Responsabilità dell'amministratore condominiale, risarcimento al condominio

Segnalo una interessante sentenza in materia di responsabilità dell’amministratore condominiale emessa dal Tribunale di Torino sez. III n. 5664/2019 del 9/12/2019.

Premessa: a seguito di impugnazione della delibera assembleare da parte di un condomino di un condominio minimo, ovvero formato da due partecipanti, il Tribunale di Torino emetteva la sentenza n. 2637/2015 con la quale accogliendo il ricorso, annullava la deliberazione e condannava il condomino non impugnante al pagamento delle spese processuali.

In particolare, il Tribunale di Torino accoglieva l’impugnazione in quanto l’amministratore “non era stato in grado di provare che alla data e nel luogo di prima convocazione almeno lui era presente. Così come non ha fornito indicazioni verbali sullo svolgimento della prima convocazione né ha fatto cenno al verbale dell’assemblea annullata alla prima convocazione ed a ciò che è accaduto. Non resta che accogliere la domanda di annullamento della delibera del 10 marzo 2012 per non essersi tenuta la riunione in prima convocazione o comunque mancando sul punto ogni prova, con la conseguenza che la delibera in esame deve essere annullata con riferimento ai punti di essa oggetto di impugnazioni”.

Vieppiù, il Tribunale con la sentenza n. 2637/2015 individuava altresì un errore del legale del condominio atteso che “L’eccezione di cui all’art. 1137 c.c. è un’eccezione che non può essere sollevata d’ufficio ma solo ad istanza di parte, trattandosi di eccezione avente natura non processuale ma sostanziale (v. per tale principio Cass. 8449/2008 nonché Tribunale Bologna sentenza 11/1/2011); essa pertanto, deve essere sollevata nei 20 giorni precedenti la costituzione del convenuto, ex art. 167 secondo comma c.p.c.
A questo punto non resta che osservare che parte convenuta ha sollevato invece la suddetta eccezione solo in sede di memoria ex art. 183 VI comma n. 1 c.p.c. e quindi non solo non l’ha sollevata nella sua (unica) comparsa di costituzione e risposta (e pertanto nei 20 giorni antecedenti la sua costituzione ex art. 167 c.p.c.) ma in ogni caso – anche volendo per mera ipotesi seguire una interpretazione più estensiva di quella per cui essa avrebbe dovuto venir sollevata in sede di comparsa di costituzione e risposta – non l ha sollevata neppure nelle udienze immediatamente successive alle integrazioni delle domande effettuate dall’attrice”.

Il condomino non impugnante, passata in giudicato la sentenza, adiva il Tribunale per sentir condannare l’amministratore al risarcimento dei danni subiti per avere dovuto sostenere le spese legali della causa di impugnazione della delibera assembleare.

L’amministratore a sua volta, citava in giudizio quale terzo chiamato, l’avvocato che lo aveva rappresentato nella causa di impugnazione della delibera assembleare, chiedendone la condanna in manleva per responsabilità professionale avendo eccepito tardivamente la decadenza dalla possibilità di impugnare la delibera ex art. 1137 c.c.

Nella causa promossa dal condomino soccombente nei confronti dell’amministratore per il risarcimento del danno subito a seguito del pagamento delle spese legali al condomino vittorioso, il Tribunale, in accoglimento della domanda, ha condannato l’amministratore al rimborso totale delle suddette spese oltre al danno da svalutazione monetaria sostenendo che “non ci sono motivi per affermare l’esclusione (come asserito dal convenuto e dai terzi chiamati) dell’applicabilità al caso di specie dei principi affermati dalla Cassazione n. 13004/2013 e citati nella sentenza del Tribunale di Torino n. 2637/2015 secondo cui la prima infruttuosa convocazione costituisce, come tale, condizione di legittimità della convocazione della seconda”.

E, a fronte della difesa dell’amministratore per cui non poteva dirsi affermata la responsabilità dell’amministratore in quanto non essendosi svolto il giudizio di appello, non era certo che la sentenza di primo grado fosse corretta, il Tribunale con la sentenza n. 5664/2019 del 9/12/2019 ha così statuito: a fronte della corretta applicazione dei principi in materia di deliberazione del condominio minimo “l’assunto secondo cui l’applicabilità al condominio minimo della disciplina di cui all’art. 1105 c.c. e non dell’art. 1136 c.c., fosse un motivo sostenibile in appello con sicure chances di accoglimento in ragione delle sentenze citate relative alla comunione, è infondato e tutte le relative eccezioni vanno respinte”.

Stante la chiamata in causa da parte dell’amministratore del difensore che aveva rappresentato il condominio in sede di impugnazione della delibera assembleare, con la sentenza n. 5664/2019 il Tribunale ha condannato il difensore stante l’avvenuto accertamento, con sentenza passata in giudicato, della proposizione tardiva dell’eccezione di decadenza ai sensi dell’art. 1137 c.c. “L’eccezione di tardività” aggiunge il Tribunale ad abundantiam,“sarebbe stata rilevante per tutti i motivi di impugnazione della delibera e avrebbe comportato l’inammissibilità della impugnazione, sicché se fosse stata proposta, sarebbe stata idonea ad impedire l’evento dannoso”.

E’ conseguita pertanto la condanna dell’amministratore al risarcimento dei danni tutti patiti dal condominio – condomino proprietario nel condominio minimo - soccombente nella sentenza n. 2637/2015 manlevato dal legale del condominio ritenuto responsabile dell’accoglimento della impugnazione della delibera.

E’ interessante comprendere che l’operato dell’amministratore va costantemente monitorato trattandosi di professionista tenuto ad adempiere alla prestazione con professionalità e adeguatezza, senza alcuna improvvisazione attesa la necessità di applicare la normativa nel modo più puntuale e adeguato all’unico scopo di tutelare la compagine condominiale.