Simulazione della locazione
Il proproetario è tenuto al pagamento in favore dei conduttori delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito nel contratto
Le sezioni Unite della Suprema Corte con Sentenza n. 18213/2015 hanno risolto a sfavore del proprietario locatore la dibattuta questione della simulazione del canone di locazione al fine di pagare meno imposte.
In effetti con la sentenza sopra richiamata è stato respinto il ricorso di un locatore, il quale aveva inizialmente richiesto lo sfratto dei conduttori per mancato pagamento di alcuni canoni di locazione. I conduttori avevano eccepito l'insussistenza della morosità poichè nel contratto di locazione stipulato dalle parti, appariva un canone assai inferiore rispetto a quello effettivamente richiesto, la cui misura era invece stata definita mediante scrittura privata successiva, da ritenersi nulla ex art. 13 Legge n. 431/1998.
Pertanto il locatore non solo non otteneva lo sfratto per morosità ma si vadeva condannato altresì al pagamento in favore dei conduttori delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito nel contratto.
Le Sezioni Unite con la sentenza predetta hanno stabilito che la norma di cui all'articolo 13 della Legge 431/1998 trova applicazione in quanto il contratto di locazione è stato stipulato antecedentemente all'entrata in vigore dell'art. 1 co. 346 della Legge 311/2004.
La Suprema Corte afferma chiaramente ed osserva che l'inquadramento della fattispecie si concretizza nell'ambito dell'istituto della simulazione: in effetti è conforme al diritto la tesi secondo la quale ci si troverebbe dinanzi ad un procedimento simulatorio considerata la natura sostanziale e procedimentale dell'istituto disciplinato ex art. 141 e ss. c.c., e dovendosi respingere in modo netto la ricostruzione errata dell'accordo simulatorio inteso in termini di vera e propria duplicazione negoziale. La Suprema Corte ha altresì affermato che il procedimento simulatorio nella locazione ha una ulteriore finalità illegittima ovvero quella di manifestare palesemente l'intento del locatore di frodare il fisco. L'atto negoziale nel quale le parti convengono la locazione risulta valida, dichiarando al contempo nulla in maniera insanabile la scrittura privata simulata per contrarietà a norma imperativa.
A conferma di quanto detto la Corte di Cassazione ha affermato che la sostituzione dell'oggetto apparente, il prezzo fittizio, con quello reale, ovvero il canone effettivamente convenuto contrasta con evidenza con la norma imperativa ex lege 431/98 lasciando pertanto integra l'unica convenzione negoziale originaria, il contratto di locazione, unico atto oggettoo di registrazione.
In effetti con la sentenza sopra richiamata è stato respinto il ricorso di un locatore, il quale aveva inizialmente richiesto lo sfratto dei conduttori per mancato pagamento di alcuni canoni di locazione. I conduttori avevano eccepito l'insussistenza della morosità poichè nel contratto di locazione stipulato dalle parti, appariva un canone assai inferiore rispetto a quello effettivamente richiesto, la cui misura era invece stata definita mediante scrittura privata successiva, da ritenersi nulla ex art. 13 Legge n. 431/1998.
Pertanto il locatore non solo non otteneva lo sfratto per morosità ma si vadeva condannato altresì al pagamento in favore dei conduttori delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito nel contratto.
Le Sezioni Unite con la sentenza predetta hanno stabilito che la norma di cui all'articolo 13 della Legge 431/1998 trova applicazione in quanto il contratto di locazione è stato stipulato antecedentemente all'entrata in vigore dell'art. 1 co. 346 della Legge 311/2004.
La Suprema Corte afferma chiaramente ed osserva che l'inquadramento della fattispecie si concretizza nell'ambito dell'istituto della simulazione: in effetti è conforme al diritto la tesi secondo la quale ci si troverebbe dinanzi ad un procedimento simulatorio considerata la natura sostanziale e procedimentale dell'istituto disciplinato ex art. 141 e ss. c.c., e dovendosi respingere in modo netto la ricostruzione errata dell'accordo simulatorio inteso in termini di vera e propria duplicazione negoziale. La Suprema Corte ha altresì affermato che il procedimento simulatorio nella locazione ha una ulteriore finalità illegittima ovvero quella di manifestare palesemente l'intento del locatore di frodare il fisco. L'atto negoziale nel quale le parti convengono la locazione risulta valida, dichiarando al contempo nulla in maniera insanabile la scrittura privata simulata per contrarietà a norma imperativa.
A conferma di quanto detto la Corte di Cassazione ha affermato che la sostituzione dell'oggetto apparente, il prezzo fittizio, con quello reale, ovvero il canone effettivamente convenuto contrasta con evidenza con la norma imperativa ex lege 431/98 lasciando pertanto integra l'unica convenzione negoziale originaria, il contratto di locazione, unico atto oggettoo di registrazione.
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