Ristrutturazioni e manutenzioni: cosa sapere
Pianificare e controllare tempi costi ed esecuzione a regola d’ arte dei lavori
I committenti di lavori edili si trovano frequentemente alle prese con "imprevisti" non sempre giustificabili che portano a dilatazioni di tempi costi e persino alla modifica di progetti iniziali che si rivelano di fatto non realizzabili.
Come minimizzare questi rischi?
Qualche informazione essenziale aiuta ad orientarsi.
Gli interventi edilizi (ad eccezione della "attività edilizia libera") possono in sintesi richiedere rilascio di Permesso di Costruire (i più importanti, come ristrutturazione di un intero fabbricato o interventi con aumenti volumetrici) o essere realizzabili sulla base di asseverazione da parte del professionista (deposito di C.I.L.A. o S.C.I.A).
Ma non è tutto:
- il committente (con il proprio tecnico) ha l’obbligo di dimostrare la "legittimità della preesistenze" (cioè che non siano state eseguite in precedenza opere abusive non condonate; in tal caso bisogna richiedere una sanatoria (se gli abusi sono sanabili) o rimuovere le opere abusive con i conseguenti costi e tempi necessari prima di poter eseguire i lavori
- a volte sono necessari atti di assenso (cioè "Permessi") in base ad altre normative (ad esempio autorizzazione paesaggistica, pareri igienico sanitari, pareri di conformità antincendio..)
-possono esserci altre norme da rispettare (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, agli impianti, di tutela dal rischio idrogeologico etc.): anche quando non comportano la necessità di ottenere "atti di assenso", incidono su costi e fattibilità degli interventi.
Ad esempio lavori che coinvolgono parti strutturali possono richiedere di intervenire sulla struttura dell’ intero edificio, non solo sulla parte direttamente interessata dall' intervento.
Avere dal professionista a cui ci si rivolge già nel corso di un colloquio preliminare non solo indicazioni esaurienti su quanto riguarda l’ intervento in sé ma anche un quadro chiaro e completo di tutti gli elementi che ne possono influenzare tempi costi e fattibilità è indispensabile per evitare sgradite sorprese e per capirne la capacità di pianificare tempi e costi delle fasi sia progettuali che esecutive.
Solo cosi sarà possibile:
- valutare la convenienza economica (costi e ritorno economico) dell’ investimento,detrazioni fiscali incluse.
- confrontare tra loro i preventivi proposti per le prestazioni professionali necessarie o ipotizzabili (anche se non è necessario affidare tutti gli incarichi fin da subito), senza "extra" o prestazioni aggiuntive più o meno "imprevedibili" in corso di svolgimento degli incarichi.
In fase esecutiva la pianificazione di costi e tempi ha come premessa la comprensione dei ruoli dei soggetti coinvolti (committente, professionisti ed imprese).
L’impresa ha infatti legittimamente interessi contrapposti rispetto al Committente nelle determinazione degli importi dei lavori e spesso anche nelle scelte esecutive e dei materiali.
Per richiedere offerte, confrontarle e stipulare contratti con le imprese che garantiscano il committente occorre definire le opere nel dettaglio, con progetto esecutivo,computo metrico (quantità delle lavorazioni previste), capitolato (prescrizioni tecniche per l'esecuzione dei lavori e sui materiali impiegabili, norme di misurazione dei lavori etc). Documenti utili anche per valutare la qualità delle imprese interpellate, instaurando già in fase di preventivo un dialogo sugli aspetti tecnici dei lavori.
Nè va trascurata la verifica dell’ idoneità tecnico professionale delle imprese (d.lgs.81/2008) : riguarda aspetti ben diversi rispetto alla buona esecuzione dei lavori e comporta responsabilità anche penali per il Committente.
Nelle ristrutturazioni e manutenzioni, dove i costi extra riguardano spesso interventi dipendenti dalle condizioni degli immobili su cui si interviene, sarà poi importante controllare questi aspetti (con indagini preliminari se possibile o prevedendo le varie eventualità) senza demandare tutto al momento della esecuzione dei lavori.
Fondamentale infine poi il Direttore dei lavori: il suo compito è controllare i materiali impiegati , l esecuzione dei lavori ( a "regola d’arte" e conformemente a progetto e capitolato) e la contabilità dei lavori relativa agli importi da pagare alle imprese esecutrici. Un controllo effettivo e non formale dei lavori in contraddittorio con imprese esecutrici è la migliore garanzia a tutela del Committente.
Come minimizzare questi rischi?
Qualche informazione essenziale aiuta ad orientarsi.
Gli interventi edilizi (ad eccezione della "attività edilizia libera") possono in sintesi richiedere rilascio di Permesso di Costruire (i più importanti, come ristrutturazione di un intero fabbricato o interventi con aumenti volumetrici) o essere realizzabili sulla base di asseverazione da parte del professionista (deposito di C.I.L.A. o S.C.I.A).
Ma non è tutto:
- il committente (con il proprio tecnico) ha l’obbligo di dimostrare la "legittimità della preesistenze" (cioè che non siano state eseguite in precedenza opere abusive non condonate; in tal caso bisogna richiedere una sanatoria (se gli abusi sono sanabili) o rimuovere le opere abusive con i conseguenti costi e tempi necessari prima di poter eseguire i lavori
- a volte sono necessari atti di assenso (cioè "Permessi") in base ad altre normative (ad esempio autorizzazione paesaggistica, pareri igienico sanitari, pareri di conformità antincendio..)
-possono esserci altre norme da rispettare (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, agli impianti, di tutela dal rischio idrogeologico etc.): anche quando non comportano la necessità di ottenere "atti di assenso", incidono su costi e fattibilità degli interventi.
Ad esempio lavori che coinvolgono parti strutturali possono richiedere di intervenire sulla struttura dell’ intero edificio, non solo sulla parte direttamente interessata dall' intervento.
Avere dal professionista a cui ci si rivolge già nel corso di un colloquio preliminare non solo indicazioni esaurienti su quanto riguarda l’ intervento in sé ma anche un quadro chiaro e completo di tutti gli elementi che ne possono influenzare tempi costi e fattibilità è indispensabile per evitare sgradite sorprese e per capirne la capacità di pianificare tempi e costi delle fasi sia progettuali che esecutive.
Solo cosi sarà possibile:
- valutare la convenienza economica (costi e ritorno economico) dell’ investimento,detrazioni fiscali incluse.
- confrontare tra loro i preventivi proposti per le prestazioni professionali necessarie o ipotizzabili (anche se non è necessario affidare tutti gli incarichi fin da subito), senza "extra" o prestazioni aggiuntive più o meno "imprevedibili" in corso di svolgimento degli incarichi.
In fase esecutiva la pianificazione di costi e tempi ha come premessa la comprensione dei ruoli dei soggetti coinvolti (committente, professionisti ed imprese).
L’impresa ha infatti legittimamente interessi contrapposti rispetto al Committente nelle determinazione degli importi dei lavori e spesso anche nelle scelte esecutive e dei materiali.
Per richiedere offerte, confrontarle e stipulare contratti con le imprese che garantiscano il committente occorre definire le opere nel dettaglio, con progetto esecutivo,computo metrico (quantità delle lavorazioni previste), capitolato (prescrizioni tecniche per l'esecuzione dei lavori e sui materiali impiegabili, norme di misurazione dei lavori etc). Documenti utili anche per valutare la qualità delle imprese interpellate, instaurando già in fase di preventivo un dialogo sugli aspetti tecnici dei lavori.
Nè va trascurata la verifica dell’ idoneità tecnico professionale delle imprese (d.lgs.81/2008) : riguarda aspetti ben diversi rispetto alla buona esecuzione dei lavori e comporta responsabilità anche penali per il Committente.
Nelle ristrutturazioni e manutenzioni, dove i costi extra riguardano spesso interventi dipendenti dalle condizioni degli immobili su cui si interviene, sarà poi importante controllare questi aspetti (con indagini preliminari se possibile o prevedendo le varie eventualità) senza demandare tutto al momento della esecuzione dei lavori.
Fondamentale infine poi il Direttore dei lavori: il suo compito è controllare i materiali impiegati , l esecuzione dei lavori ( a "regola d’arte" e conformemente a progetto e capitolato) e la contabilità dei lavori relativa agli importi da pagare alle imprese esecutrici. Un controllo effettivo e non formale dei lavori in contraddittorio con imprese esecutrici è la migliore garanzia a tutela del Committente.
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