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Ristrutturare conviene? Una guida completa


Una guida completa per chiarire tutti i dubbi più ricorrenti sulle ristrutturazioni, sfatare qualche mito e uno strumento per farsi due conti
Ristrutturare conviene? Una guida completa

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ristrutturare o comprare una casa già pronta

Per chi fosse alla ricerca di una casa, da adibire a propria abitazione o mettere in affitto, dopo aver valutato le proprie necessità, posizione, numero stanze, posto auto, budget etc. la prima domanda su cui vale la pena riflettere è: meglio un immobile pronto a prezzo pieno o uno da sistemare a un prezzo inferiore?

A meno che ci siano impellenti ragioni di tempi per trasferirsi subito, la risposta giusta è quasi sempre la seconda, anche se molti si spaventano di fronte all’incertezza di una ristrutturazione di cui difficilmente sanno stimare costi e tempi, corteggiati da agenti immobiliari o venditori che favoleggiano ristrutturazioni da due soldi in tempo zero e il dubbio che si tratti di impegni molto maggiori. La verità come sempre sta nel mezzo: con due soldi si fanno soluzioni da due soldi che difficilmente rendono la spesa, così come è legittimo immaginare che, dovendo seguire in prima persona scelte e imprevisti, si finisca sforando il budget. La cosa importante è fare bene i conti e considerare che a parità di budget, la differenza di prezzo tra un immobile nuovo/ristrutturato e l’immobile che vado a sistemare deve essere pari o meno dei lavori necessari. Sembra banale, ma il primo errore da evitare è vedere una casa che già tocca il limite di budget pensando di metterci mano. Se poi si è già sicuri di voler personalizzare ad esempio i colori, sarebbe uno spreco pagare per una casa che non necessita di tinteggiature per poi tinteggiarla, meglio trovarne una che magari proprio perché va tinteggiata si presenta peggio e costa molto meno.

Queste inclinazioni dipendono ovviamente da persona a persona, quindi sarebbe corretto domandarsi: non ho nessuna pretesa estetica basta che sia pronto all’uso, oppure voglio poter dire la mia spendendo qualcosa in personalizzazioni? Non ho mai trovato nessun cliente che propendesse per la prima, anche chi trova una casa nuova vuole perfezionare qualche dettaglio e così si finisce con lo spendere tutto il budget sull’acquisto dell’immobile per poi sforarlo con gli extra. Sugli immobili le modifiche per quanto contenute e puntuali comportano sempre spese non trascurabili, quindi, meglio avere un quadro economico complessivo prima di muoversi.

Dal punto di vista della ricerca va sottolineato poi un aspetto fondamentale: i fattori che contano di più di un immobile sono quelli non modificabili, mentre tutto ciò che è rinnovabile passa in secondo piano:

•    La posizione è sicuramente il più importante da tenere in considerazione, che significa non solo il comune e la zona, ma anche la situazione specifica dell’immobile, ad esempio se cerco qualcosa di molto tranquillo e isolato oppure molto servito in centro abitato dove poter fare tutto a piedi minimizzando l’uso dell’auto;

•    Le caratteristiche non modificabili come il numero di piani, il tipo di immobile (un appartamento non diventerà mai una villetta), l’esposizione (avere una sola parete finestrata e rivolta a nord-est significa probabilmente una casa fredda e che consuma);

•    Il contesto del fabbricato, nel caso di un appartamento se il condominio è vecchio, nuovo, vecchio ma curato e aggiornato agli ultimi standard etc, per una villetta si può guardare invece se sorge in un residence di villette con parti condominiali o se è totalmente indipendente.

Se si sta cercando una casa già pronta la ricerca diventa ardua perché si cerca di trovare in uno stesso immobile, già pronto così com’è, aspetti immodificabili ed altri requisiti di tipo estetico in linea con i nostri gusti, finendo spesso a dover scegliere tra la soluzione “bella” e quella “intelligente”. Cercare qualcosa da ristrutturare al contrario consente di concentrarsi solo sui fattori importanti perché le finiture le faremo a nostro gusto e piacimento, quindi meglio non perdersi troppo su quello che si vede e si può cambiare facilmente e focalizzarsi sul potenziale che ha.

Anche nel caso di una nuova costruzione, inoltre, non è da sottovalutare la possibilità dell’acquisto di un rudere o edificio di scarso valore e pessimo stato di conservazione al posto di un terreno edificabile lottizzato, per dedicarsi a una demolizione completa e rifacimento della volumetria. Come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01 e s.m.i. il solo vincolo necessario per considerare l’intervento come ristrutturazione edilizia (lettera d dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/01) è il mantenimento del volume preesistente con la deroga per adeguamenti sismici (ad esempio pareti più spesse), ma il volume può essere realizzato in qualsiasi nuova forma consentita dai regolamenti edilizi.*
Il modo migliore per procedere alla scelta di una casa da riattare è sicuramente quello di muoversi fin da subito con un architetto di fiducia, in modo che possa valutare personalmente le condizioni dello stabile e fornirvi utili informazioni sul tipo di intervento necessario e sulle possibili problematiche, oltre che provvedere alle opportune verifiche documentali se ad esempio vi state muovendo tra privati senza un’agenzia immobiliare.

*Fanno eccezione gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, per i quali esiste un obbligo di mantenimento della sagoma.

 

 

2. La ristrutturazione come investimento

Grazie alle detrazioni fiscali su ristrutturazione, riqualificazione energetica, bonus verde, bonus facciate e bonus mobili, tutto quello che andremo a fare sul nostro immobile nel medio termine verrà a costare circa la metà, a patto di avere i requisiti per accedere alla detrazione, sulle quali non entro in dettaglio essendo già esistente ampia letteratura in merito e le guide fiscali ufficiali alle quali rimando per qualsiasi chiarimento.

Questo particolare sposta sensibilmente la convenienza sul piano economico dell’operazione. Ad esempio se io avessi un budget di 150.000 € potrei acquistare una casa nuova per quella cifra oppure sceglierne una da ristrutturare che costa solo 90.000 €, investendo 60.000 € per riqualificarla su misura; nella prima ipotesi a distanza di 10 anni avrei probabilmente perso qualcosa sul capitale investito a causa dell’usura dello stabile (considerare che ogni 20-25 anni circa sarebbe utile una manutenzione generale e ogni 50 anni una ristrutturazione), nella seconda ipotesi dei 150.000 iniziali avrei recuperato la metà degli interventi (pagati 60.000 nell’esempio) per un costo reale finale di soli 120.000, molto inferiore al valore di mercato dell’immobile anche considerando l’usura di 10 anni di utilizzo. A volte poi, affidandosi a un bravo progettista, è possibile anche valorizzare lo spazio e aumentarne il valore, soprattutto se si parte da qualcosa di vecchio con una distribuzione degli spazi datata o angusta. In questo modo l’intervento porta valore aggiunto al nostro investimento, pensate ad esempio ad una casa dove spostando le camere o modificando le aperture si possa creare una vista lago in soggiorno dove prima non c’era, o realizzare un godibile open space unendo un cucinino con una piccola sala pranzo e un salottino prima separati da muri.
Se poi sono nel caso di un appartamento messo a rendita, il recupero fiscale diventa a tutti gli effetti un surplus del rendimento dell’immobile per i primi 10 anni, che consente di arrivare in alcuni casi fino al 10% di rendimento annuale già al netto di cedolare secca sull’affitto**.

Non solo, i risparmi potrebbero estendersi anche alle spese di compravendita poiché la mediazione di un’agenzia immobiliare si calcola in percentuale sul valore dell’immobile al momento dell’acquisto, così come il passaggio notarile e le tasse di registro, che molto spesso sono più alte su un immobile nuovo con rendita catastale recente che non uno vecchio da ristrutturare con rendita catastale minima. Nel caso poi di demolizione e ricostruzione va precisato infine che i comuni chiedono solitamente oneri e contributi doppi sugli interventi di nuova costruzione rispetto a quelli di ristrutturazione, oltre ad una serie di richieste aggiuntive come quelle di cessione di superfici a parcheggio.
Per concludere, anche il costo di singoli arredi e gli elettrodomestici, come ad esempio una cucina che molto probabilmente dovrete comprare anche in una casa nuova, possono accedere alla detrazione fiscale se avete ristrutturato, spostando ancora di più convenienza, a parità di costo tra acquisto pronto e acquisto con opere.

**I valori sono indicati con riferimento alla situazione attuale. Le stime sul valore tra 10 anni sono al netto di inflazione, normative fiscali e fluttuazioni del mercato immobiliare.

 

 

3. Cosa significa ristrutturazione, esattamente

Questo termine nell’ambiente commerciale è senz’altro abusato e si sente declinato per ogni tipo di lavoretto che vada dalla verniciatura di un antello alla ricostruzione di un tetto, cerchiamo di fare un po’ di chiarezza in materia.

Dal punto di vista normativo le ristrutturazioni sono una categoria di intervento edilizio così come stabilita dal già citato Testo Unico, alla quale si affiancano gli interventi di manutenzione straordinaria che beneficiano dei medesimi recuperi fiscali. Molti dei lavori che comunemente sono definiti ristrutturazione, come tinteggiare e cambiare il pavimento o i sanitari, sono in realtà classificati come manutenzioni ordinarie, che restano escluse da qualsiasi bonus (tranne per le parti comuni/condominiali), ma che sono ammesse al recupero nel momento in cui diventano contestuali e correlate ad opere di categoria superiore, cioè manutenzione straordinaria o ristrutturazione. Ad esempio se sostituisco i sanitari e le mattonelle del bagno sto facendo una semplice trasformazione estetica di ordinaria manutenzione anche se dovessi riparare un tubo nell’operazione, ma se demolisco e rifaccio l’impianto sanitario del bagno, il necessario rifacimento di pareti e pavimento così come i nuovi sanitari installati diventano parte dell’intervento di straordinaria manutenzione e vanno in detrazione.

A parte la discriminante “burocratica” esistono poi diversi livelli reali di intervento su un immobile. Si può andare da veloci restyling a trasformazioni radicali ma in generale, anche se con le tecnologie odierne si riesce a fare praticamente di tutto è inutile negare che in alcuni casi lo stato di degrado di un fabbricato rispetto al suo valore di mercato al nuovo non lasciano lo spazio sufficiente per operare in modo economicamente sostenibile, oppure che alcune caratteristiche connaturate all’edificio non valgono la pena essere riviste per una semplice valutazione costi benefici o per limiti tecnici, come ad esempio le doti antisismiche di uno stabile antiquato che possono comportare adeguamenti dalle prestazioni finali inferiori e più costosi di una demolizione e ricostruzione integrale.

Tralasciando i lavori di restauro conservativo (lett. c dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/01) che riguardano per lo più casi di edifici storici di pregio o che comunque richiedono soluzioni tecniche e materiali troppo specifici per essere stimati sommariamente, per semplicità di comprensione propongo 3 livelli di intervento:

•    Re-look sono quegli interventi contenuti o puntuali, di carattere prettamente estetico, che puntano a trasformare l’aspetto di un immobile senza alterarne di fatto le caratteristiche e rifare completamente gli impianti. Un classico esempio è il cambio di pavimenti e rivestimenti, tinteggiatura, sostituzione dei comandi elettrici etc. Non necessariamente però questi interventi restano esclusi dai bonus fiscali, infatti se si accompagnano ad esempio alla modifica di qualche divisorio, come in una zona giorno per aprire la cucina e realizzare un open-space, tutte le spese sostenute comprese quelle per i mobili entreranno a far parte del recupero fiscale. In questo caso sarà necessario procedere con una pratica edilizia per segnalare la modifica della distribuzione interna (ovviamente deve essere valutata e redatta da un tecnico abilitato) e con una cifra modesta si potrà cambiare completamente aspetto a tutta la casa. Questo tipo di intervento è adatto a immobili molto recenti o recentemente ristrutturati dove non serve intervenire sugli impianti se non appunto sostituendo i terminali (nuovi frutti e diverse placchette per i punti elettrici, sostituzione del solo sanitario o miscelatore). Quando si ha a che fare con immobili degli anni ‘70/’80 è caldamente consigliato rifare gli impianti adeguandoli a standard di qualità, sicurezza e prestazioni più moderni.

•    Ristrutturazione, in senso comune a prescindere dalla definizione burocratica (che in molti casi, tipo appartamenti in condominio, ricade nella semplice manutenzione straordinaria), è quel tipo di intervento in cui si procede a rifare tutti gli impianti, si demoliscono i pavimenti, si aprono le pareti per installare un nuovo impianto elettrico, si modificano aperture interne o esterne e si rifanno i bagni con tutte le linee. Questo tipo di intervento risulta necessario quando ci si imbatte in un immobile che abbia più di 40 anni perché il rischio, evitando di rifare gli impianti per risparmio, è di trovarsi ad aver speso dei soldi per migliorie estetiche e trovarsi dopo pochi anni a dover procedere a demolizioni e riparazioni. Il rifacimento degli impianti purtroppo comporta di fatto lo sventramento degli intonaci e sottofondi interni il che significa maggiori costi e tempi di realizzazione, ma anche la possibilità di maggiore personalizzazione: in questo caso infatti ha poca incidenza il rifacimento dei muri divisori quindi è possibile ripensare completamente un immobile, spostare le stanze e riorganizzare la superficie in base alle nostre necessità.

•    Ricostruzione (ristrutturazione ai sensi dell’art. 3 del T.U.E.) è il caso più completo di intervento su un immobile, che può essere sia il recupero e trasformazione pesante di un rudere che la demolizione completa e ricostruzione integrale di un edificio totalmente nuovo. Se l’edificio merita di essere conservato molte volte trasformare creando magari scale interne, solette, rifare il tetto o altri interventi di tipo strutturale. In questo caso si può parlare anche di miglioramenti statici o sismici, adeguamenti acustici, cappotti termici di facciata, consolidamento di fondazioni e quant’altro necessario. Ovviamente il costo in questo caso è spesso prossimo a quello del nuovo, in alcuni casi infatti risulta più semplice e meno costoso demolire tutto e costruire da zero, risparmiandosi anche gli imprevisti che una ristrutturazione così pesante può portare, per non parlare del fatto che se si cercano prestazioni sismiche, energetiche e acustiche ai vertici odierni è meglio orientarsi su una costruzione nuova, recuperando solo il volume sulla carta. La convenienza in questo caso si misura sull’acquisto dell’immobile: costa meno un rudere e un intervento con tutte le detrazioni o un terreno edificabile, ammesso che esista nella zona dove cerco?

 

 

4. Quanto costa ristrutturare

Una volta compreso che tipo di intervento sia necessario sul vostro immobile si può procedere con una stima di massima, non sarà precisa come un progetto e un computo metrico, ma lo è quel tanto che basta per fare dei ragionamenti in fase di acquisto, pur tenendosi qualche margine di sicurezza. Difficilmente si può stabilire da soli il livello di intervento necessario e la sua fattibilità, la cosa migliore è farvi assistere da un professionista che penserà a valutare meglio il costo evitandovi spiacevoli malintesi.

Quanto costa alla fine l’operazione è un lavoro che procede valutando diverse voci di spesa, esistono dei costi sintetici al metro quadro nei quali ci si può imbattere ma sono sempre intesi come costo netto delle sole opere, cioè materiali e manodopera, escluso però IVA, progettazione e direzione lavori etc.
Ho cercato quindi, per comodità del lettore, di esporre degli importi onnicomprensivi*** da moltiplicare per la superficie lorda/commerciale dell’immobile e che tengono conto quindi di costo delle opere, IVA al 10% e spese tecniche per i professionisti, restano esclusi solo gli arredi e gli oneri per i casi di ricostruzione più importanti così come sono da valutarsi meglio le opere esterne (giardino, piscine, autorimesse, pergolati e gazebo, recinzioni e cancelli, fognature etc).
Per avere una prima indicazione le tre categorie di intervento possono essere stimate così:
1.    Re-look                                                 400 - 600 €/mq
2.    Ristrutturazione                                   800 - 1.100 €/mq
3.    Ricostruzione                                   1.400 - 2.000 €/mq

Se prendiamo il caso di un immobile di 100 mq possiamo esemplificare le cifre in questo modo:
1.    Re-look, con circa 50.000 € è ragionevole rifare completamente un bagno o, senza toccare gli impianti, aggiornarne due con nuovi rivestimenti e sanitari, incollare nuovi pavimenti su quelli vecchi, tinteggiature, nuove porte interne e sostituzione placche elettriche;
2.    Ristrutturazione, con circa 90.000 € ci si aspetta di rifare completamente gli impianti, sostituire i serramenti interni ed esterni, posare nuovi pavimenti, bagni e finiture;
3.    Ricostruzione, con circa 160.000 € si può trasformare completamente un edificio, modificare le aperture in facciata, realizzare una nuova scala, coibentare e rifinirlo completamente;
4.    Solo rifacimento di un bagno medio, può andare dai 5-6.000 € con materiali di fascia medio-base senza sostituire pavimento e rivestimento e senza opere da detrazione fiscale; ai 10.000-12.000 € con rifacimento completo dell’impianto con materiali di fascia media e accesso alle detrazioni.

Ovviamente questa è solo un’indicazione di massima, i fattori che contribuiscono a cumulare la cifra sono molti e sicuramente non è terreno in cui avventurarsi da soli, molti aspetti hanno una forte incidenza e se trascurati portano a brutte sorprese. Ad esempio importante è la facilità di cantierizzazione di un intervento: lavorare in un appartamento al piano terra con facile parcheggio e accesso non è lo stesso di un quarto piano in centro storico senza nemmeno spazio per fermare un mezzo di carico. Altro aspetto importante è il livello di finitura e di impiantistica che si ricerca: quali elementi vado a toccare/sostituire e con quali materiali. Alcuni costano molto più di altri, ad esempio un bel parquet selezionato costa anche più del doppio di un già valido gres porcellanato, in altri casi le finiture di un pittore possono andare da una semplice tinta pastello a una laboriosa finitura in resina che costa anche 10 volte l’idropittura di prima. Installare un impianto di riscaldamento, uno di climatizzazione e un trattamento dell’aria non è la stesa cosa di avere solo una stufa a pellet, sia per costo per che confort. Il costo dipende anche da quanti elementi si vanno a toccare, nell’esempio della ricostruzione la necessità o meno di rifare un tetto (nuova struttura, falde, isolanti, guaine, tegole, comignoli etc.) ha un’incidenza che va ovviamente valutata caso per caso (la possibilità di avere grandi gru facilita le operazioni e abbatte i costi), in una più modesta manutenzione straordinaria posso mantenere qualche elemento per risparmiare come ad esempio verniciare i radiatori invece di sostituirli. Sulle superfici molto piccole infine va considerato che esistono comunque dei costi minimi e tempi non comprimibili, molti materiali hanno bisogno di asciugare e molte operazioni non si possono eseguire contemporaneamente ma in un preciso ordine (non possono pitturare mentre si posa il pavimento etc.).

Per tutti questi motivi risulta fondamentale avvalersi di un architetto che vi possa aiutare in tutto, trasformerà un’impresa titanica e nebulosa in un’esperienza affascinante e comprensibile. Anche per quanto semplice sia la vostra idea, vale sempre la pena cercare l’aiuto di un professionista che vi possa aiutare a capire quanto costa quello che volete realizzare o al contrario cosa si possa fare con il budget a vostra disposizione.

*** Quanto esposto è riferito principalmente ad appartamenti e rifacimenti di unità che vanno dal bilocale di 50 mq al quadrilocale da 120 mq che rappresentano il caso tipo, casi più particolari vanno analizzati in dettaglio. Per verificare i casi di IVA agevolata si rimanda alla guida fiscale ufficiale.

 

 

5. Gli imprevisti più ricorrenti, evitarli ed affrontarli

Come già anticipato, in questo tipo di lavori, i casi comuni di imprevisti nelle operazioni più leggere riguardano spesso l’impiantistica idraulica, che demolendo si scopre essere decisamente datata e malconcia. Questo tipo di problema viene molto ridimensionato nelle ristrutturazioni meno leggere dove invece si mette in conto fin da subito di procedere con la sostituzione integrale e l’imprevisto può limitarsi quindi solo a una parte condominiale o qualche difficoltà tecnica che obbliga il ricorso a soluzioni più ricercate.

La sola sostituzione di frutti e placche di impianti elettrici di solito non porta grossi problemi se si è verificata in anticipo con un elettricista la fattibilità, in fondo gli impianti elettrici di una volta erano cablati per supportare lampadine da 60-100 W e oggi con tutti gli elettrodomestici a basso consumo e lampadine a LED supportano bene il carico. Bisogna comunque prevedere di sostituire il quadro elettrico e verificare la sicurezza, ma resta il limite di dover restare fedeli all’impianto esistente, aggiungere nuovi punti elettrici comporterebbe di spaccare pareti e pavimenti per portare le nuove tubazioni.

Un altro problema che si può presentare è legato alle infiltrazioni d’acqua o a muffe, che a volte per essere sanate richiedono di intervenire in modo più profondo di quanto previsto, soprattutto quando si parla di sottotetti o interrati. In situazioni simili può emergere qualche grave mancanza costruttiva, ad esempio uno strato impermeabile assente o irrimediabilmente rovinato.

Gli imprevisti più importanti si possono verificare di solito con i lavori più radicali, come la ristrutturazione di un rustico, poiché alcuni elementi non ispezionabili prima delle demolizioni potrebbero rivelarsi problematici, comportando adeguamenti delle strutture che possono essere particolarmente onerosi. In questo caso solo una progettazione esecutiva ed indagini accurate possono consentire di mettere il più possibile in conto tutto prima di iniziare i lavori, ma ovviamente dovrete sostenere il costo di una progettazione avanzata per scoprire se può esserci un imprevisto che porta fuori budget.
Nelle demolizioni complete e ricostruzioni invece si tratta a tutti gli effetti di immobili nuovi quindi con un buon progetto e preventivazione i costi non presentano grosse sorprese, soprattutto se misurate in proporzione all’investimento complessivo.
A fronte degli imprevisti, comunque, è spesso possibile rimediare in due modi: accollarsi la spesa extra oppure risolvere la situazione salvando il budget e rinunciando a qualcosa d’altro, come ad esempio una finitura che si può sostituire con qualcosa di più economico o rimandando alcuni interventi che possono essere realizzati in un secondo momento senza cantiere, come la sostituzione dei serramenti.

 

 

6. La ristrutturazione non finisce con la fine lavori

A lavori ultimati resta da traslocare i vecchi mobili, ma conviene sempre? Personalmente mi è capitato spesso di avere clienti che volessero mantenere qualche vecchio arredo, in alcuni casi addirittura mi è stato posto come condizione di progettare determinati spazi perché potessero adattarsi alle misure di quei mobili scartando soluzioni più funzionali o affascinanti per inseguire un risicatissimo risparmio. In realtà, a meno che si sia sempre disposti (o si abbia a disposizione qualcuno che può farlo gratis per noi) a sobbarcarci un bel lavoro di monta, smonta e sposta, molte volte si rende necessario far smontare e trasportare i mobili a un deposito dove ci verrà addebitato un costo di custodia, per poi farli riportare e rimontare da qualcuno competente. Va da sé che se si tratta di mobili dal particolare valore affettivo o di pregio la cosa ha un senso, ma quasi sempre mi è capitato spesso di vederlo fare per mobili che si sarebbero potuti benissimo ricomprare nuovi allo stesso prezzo del lavoro di spostamento, senza il rischio di danneggiamenti (oltre alla movimentazione certi prodotti non di qualità o vetusti si rovinano nel montaggio/smontaggio e magari non sono più assemblabili se non dopo riparazione). Se poi si tratta di pezzi come una cucina o cabine armadio su misura che vanno poi modificate e adattate ai nuovi spazi allora meglio lasciar perdere subito. Se lo scopo, infine, è realizzarsi davvero una casa su misura il rischio di trovarsi il vecchio letto che non c’entra niente con il resto della casa nuova è alto e la cosa rischia di azzoppare il risultato complessivo per aver risparmiato magari poche centinaia di euro di differenza su un investimento da 100.000 €…

Tutto questo non lo dico certo per scoraggiare il riuso e il riciclo che invece sostengo, ma se fatto in prima persona per soddisfazione personale o spirito ecologico ha un senso, se fatto fare a qualcun altro spesso il costo della sola manodopera tra modifiche, trasporti e restauri supera il valore del bene. Quindi, a volte è meglio lasciare tutto dove sta e occuparsi del nuovo, donando magari le vecchie cose a chi ne ha bisogno o affidandosi ai servizi di svuotamento che sono di fatto i veri operatori del riciclo organizzato.

Insieme alle considerazioni pratiche e funzionali sopra riportate, cerco di offrire una prospettiva su un costo reale che spesso anche solo per esigenze concrete bisogna mettere in conto nell’investimento. Una casa alla fine va per forza arredata per essere abitata o affittata. Nell’affitto le case arredate sono più remunerative, soprattutto quando si parla di mono/bilocali o locazioni brevi che l’affittuario tipo si aspetta completo e con poca voglia di investire per completare, mentre anche nelle soluzioni più grandi almeno la cucina e gli arredi fissi sono necessari, lasciando spazio invece a letti, armadi e divani che magari possono venire da un trasloco.

Credo, infine, che gli arredi siano parte integrante di una casa e non un bagaglio a mano, quindi consiglio di avere arredi dedicati che sfruttino al meglio gli spazi e valorizzino quegli ambienti in particolare, che possano sposarsi al meglio con i colori e i materiali delle finiture e dello stile della casa. Gli arredi sono le parti della casa con cui interagiamo di più quotidianamente quindi da loro passa molta della percezione che abbiamo su un ambiente, la facilità d’uso, il confort; è molto difficile cercare di ripensare al carattere di un ambiente chiedendo a un tecnico l’idea architettonica, a un pittore il colore dei muri, a un arredatore un paio di mobili e sposare tutto con un vecchio salotto. Se si cerca un risultato di qualità, che chiunque anche non esperto possa riconoscere, la cosa migliore è avere un unico referente che si occupi di tradurre la vostra idea in tutti i singoli elementi che entrano in gioco.

 

 

7. Quanto costa arredare

Il prezzo varia moltissimo in base alla fascia di prodotto che stiamo cercando, ci sono cucine di design a 6 cifre e cucinotti fissi da mercatone sotto i 1.000 €, per esigenze di sinteticità riporto solo i prezzi più comuni senza fare nomi commerciali.

Senza entrare nel dettaglio di tutti i singoli componenti procedo per ambienti tipo, tralasciando gli eccessi al risparmio e al lusso, per consentire una valutazione più attendibile rispetto alle proprie specifiche esigenze:

•    CUCINE: si può spendere intorno ai 5/7.000 € per una composizione semplice di fascia base di una buona marca italiana o tedesca, si sale verso i 10/15.000 € per una versione di fascia media con isola o penisola e uno step migliorativo su top ed elettrodomestici, fino ad arrivare sui 25/30.000 per top di gamma o accedere a marchi premium. A pari livello di materiali e componenti una cucina di falegnameria di solito costa di più perché ovviamente un artigiano non dispone delle economie di scala dell’industria, ma in compenso sarà molto più flessibile nel creare qualcosa di unico. Soluzioni da mercatone o da mondo del fai da te, non sono in realtà molto competitive se si esula dal prodotto a composizione fissa o in offerta, se si deve configurare una cucina su misura anche qui i costi sono molto prossimi e se si considera poi la differenza di qualità, durata e di servizio resta da valutare la reale convenienza;

•    ZONA GIORNO: mettendo insieme un buon divano durevole, tavolo e sedie, una parete tv o madia si può spendere circa dai 3.000 € ai 4.500 € per la fascia base, 4.500 / 7.000 € per una composizione più ricca o dimensioni generose e di migliori finiture, dai 7.000 € in su per i marchi premium;

•    CAMERE DOPPIE: una matrimoniale classica con letto e comodini, un armadio e una cassettiera partono dai 3.000 ai 5.000 € per salire a 5.000/7.000 € di una fascia media e oltre 7.000/10.000 per soluzioni di pregio;

•    CAMERE SINGOLE: una cameretta singola, con letto, armadio e scrivania può andare dai 1.500 ai 3.000 € per la base, dai 3.000 € ai 4.500 € per la fascia media e dai 4.500 € ai 6.000 € per la fascia alta;

•    BAGNI: nella valutazione del costo della ristrutturazione sono già compresi i costi di sanitari e miscelatori, tuttavia se si intende completare con specchi, luci, accessori e installare un mobile lavabo di qualche tipo per avere cassetti, cestoni e armadietti si può spendere da 1.000 € a 5.000 € per una composizione da bagno importante.

Per avere un riferimento, un appartamento trilocale può essere arredato completamente con una cifra intorno ai 15.000/20.000 € stando su prodotti base di buone marche, ma si può anche raddoppiare e sfiorare i 50.000 € con marchi premium.
Attenzione a non trascurare la qualità quando si considera un budget per l’arredo all’inizio dell’investimento: i prezzi dei prodotti migliori non vanno considerati come pura vanità, bisogna al contrario essere realisti e considerare che diverse fasce di prezzo rappresentano anche diverse fasce di qualità e durabilità, il fatto che alcuni materiali col tempo guadagnino fascino mentre altri invecchino male e tendano a rivelare la propria natura economica (scolorirsi, scollarsi, cedere le meccaniche etc.), una libreria basica può presentare i ripiani incurvati dopo pochi anni (la libreria più venduta al mondo flette dopo qualche settimana di carico…), una ben costruita e rifinita invece resta pressoché eterna. Una cucina con top in laminato costa poco ma è anche facile da rovinare con graffi e pentole calde mentre uno in ceramica tecnica costa di più ma richiede molte meno delicatezze e così via. Proprio per questi motivi alcune persone preferiscono investire meno sui lavori o sull’acquisto e concentrarsi più sulle cose con cui entrano in contatto, se non ci sono motivi particolari per rifare tutto a volte si può ottenere un’esperienza utente migliore in una casa dove si è toccato poco a livello edilizio e si è speso qualcosa di più sugli arredi che non in contrario. L’unico limite diventa la differenza tra soldi spesi e soldi investiti: mentre quelli che finiscono in opere edilizie aumentano il valore dell’immobile, quelli spesi in mobili sono più da considerarsi come beni di consumo, che una volta disimballati e assemblati valgono molto meno del prezzo pagato (ad oggi non c’è mercato per i mobili usati) e hanno il solo effetto di rendere l’immobile più bello e magari facile da rivendere.

La valutazione di come spendere va fatta poi, oltre che in base al nostro gusto (ci sono cose belle da vedere a tutti i prezzi) anche in base al tempo e tipo di utilizzo che ci si aspetta, non solo per una casa che dovrebbe durare una vita ma anche in caso di affitto, dove quello che si mette a disposizione va considerato anche alla luce di un trattamento magari non troppo rispettoso e lungimirante da parte dell’inquilino quindi a volte chi più spende meglio spende e si risparmia scocciature.

 

 

8. E con questo è tutto. O quasi

Se hai trovato utile questo testo, stai valutando una ristrutturazione e hai bisogno di supporto non esitare a contattarmi: come avrai intuito le ristrutturazioni offrono molte potenzialità sotto molti aspetti, ma sono anche un terreno delicato su cui muoversi. Per questo ho deciso di offrire un servizio davvero completo per fornire tutta l’assistenza necessaria: insieme ad alcuni partner disponiamo, infatti, di una squadra completa di professionisti e artigiani in grado di offrire tutto il necessario con unico referente, per la massima semplicità e serenità.
Il nostro servizio chiavi in mano inizia, infatti, dalla ricerca della casa, accompagnandoti durante le visite e le prime valutazioni, comprende la progettazione, le pratiche burocratiche, la scelta dell’impresa e la redazione di capitolati e contratti,  la scelta in showroom di materiali e colori, la direzione lavori e l’allestimento dei mobili, liberandoti dalle incombenze complicate per poterti concentrare solo sulle cose importanti, sulle tue valutazioni personali e sull’espressione del tuo stile.

 

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