Richiedi una consulenza in studio gratuita!

La responsabilità dell'amministratore e il risarcimento del danno


Il condominio ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni da parte dell'amministratore che non adempie ai compiti del suo mandato
La responsabilità dell'amministratore e il risarcimento del danno

Discussioni in materia di responsabilità dell’amministratore di condominio.


Il fatto

Il condominio T. citava in giudizio il precedente amministratore F. contestandone la responsabilità professionale derivante dall’incarico di amministrazione per non avere dato seguito alle lettere di messa in mora con cui, anni prima, un condomino aveva richiesto l’accertamento di infiltrazioni e muffe manifestatesi nel suo appartamento; nonché, per non avere informato i condomini della chiamata in giudizio, da parte del medesimo condomino, nella procedura di ATP successivamente instaurata e non avere conferito incarico ad alcun legale per la costituzione nel predetto giudizio.

Sotto la gestione del nuovo amministratore, il condominio veniva a conoscenza del fatto che la procedura di ATP era ancora in piedi e, quindi, si procedeva al deposito di comparsa di costituzione (benché tardiva).

Nella procedura di ATP emergeva che il condomino P. aveva prontamente avvisato il condominio – sotto l’amministrazione del precedente amministratore – della presenza di infiltrazioni e di muffe, chiedendo un intervento adeguato finalizzato ad individuarne la causa e ad eliminarla. Precisamente, venivano prodotte, in corso di causa, una lettera raccomandata a/r del 24/3/2017 e due lettere PEC del 03/09/2018 e 05/09/2018 con cui si richiedeva all’amministratore, di intervenire con urgenza.

Il CTU nella causa di ATP, così concludeva: pag. 13 “...il Condominio non ha attivato tutte le necessarie procedure atte alla verifica e successiva eliminazione delle cause di cui ai lamentati danni. Il ritardo nell’intervenire ha portato un lento ma progressivo danno all’immobile di proprietà del ricorrente e tale danno non è quantificabile in percentuale in quanto non è stato possibile accertare le condizioni dell’immobile al momento della segnalazione dei danni e tantomeno la progressiva evoluzione dello stesso”.


In diritto

Il condominio ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni da parte del precedente amministratore e tale diritto trova la propria fonte nella responsabilità professionale derivante dal rapporto intercorso con lo stabile sito in T.

La norma di riferimento è quella di cui all’art. 1218 c.c. “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza 8 aprile 2008 n. 9148, hanno precisato che in linea di principio, “quello dell'amministratore di condominio è un ufficio di diritto privato, assimilabile a un rapporto gestorio con rappresentanza, assunto su incarico collettivo, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini mandanti, delle disposizioni sul mandato (per quanto, beninteso, non previsto dall'art. 1129 cod. civ. e - di rimando a esso - dall'art. 1130 cod. civ.) e, in particolare, di quelle che impongono al mandatario di eseguire l'incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia; di comunicare senza ritardo l'esecuzione dello stesso e, alla scadenza del rapporto (ovvero alla revoca dell'incarico o all'atto dell'accertamento dell'impossibilità di eseguirlo), di rendere il conto del suo operato e di restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (nonché gli vietano di eccedere i limiti di quest'ultimo - pena la responsabilità personale per l'atto esorbitante compiuto - e di discostarsi dalle istruzioni ricevute, salvo il caso di circostanze non note e preventivamente riferibili che facciano presumere l'approvazione della diversa scelta: cfr. artt. 1710 - 1713 cod. civ.)”.

Principio confermato da tutta la giurisprudenza di merito (una per tutte Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza 2 luglio 2019 n. 13815) assestata a scorgere nel rapporto amministratore-condomini un contratto di mandato pur preservate le specificità di disciplina inerenti alle modalità di costituzione e al contenuto della gestione.

La Riforma del 2012 sembrerebbe aver operato una chiara scelta in tale ultimo senso con il novellato articolo 1129 del c.c., parlando (commi 3 e 11) di atti compiuti dall’amministratore nell’”esercizio del mandato” e di revoca del “mandato” e aggiungendo, al penultimo comma del medesimo articolo 1129 del c.c. che, per quanto non disciplinato in tale disposizione (e, quindi, non ai fini delle attribuzioni e della rappresentanza dell’amministratore, regolate dagli articoli successivi del codice civile), “si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV” del codice civile, proprio in tema di mandato.

In dottrina, Antonio Scarpa, in un commento intitolato “La natura complessa dell’amministratore di condominio” contenuto in Guida al Diritto del 23 novembre 2019 n. 48 p. 10-12 sostiene che con la Riforma del condominio del 2012, “il ruolo dell’amministratore sia transitato da un tipico munus di rappresentanza a un rinvigorito onus di responsabilità”.   Aggiunge “Che l’amministrazione condominiale è ormai un incarico professionale e l’obbligo di diligenza da osservare è quello qualificato, stabilito dall’articolo 1176, 2 comma, del Cc, ragguagliato, cioè, alla “natura dell’attività esercitata”. Gli obblighi dell’amministratore, in quanto inerenti all’esercizio di un’attività professionale, impegnano lo stesso a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, assicurando la diligenza del professionista di media attenzione e preparazione.

“In ogni caso l'amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri”. (Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza 15 maggio 2018 n. 9877).

Sul piano dell'onere probatorio, va osservato che per la giurisprudenza, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.  

Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione (Cass. civ. n. 826/2015).

Con riferimento all'omessa costituzione nella procedura di ATP, al di là del fatto che questo tipo di giudizio, in questa fase, non prevede decisioni di merito, è innegabile che il comportamento dell’amministratore precedente non possa che qualificarsi negligente, imprudente e connotato da imperizia. Del resto, per consolidata giurisprudenza "l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario completamento e comporta, altresì, il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all'esatto espletamento dell'incarico” (vedi Cass. 2149/2000). Pertanto, era onere dell’amministratore F., ai sensi dell'art. 1708 c.c., informare tempestivamente i condomini della situazione determinatasi mediante la convocazione di una assemblea straordinaria.

Mentre, con riferimento all’omesso intervento di cura e conservazione dell’immobile, la condotta tenuta dal precedente amministratore è senza dubbio connotata da colpa grave per violazione della norma di cui all’art. 1130 comma 1 n. 4), resa ancora più grave dalla diligenza richiesta nell’esercizio della professione di amministratore del condominio come innanzi illustrato. Ed anche in questo caso, era onere dell’amministratore informare tempestivamente i condomini della richiesta di intervento del dr. P., finalizzato all’accertamento della situazione di infiltrazioni e muffe, con conseguente onere, in caso di mancata partecipazione dei condomini alle assemblee, di adottare tutti i provvedimenti anche in via di urgenza indispensabili per la cura e la tutela delle parti comuni dello stabile e preservare, le parti private, da ogni possibile danno.


•    Sul danno

La domanda del condominio attoreo è finalizzata ad ottenere il risarcimento di tutti i danni che sono direttamente attribuibili alla condotta scarsamente professionale posta in essere dall’amministratore F. nell’ambito dello svolgimento dell’attività di amministrazione.

L’esistenza del danno è in re ipsa nei due fatti principali contestati all’amministratore: 1) non avere dato seguito alle richieste di intervento per l’accertamento delle cause delle infiltrazioni e muffe e loro conseguente eliminazione; 2) mancata informativa ai condomini circa la notificazione della citazione in giudizio nella procedura di ATP e conseguente costituzione in giudizio.

In ordine al quantum sussistono i presupposti per pervenire ad una liquidazione equitativa. Invero laddove trovi riscontro l'esistenza del danno il giudice può provvedere alla liquidazione equitativa dello stesso non solo quando è impossibile stimare con precisione l'entità (dello stesso) ma anche quando, in relazione alla peculiarità del caso concreto, la precisa determinazione dello stesso sia difficoltosa. E, nell'operare la valutazione equitativa, il giudicante non è tenuto a fornire una dimostrazione minuziosa e particolareggiata della corrispondenza tra ciascuno degli elementi esaminati e l'ammontare del danno liquidato, essendo sufficiente che il suo accertamento sia scaturito da un esame della situazione processuale globalmente considerata (Cass. 20283/04 e Cass. 16320/07).

Orbene, nel caso in esame, la precisa determinazione del danno patrimoniale richiesto è resa difficoltosa dalla natura del pregiudizio, ovvero dall'assenza di cartelle contenenti sanzioni o di qualunque altro genere di ammanco contabile; e dalla circostanza per cui il parametro di valutazione è rappresentato - nel caso 1) - dall’aggravamento delle conseguenze di un fenomeno infiltrativo che, nel momento in cui è stato accertato in sede di ATP, ha portato alla luce una situazione di generale carenza manutentiva delle parti comuni dello stabile. Mentre nel caso 2) è rappresentato dall’omessa informativa ai condomini circa la chiamata in giudizio e nella conseguente tardiva costituzione.


Si richiamano le seguenti sentenze:

•    Tribunale di Palermo sezione 1 civile del 16 ottobre 2015 n. 5532 nella quale si prevede la liquidazione, a mente dell'art. 1226 c.c., dei danni patrimoniali lamentati.

•    Corte d’Appello di Roma sezione 4 civile sentenza 2 maggio 2018 n. 2779 “L'amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la "diligenza del buon padre di famiglia" (art. 1710 c.c.). Se non compie esattamente la prestazione dovuta, l'amministratore è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall'art. 1218 c.c., (responsabilità del debitore). In base all'obbligo di diligenza, "l'amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza" (De., Fe., Ni., Re., "Trattato sul condominio", Pa., 607), criteri che, di volta in volta, dovranno essere accertati in base al caso concreto. La "diligenza" richiesta è quella "che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni e cosciente delle relative responsabilità. È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni (1176 c.c.), nei confronti del mandante" (Cass. ord. 23 dicembre 2003, n. 19778, Sez. III).


La professione dell’amministratore richiede competenza e qualificazione elevate al rango delle professioni intellettuali. Improvvisarsi amministratori di condominio non è più possibile, così come non è possibile e neppure conveniente, non assolvere all’obbligo formativo per una professione connotata da competenze non solo tecniche, bensì giuridiche ed amministrative, oltre che fiscali e contabili.


Avv. Elisabetta Rocco

 

Articolo del:



L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

Mutuo fondiario condizionato, non può costituire un titolo esecutivo

Non avendo il contratto di mutuo condizionato i requisiti di certezza, esso non può costituire un titolo esecutivo idoneo a consentire l'esecuzione forzata

Continua

Responsabilità dell'amministratore condominiale, risarcimento al condominio

Interessante sentenza in materia di responsabilità dell’amministratore condominiale nei confronti del condominio

Continua

Privacy e telecamere all'interno del condominio

Quando è possibile l'installazione di apparecchi di video sorveglianza in condominio

Continua

Ristrutturazione di condominio: la responsabilità del Direttore lavori

Soltanto nel caso in cui si verifichi la compromissione della funzionalità globale del bene può essere invocata la responsabilità del Direttore dei Lavori

Continua