Sfratto per morosità e risarcimento danni
E’ possibile chiedere, oltre allo sfratto per morosità e al pagamento dei canoni scaduti anche il risarcimento del danno per mancato guadagno
In materia di sfratto per morosità, particolarmente interessante è la recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 2865/2015 del 13 marzo 2015 in merito al risarcimento del danno conseguente al mancato pagamento dei canoni di locazione.
In particolare, la Corte di Cassazione ha precisato che la richiesta di risoluzione del contratto (di locazione) non è incompatibile con la richiesta di risarcimento del danno subito per "mancato guadagno". Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte, infatti, il locatore, una volta ottenuto lo sfratto dell’inquilino moroso, è riuscito ad affittare nuovamente l’immobile ma ad un canone di locazione inferiore rispetto a quello che aveva pattuito con il conduttore sfrattato. La Corte ha precisato che: "Tale pregiudizio si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte (v. Cass. n 530 del 2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto". Il danno subito, pertanto, sarebbe pari alla differenza tra quanto il locatore avrebbe potuto percepire se la locazione non si fosse anticipatamente conclusa per inadempimento del conduttore e quanto effettivamente percepito grazie alla conclusione di un nuovo contratto di locazione.
L’art. 1453 c.c., infatti, stabilisce che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno". Con particolare riferimento ai contratti di locazione, inoltre, l’art. 1591 c.c. stabilisce che: "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Qualora pertanto il conduttore non provveda al pagamento dei canoni di locazione, il locatore non solo potrà dare corso all'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, ma potrà altresì procedere con separato giudizio per ottenere il risarcimento dell’eventuale maggiore danno subito.
In particolare, la Corte di Cassazione ha precisato che la richiesta di risoluzione del contratto (di locazione) non è incompatibile con la richiesta di risarcimento del danno subito per "mancato guadagno". Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte, infatti, il locatore, una volta ottenuto lo sfratto dell’inquilino moroso, è riuscito ad affittare nuovamente l’immobile ma ad un canone di locazione inferiore rispetto a quello che aveva pattuito con il conduttore sfrattato. La Corte ha precisato che: "Tale pregiudizio si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte (v. Cass. n 530 del 2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto". Il danno subito, pertanto, sarebbe pari alla differenza tra quanto il locatore avrebbe potuto percepire se la locazione non si fosse anticipatamente conclusa per inadempimento del conduttore e quanto effettivamente percepito grazie alla conclusione di un nuovo contratto di locazione.
L’art. 1453 c.c., infatti, stabilisce che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno". Con particolare riferimento ai contratti di locazione, inoltre, l’art. 1591 c.c. stabilisce che: "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Qualora pertanto il conduttore non provveda al pagamento dei canoni di locazione, il locatore non solo potrà dare corso all'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, ma potrà altresì procedere con separato giudizio per ottenere il risarcimento dell’eventuale maggiore danno subito.
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