Revoca dell'amministratore di condominio

Con la riforma del 2012 il legislatore ha voluto evidenziare come l'amministratore costituisca l'organo esecutivo del condominio, ponendosi su un piano strumentale rispetto all'assemblea dei condomini, che riveste funzioni decisionali e di controllo.
Questo aspetto emerge con prepotente evidenza in materia di revoca dell'amministratore.
L'art. 1129 c.c., al comma 11, conferisce infatti all'assemblea il potere di revocare in ogni tempo l'amministatore adottando una delibera in tal senso con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina secondo quanto previsto dall'art. 1136 c.c.
Pertanto, ove sussista la volontà espressa dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio, l'amministratore può essere revocato ad nutum, ovvero indipendentemente dall'esistenza di una giusta causa.
Proprio l'assenza di qualsiasi violazione degli obblighi imposti dalla legge a fondamento di una simile revoca, determina la sussitenza in capo all'amministratore rimosso del diritto al risarcimento del danno.
E', infine, evidentemente possibile la revoca tacita, essendo sufficiente la nomina di un nuovo amministratore perchè quello precedente si consideri revocato.
Fermo restando il potere di revoca ad nutum conferito all'assemblea dei condomini, la norma attribuisce altresì la possibilità a ciascun condomino di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria chiedendo la revoca dell'amministratore che abbia tenuto una condotta in violazione dell'art. 1131, comma 4, c.c. in tema di rappresentanza giudiziale.
Il singolo condomino è legittimato a ricorrere direttamente all'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere la revoca dell'amministratore anche ove quest'ultimo non renda il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Il successivo comma 12 dell'art. 1129 c.c. esplicita le gravi irregolarità in cui può incorrere l'amministratore nella gestione del condominio e che possono determinare la sua revoca per giusta causa:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l'inottemperanza degli obblighi di cui all'art. 1130 numeri 6), 7) e 9), afferenti rispettivamente la tenuta del registro di anagrafe condominiale, la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità, nonché l'obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici, professionali, fiscali, ecc. richiesti al momento dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, ai sensi dell'art. 1129, comma 2 c.c.
E' bene precisare tuttavia come la casistica riportata non abbia carattere esaustivo, considerazione questa avvalorata dallo stesso tenore letterale della norma in commento e dalla locuzione "tra le altre" utilizzata dal legislatore.
La giurisprudenza ha infatti permesso di estendere il novero delle anomalie censurabili a tutti quei comportamenti che inducano il singolo condomino a sospettare una gestione anomala da parte dell'amministratore, con il solo limite della gravità.
A mero titolo esemplificativo, potrà essere oggetto di valutazione da parte dell'Autorità Giudiziaria, stimolata in ciò dal condomino legittimamente sospettoso, anche il comportamento dell'amministratore che, esulando dalle proprie specifiche funzioni, cerchi di influenzare l'assemblea al fine di ottenere l'adozione di delibere gradite ad alcuni condomini ed osteggiate da altri, in particolare ove un simile comportamento sia reiterato nel tempo e volto a favorire sempre gli stessi condomini.
L'art. 1129 c.c., al comma 12, introduce un'ulteriore ipotesi di revoca dell'amministratore, giustificata dall'emersione di gravi irregolarità fiscali o dalla mancata osservanza da parte dell'amministratore dell'obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio.
In questi casi i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
Il carattere distintivo consiste nel fatto che, in quest'ultima ipotesi, la condotta dell'amministratore subirà dapprima il vaglio dell'assemblea dei condomini che, ove effettivamente rilevi tali irregolarità, potrà procedere alla revoca con le maggioranze già viste in tema di revoca ad nutum.
Tuttavia, ove nel corso dell'assemblea non sia possibile raggiungere il quorum richiesto dalla norma per la revoca dell'amministratore, ciascun condomino (non necessariamente quello che aveva già sollevato la questione rivolgendosi all'assemblea) potrà adire l'Autorità Giudiziaria competente al fine di ottenere la revoca dell'amministratore.
Ove poi la domanda giudiziale di revoca venga accolta, il ricorrente ha valido titolo per rivalersi nei confronti del condominio ai fini della rifusione delle spese legali sostenute, ma a sua volta il condominio "soccombente" potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
E' bene precisare come nella materia trovi applicazione l'istituto della c.d. prorogatio, per cui l'amministratore revocato, tanto giudizialmente quanto ad opera dell'assemblea, deve continuare a garantire la corretta gestione del condominio continuando ad esercitare le proprie funzioni finchè non venga nominato il nuovo amministratore.
Per espressa disposizione legislativa in caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Somma Lombardo, 27 Ottobre 2014
Avv. Luca Ciacci