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Servitù di parcheggio: è configurabile?


Il diritto di servitù di parcheggio non era configurabile nel nostro ordinamento fino alla pronuncia della Cassazione 16698/17
Servitù di parcheggio: è configurabile?

La SERVITÙ è un diritto reale limitato che consiste nel peso imposto sopra un fondo, denominato servente, per l'utilità di un altro fondo, denominato dominante, appartenente a diverso proprietario.

I caratteri essenziali della servitù sono: 
- inerenza ovvero lo stretto rapporto con il fondo con il quale si trasferisce (la servitù segue il fondo);
- immediatezza ovvero il potere di esercitare il diritto senza bisogno della collaborazione altrui;
- assolutezza ovvero l’opponibilità erga omnes;
- altruità ovvero l’appartenenza di fondo dominante e fondo servente a due diversi proprietari;
- utilità ovvero il vantaggio per il fondo dominante.

Ciò premesso si rileva che, fino a qualche anno fa, l'indirizzo giurisprudenziale maggioritario (ex multis Cass. 06/11/2014, n. 23708; Cass. 13/09/2012, n. 15334; Cass. 07/03/2013, n. 5769; Cass. 22/09/2009, n. 20409; Cass. 21/01/2009, n. 1551; Cass. 28/04/2004, n. 8137; Cass. 22/10/1997, n. 10370), riteneva che il diritto di parcheggiare l'auto si risolvesse sempre in mera commoditas del proprietario del fondo, ovvero in un diritto personale carente dei caratteri di inerenza e utilità per il fondo e, per l’effetto, negava la configurabilità della servitù di parcheggio ma la sentenza della Cassazione civile sez. II, 06/07/2017, n.16698 opera un vero e proprio revirement in materia ammettendo in astratto tale tipologia di servitù.

In base alla succitata pronuncia della Suprema Corte, il fatto che si tratti di parcheggio o di diritto personale dovrà essere accertato in concreto, caso per caso, sulla base dell'esame del titolo e della situazione specifica sottoposta al giudizio al fine di stabilire se sussistano i requisiti della servitù sopra indicati.

La sentenza precisa ulteriormente che “la realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l'esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l'utilizzazione, sì che l'incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell'auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l'auto nelle vicinanze dell'abitazione” e che l'asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l'utilitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù”.

L’interessante sentenza, che ha enunciato il principio di diritto secondo cui lo schema normativo previsto dall'art. 1027 c.c., non preclude la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio, non è rimasta isolata, ma ha trovato conferma nelle successive pronunce di merito e di legittimità.

La recentissima sentenza della Cassazione civile sez. II, 18/03/2019, n.7561 ha ribadito che non sussiste alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturabile secondo lo schema dell'art. 1027 c.c.

In conclusione, non vi può essere un'assoluta preclusione alla configurabilità della servitù volontaria di parcheggio posto che la relativa utilità può esser legittimamente prevista dal titolo a diretto vantaggio del fondo dominante (per la sua migliore utilizzazione), piuttosto che delle persone che concretamente ne traggano vantaggio.
 

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