Servizio di portierato nei condomini


Cosa accade se viene soppresso il servizio di portierato previsto dal regolamento condominiale?
Servizio di portierato nei condomini
Il legislatore del 1942 considerava il portierato, ex art. 1117 n.2 c.c., un servizio di carattere comune, in quanto era reso nell'interesse di tutti i condomini, non risultava suscettibile di godimento separato ed irrinunciabile da parte del singolo. Con il tempo, le spese relative a tale servizio risultavano sempre più insostenibili, per cui in molti stabili si è addivenuti alla decisione di sopprimere il portierato, sostituendolo con altri servizi similari, ma rinunciando alla custodia e vigilanza dell'edificio. Sul piano giurisprudenziale dapprima si era affermato che qualora il regolamento di condominio prevedesse il servizio di portierato, ne era lecita la sostituzione, se riconosciuto oneroso, con altri mezzi idonei, ad esempio il portiere elettrico o il servizio di vigilanza con videocamera mediante delibera assembleare adottata a maggioranza semplice, poichè si trattava di una mera modifica del servizio. Successivamente la Suprema Corte con sentenza n.2585/1988 aveva affrontato la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento condominiale, in un'ottica differente, considerandola cioè un'innovazione ex art. 1120 c.c., la quale non poteva che avere un carattere eccedente l'ordinaria amministrazione: pertanto qualora il servizio di portierato previsto dal regolamento condominiale con destinazione alloggio del portiere di locali di proprietà comune, venisse soppresso, comportando quindi il venir meno di un vincolo di destinazione di parte comune, si configurava un atto eccedente l'ordinaria amministrazione (Cass. sent. 5083/1993). La Suprema Corte qualche anno dopo ha ulteriormente approfondito la questione, affermando che la soppressione del servizio di portierato nel condominio comportava in realtà una vera e propria modifica del medesimo regolamento, che poteva essere approvata dall'assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valòore dell'edificio (Cass. 29 Marzo 1995, n. 3708). Orbene, la Suprema Corte tra il 1988 e il 1995 ha modificato in maniera rilevante e decisiva in primis il concetto di portierato ed il servizio reso dal portiere quale persona fisica in favore del condominio. Infatti a seguito delle richiamate sentenze si può affermare con certezza che il servizio di portierato è da considerarsi un vero e proprio atto, nonchè servizio, reso al condominio, eccedente l'ordinaria amministrazione, nel senso che pur non comportando l'uscita di un bene dal patrimonio comune o la privazione del godimento di questo bene da parte di alcuni partecipanti, ne modifica la condizione giuridica del bene stesso e del servizio reso con indubbi riflessi sulla situazione di godimento comune, specie laddove l'espletamento del servizio abbia ad oggetto la destinazione pertinenziale di una parte di proprietà comune. Nello specifico il servizio di portierato risolvendosi in una molteplicità di prestazioni (ad esempio ricezione notifiche, smistamento posta, vigilanza dell'edificio, ecc), richiede la presenza fisica del portiere e l'alloggio di quest'ultimo nello stabile condominiale, non essendo altresì tale servizio comparabile ad altri servizi sostitutivi (ad esempio servizio di pulizia, congegno automatico di apertura e chiusura del portone ecc.). Dunque, sulla base di quanto affermato e considerato, la soppressione del servizio di portierato può essere inclusa direttamente nella categoria delle innovazioni ex art. 1120 co. 1 c.c., secondo la considerazione compiuta dalla giurisprudenza, per la quale per innovazioni devono intendersi non solo le modificazioni intese come opus novum ma anche quelle modifiche che determinando il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, proprio in seguito all'attività e alle opere eseguite presentino una diversa consistenza materiale o vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti, per cui le suddette innovazioni possono consistere anche nell'atto o nell'effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto i locali destinati all'alloggio del portiere restano assoggettati alla normativa che regola l'uso e il godimento delle cose comuni, se il regolamento di condominio non contenga sul punto disposizioni che attribuiscano ai condomini diritti soggettivi o diritti che limitano le volontà dei singoli condomini; ove invece il regolamento di condominio non disciplini solamente l'utilizzo delle cose comuni ma incida sui singoli diritti e tali attività incidenti vadano ad alterare la misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modifica potrà essere ammessa se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

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di Studio legale Tomassi

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