Rifacimento dei balconi: a chi spettano le spese?
La Corte di Cassazione: bisogna valutare caso per caso
Quando si affrontano questioni legate al condominio il rischio è di stare...fuori come un balcone!
L'esperienza condominiale è spesso una prova di sopravvivenza, in cui tante sono le posizioni contrastanti e, di conseguenza, anche le questioni giuridiche da affrontare.
Una delle più comuni problematiche è capire a chi spettano le spese in caso di manutenzione dei balconi.
E' necessario fare un paio di considerazioni preliminari: la prima è chiarire la differenza fra i balconi c.d. aggettanti, ossia quelli che sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, e quelli non aggettanti, i quali al contrario non sporgono, ma restano incassati nella struttura del palazzo.
La seconda attiene al significato da dare alla parola "balcone", con la quale possiamo intendere tutto il manufatto od una parte dello stesso (il piano di calpestio, la ringhiera, il frontalino, la balaustra, il parapetto): queste distinzioni infatti rilevano al fine dell'addebito delle relative spese di manutenzione.
In merito ai balconi aggettanti, il Condominio non ha nessun obbligo manutentivo, ad eccezione dei soli elementi idonei ad incidere sul decoro architettonico (frontalini e rivestimento del sottobalcone cfr. Cassaz. Civ, sez.II, 10209/2015), mentre nel caso dei balconi incassati, la manutenzione, che spetterà a tutti i condomini riguarderà tutta la parte frontale degli stessi (parapetto, ringhiera e forntalino).
Anche se non inseriti tra le parti comuni del condominio (art. 1117 del Codice Civile), la Suprema Corte ha sostenuto che i balconi concorrono a formare la linea architettonica del fabbricato (Cassaz. Civ., sez II, n. 8731/1998) e, conseguentemente, ha ritenuto che il rifacimento di quelle parti degli stessi visibili all'esterno e che concorrono a formare l'estetica del palazzo, sia da imputare non solo al singolo proprietario dell'immobile ma a tutti i condomini ("gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" -Cassaz. Civ., Sez. II, n. 21641/2017).
Di recente la Suprema Corte SI è però espressa, specificando che: "la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito" (Cassaz. Civ., sez. II, n. 5014/2018).
La Corte ha dunque chiarito che, indipendentemente dalla differenza tra balconi aggettanti ed incassati, bisogna sempre valutare caso per caso se ciò che necessita di manutenzione possa incidere sul decoro architettonico dell'intero edificio condominiale, perchè in tal caso la spesa di manutenzione andrà ripartita tra tutti i condomini secondo la tabella millesimale di proprietà. E se tale valutazione spetterà esclusivamente al Giudice, dovremmo, pertanto, essere convincenti nel farlo aderire alla nostra tesi, altrimenti rischieremo di rimanere fuori...sul balcone!
L'esperienza condominiale è spesso una prova di sopravvivenza, in cui tante sono le posizioni contrastanti e, di conseguenza, anche le questioni giuridiche da affrontare.
Una delle più comuni problematiche è capire a chi spettano le spese in caso di manutenzione dei balconi.
E' necessario fare un paio di considerazioni preliminari: la prima è chiarire la differenza fra i balconi c.d. aggettanti, ossia quelli che sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, e quelli non aggettanti, i quali al contrario non sporgono, ma restano incassati nella struttura del palazzo.
La seconda attiene al significato da dare alla parola "balcone", con la quale possiamo intendere tutto il manufatto od una parte dello stesso (il piano di calpestio, la ringhiera, il frontalino, la balaustra, il parapetto): queste distinzioni infatti rilevano al fine dell'addebito delle relative spese di manutenzione.
In merito ai balconi aggettanti, il Condominio non ha nessun obbligo manutentivo, ad eccezione dei soli elementi idonei ad incidere sul decoro architettonico (frontalini e rivestimento del sottobalcone cfr. Cassaz. Civ, sez.II, 10209/2015), mentre nel caso dei balconi incassati, la manutenzione, che spetterà a tutti i condomini riguarderà tutta la parte frontale degli stessi (parapetto, ringhiera e forntalino).
Anche se non inseriti tra le parti comuni del condominio (art. 1117 del Codice Civile), la Suprema Corte ha sostenuto che i balconi concorrono a formare la linea architettonica del fabbricato (Cassaz. Civ., sez II, n. 8731/1998) e, conseguentemente, ha ritenuto che il rifacimento di quelle parti degli stessi visibili all'esterno e che concorrono a formare l'estetica del palazzo, sia da imputare non solo al singolo proprietario dell'immobile ma a tutti i condomini ("gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" -Cassaz. Civ., Sez. II, n. 21641/2017).
Di recente la Suprema Corte SI è però espressa, specificando che: "la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito" (Cassaz. Civ., sez. II, n. 5014/2018).
La Corte ha dunque chiarito che, indipendentemente dalla differenza tra balconi aggettanti ed incassati, bisogna sempre valutare caso per caso se ciò che necessita di manutenzione possa incidere sul decoro architettonico dell'intero edificio condominiale, perchè in tal caso la spesa di manutenzione andrà ripartita tra tutti i condomini secondo la tabella millesimale di proprietà. E se tale valutazione spetterà esclusivamente al Giudice, dovremmo, pertanto, essere convincenti nel farlo aderire alla nostra tesi, altrimenti rischieremo di rimanere fuori...sul balcone!
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