Rinegoziazione delle locazioni commerciali: cos'è e come farla

In un contesto di disallineamento dell’equilibrio tra le prestazioni cui sono tenuti i contraenti per effetto di avvenimenti sopravvenuti alla stipula, straordinari, imprevedibili ed estranei ai contraenti, la rinegoziazione è il rimedio per eccellenza.

La disponibilità alla rinegoziazione risponde alle più lungimiranti interpretazioni del principio di buona fede e della correttezza e lealtà cui deve essere improntato il comportamento dei contraenti non solo durante la trattativa che precede la conclusione del contratto, ma anche per tutto il tempo della sua esecuzione.

Ciò vale ancora più quando si parla di contratti ad esecuzione continuata cioè di quelli stipulati in un momento anche di molto antecedente il tempo della loro esecuzione, tra i quali rientra a pieno titolo la locazione ad uso commerciale.

E’ evidente, infatti, che durante la fase dell’adempimento, deve persistere il medesimo equilibrio contrattuale esistente al momento della stipula. In difetto, il rischio è quello dell’inadempimento e, quindi, del ricorso ai rimedi della risoluzione del vincolo negoziale.

Cosa vuol dire rinegoziare un contratto?

Rinegoziare significa (ri)discutere i patti di un precedente accordo contrattuale: non si stipulerà un nuovo contratto, quindi, ma si interverrà "solo" su quello già in essere e limitatamente ad alcune clausole (in primis quella relativa alla quantificazione del canone e a seguire quelle che ne prevedono tempistiche e modalità di pagamento) la cui modifica consentirà di recuperare il valore e l'interesse a rendere e ricevere la prestazione.

Le parti rinegoziano un contratto quando volontariamente e spontaneamente (ri)stabiliscono l’equilibrio tra le prestazioni neutralizzando l’effetto prodotto dall’evento sopravvenuto, imprevisto e straordinario che ne ha comportato lo sbilanciamento.

Come va formalizzata?

Nelle locazioni ad uso commerciale, la rinegoziazione consiste nel riprodurre i nuovi accordi in una scrittura privata che si aggiunge al precedente accordo contrattuale: il rapporto negoziale sarà così disciplinato dal contratto originario e dalla nuova scrittura che ne avrà modificato alcune clausole (come si è detto, quelle relative alla misura del canone e delle relative tempistiche di pagamento).

Quest'ultima va registrata presso lo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove era stato originariamente registrato il contratto primitivo senza, però, subire un'altra tassazione di registro.

Se alla rinegoziazione segue una variazione nella misura del canone originariamente pattuito, la registrazione comporta per il locatore il ricalcolo delle imposte dovute sul canone rinegoziato effettivamente riscosso.

La rinegoziazione prevista dalla legge

La rinegoziazione come sopra descritta è un atto di libera scelta delle parti contraenti. Vi sono casi, tuttavia, in cui la rinegoziazione è già prevista dalla legge come alternativa alla risoluzione.

Il primo è disciplinato dall’art. 1464 cc: laddove eventi sopravvenuti, straordinari ed imprevedibili rendano la prestazione parzialmente impossibile, la parte debitrice ha diritto e può chiedere all’altra la riduzione del canone.

Il secondo è disciplinato dall’art. 1467 cc: quando a causa di eventi straordinari ed imprevedibili la prestazione di una parte diventa eccessivamente onerosa, questa può chiedere la risoluzione del contratto se la parte avvantaggiata non offre un’equa modificazione del contratto.

Tanto la riduzione del canone quanto la modificazione del contratto che lo riconduca ad equità, richiedono un’operazione di ribilanciamento degli interessi in gioco per la quale vale quanto sopra descritto con riferimento alla rinegoziazione per volontà delle parti.