Responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da lastrico

La questione è la seguente: un lastrico solare ad uso esclusivo provoca delle infiltrazioni che si propagano all’immobile sottostante.
A chi compete la responsabilità risarcitoria? Quali problematiche si aprono?

Massima di Cassazione SS. UU. n. 9449 del 2016

Sul punto, come è noto, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con il seguente dictum:

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Cassazione civile SS. UU., 10/05/2016, n.9449

Quindi, dei danni cagionati all'appartamento sottostante (soprattutto per infiltrazioni di acqua), che siano stati originati da un difetto di manutenzione del lastrico solare, rispondono, oltre al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico, anche gli altri condomini, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126, in mancanza di una prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.

L’art. 1126 c.c. recita: <<Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno>>.

La motivazione per esteso della sentenza

In detta sentenza, nella motivazione per esteso, si legge in particolare che:

<<Con atto di citazione, notificato il 15 luglio 1999, C. N. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio (OMISSIS), ed I.E. per sentirli condannare al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi, tra il novembre 1997 ed il maggio 1998, nel proprio appartamento sito all'int. 9, palazzina D. L'attrice deduceva che le infiltrazioni erano provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà esclusiva della I., avente, in parte, funzione di copertura del medesimo edificio, precisando che il Pretore di Roma, in data 19/21 giugno 1999, adito con ricorso per danno temuto, aveva emesso nei confronti di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all'esecuzione di lavori, come indicati dal C.T.U. nel corso del giudizio, ed aveva fissato il termine di trenta giorni per l'instaurazione della fase di merito.

[…]

3. - La Seconda Sezione civile di questa Corte, con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha quindi ritenuto opportuno l'intervento delle Sezioni Unite, manifestando perplessità con riferimento alla posizione argomentativa espressa dalla sentenza del 1997, e sollecitando quindi un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori.

[…]

4.3. - In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell'ambito dell'illecito aquiliano.
In quest'ambito, come detto, non può essere posta in discussione la specificità del lastrico solare, quando questo sia anche solo in parte in uso esclusivo. Esso, invero, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso.
Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio (per l'affermazione della responsabilità del condominio, v., in particolare, Cass. n. 3522 del 2003).
Ed è nel concorso tra tali due tipi di responsabilità che va risolta la questione di massima sottoposta all'esame di queste Sezioni Unite.
Invero, in disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano.
La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 c.c.. In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.

4.4. - Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell'ambito della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo.
Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l'acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto.
Trova applicazione altresì la disposizione di cui all'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio.
In tal senso, del resto, si è già affermato che "il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 c.c., non può essere imputata nè al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, nè al suo amministratore, quale mandatario dei condomini" (Cass. n. 1674 del 2015).
Trova, infine, applicazione l'intera disciplina dell'art. 2051 c.c., anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno.

4.5. - Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".

5. - In applicazione di tale principio, la motivazione della sentenza impugnata deve essere corretta, risultando comunque il dispositivo conforme a diritto. Invero, la pretesa risarcitoria è stata azionata dalla proprietaria dell'appartamento danneggiato nei confronti della proprietaria della terrazza a livello e del condominio e la Corte d'appello, facendo applicazione del precedente orientamento espresso da queste Sezioni Unite, ha ritenuto che correttamente il Tribunale avesse affermato che la I. e il Condominio erano corresponsabili del danno subito dalla C., nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c., essendo incontestato che il terrazzo di proprietà esclusiva della I. svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale, con la conseguenza che dei danni subiti dalla C. doveva rispondere per due terzi il Condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello.
Soluzione, questa, che discende anche dall'applicazione dell'enunciato principio di diritto, non venendo in rilievo, nella specie, profili ulteriori e diversi rispetto a quello della ripartizione della responsabilità risarcitoria tra proprietaria esclusiva della terrazza a livello e condominio>>.

La giurisprudenza di legittimità successiva

Anche la giurisprudenza della cassazione successiva si è allineata, come dimostra il seguente excursus:

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Cassazione civile sez. II, 17/01/2020, n.951

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune).

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2019, n.24927

Risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell'appartamento, nell'ipotesi di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante. Il custode sarà liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest'ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all'attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode.

Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1188

Nella ipotesi di sinistro occorso su una grata metallica costituente parte calpestabile di un marciapiede di proprietà comunale che, al tempo stesso, sia destinata ad assicurare aria e luce a un cavedio condominiale sottostante, può sussistere un concorso di responsabilità tra l'ente comunale e il condominio posto che la custodia della cosa fonte di pregiudizio può fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, a condizione che importino tutti l'attuale (co)esistenza di poteri di gestione e di ingerenza, visto che il criterio di imputazione della responsabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa, che comporti il potere-dovere di intervenire.

Cassazione civile sez. III, 31/01/2018, n.2328

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari (Cassazione civile sez. II, 14/12/2017, n.30071).

Da ultimo:

In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e non anche il Condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.  

(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 19556/21; depositata l’8 luglio)

La giurisprudenza di merito

Si segnala, come giurisprudenza di merito, Tribunale di Taranto sentenza n. 1607 del 14 giugno 2019 in Plus Plus Diritto che concerne una lite insorgente dalla morosità di un inquilino costatagli la condanna a canoni insoluti. La decisione evidenzia che il lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusivi, ha funzione di copertura del fabbricato, sicché l’obbligo di ripararlo o ricostruirlo grava su tutti i condomini. I danni provenienti da parti comuni dello stabile sono di competenza dell’intero condominio.

In senso analogo Tribunale Rieti, sentenza 31 ottobre 2018, ibidem: pagano tutti  nel senso che ex art. 1126 c.c. un terzo rimarrà a carico del proprietario esclusivo ed i restanti due terzi a carico del condominio nella sua interezza, ovvero a carico della parte di condomini a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Si segnala anche Tribunale di Milano sez. 10 civile sentenza 24 marzo 2019 n. 2526, sempre ibidem secondo cui la responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico e quella del condominio, come regola generale” salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno od all’altro”.

L’obbligazione parziaria

Con sentenza n. 199 del 9 gennaio 2017, si è detto che l’obbligazione per l’esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta nei confronti dell’appaltatore è un’obbligazione parziaria e non solidale (cfr. Cass. S.U. 8.4.2008 n. 9148), con la conseguenza che essa si imputa ai singoli componenti del condominio nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.

L’art. 1134 c.c.

Può trovare applicazione (cfr. Cass. Civ. sez. 2, ord. 28 febbraio 2018 n. 4684) anche l’art. 1134 c.c. nell’ipotesi in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condominio (rimborso pro quota, da parte degli altri condomini delle spese sostenute per la gestione delle parti comune). V’è però l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa.

Ipotesi di vendita dell’appartamento

Nell’ipotesi di vendita dell’appartamento, può essere stabilito - e pare anzi opportuno riflettervi - l’impegno del venditore di accollarsi le spese per la manutenzione straordinaria del lastrico solare di uso esclusivo dell’immobile compravenduto.

In tal caso, se l’amministratore di condominio si rivolge all’attuale proprietario, quest’ultimo potrà rivalersi sul venditore.

Avv. Cesare Menotto Zauli