto, sono la possibilità di familiarizzare con la casa ed apprezzarla al fine del successivo acquisto oltre al fatto di fissarne fin da subito il prezzo.
Per il soggetto che vende, di contro, sussiste la possibilità di mettere a reddito immediatamente l’immobile (percependo un affitto), cosa sempre più ostica soprattutto per le imprese di costruzione. Inoltre, se il venditore è un soggetto d’impresa vi è la possibilità, con il preliminare registrato e trascritto, di "scontare" tale contratto in banca al fine di ottenere un anticipo e munirsi così di liquidità immediatamente disponibile.
La norma prevede altresì l’applicazione di altre specifiche disposizioni del Codice Civile in merito alla cancellazione della trascrizione, all’inadempimento delle parti, all’ipoteca iscritta sull’edificio a garanzia del finanziamento dell’intervento edilizio, nonché in tema di inventario, di garanzia, di spese di manutenzione e pretese di terzi e/o liti. Inoltre con recente ed attesa Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E/2015 del 19.02.2015, è stato chiarito il trattamento fiscale applicabile in capo ai soggetti coinvolti nel contratto. Per ovvie ragioni di spazio e di complessità della normativa, tali argomentazioni non saranno approfondite in questa sede, ma saranno oggetto di analisi di ogni singola specifica consulenza richiesta.
UCS-CEA si avvale di strutture e professionisti esperti che saranno lieti di analizzare e trovare la soluzione migliore per ogni singolo caso proposto.
Per qualsiasi informazione e chiarimento sull’argomento trattato o per fissare un appuntamento con i nostri esperti, UCS-CEA è sempre disponibile ai recapiti indicati nel profilo di studio.
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