Sono in affitto, ma il locale è pignorato!

PIGNORAMENTO DI LOCALE PRESO IN AFFITTO

Vi ritrovate a riammodernare un locale in affitto investendo grandi somme di denaro al fine di potervi esercitare la Vostra attività commerciale e, a distanza di tempo, venite a scoprire che il locale era già pignorato o oggetto di procedure esecutive prima della stipula del contratto di affitto di azienda senza che il locatore vi abbia informato della situazione giuridica dell’immobile?

Come tutelarVi…

Innanzitutto, urge rammentare come un contratto di affitto di azienda è da ritenersi inopponibile alla procedura esecutiva, qualora la trascrizione del primo è successiva rispetto alla trascrizione della seconda e pertanto l’affittuario non potrà far valere il proprio contratto di locazione nei confronti del soggetto a cui verrà assegnato l’immobile.

La responsabilità contrattuale del locatore emerge dai combinati disposti di cui agli artt.:

• 2562 c.c. che fa riferimento all’istituto dell’affitto di azienda (il quale a sua volta rinvia alla disciplina dell’usufrutto);
• 1615 e ss. del c.c. che disciplinano l’istituto dell’affitto da ritenersi comunque applicabile sia per espressa menzione legislativa che alla stregua del criterio di compatibilità ed in specie l’art. 1617 c.c. che prevede un preciso obbligo per il locatore, il quale “è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all’uso e alla produzione cui è destinata”.
• 1575 e 1585 c.c. che impongono determinati obblighi a carico del locatore, sulla base di un concetto oramai radicalizzato secondo cui l’affitto (compreso l’affitto di azienda), costituisce una species del più ampio genus della locazione: la disciplina dell’affitto riveste, pertanto, carattere di specialità rispetto a quella della locazione, con la conseguenza che a quest’ultima dovrà farsi riferimento per eventuali integrazioni, e ciò in via diretta e non analogica (ex multis Cass. n.  2306/2000, Cass. n. 7942/1991, Cass. n. 2652/1989). Tali disposizioni normative sanciscono che il locatore debba mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto”, che debba “garantirne il pacifico godimento durante la locazione” e che sia tenuto a “garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”.

Nella sottoscrizione di un contratto di affitto di azienda, iI concedente non solo è tenuto ad osservare un comportamento conforme alle regole di correttezza e buona fede nella fase precontrattuale (ex art. 1337 c.c.), ma è anche titolare di una precisa posizione obbligatoria scaturente dal contratto in essere (sia per espressa previsione contrattuale, sia ai sensi normativi di cui agli artt. 1575, 1585 e 1617 c.c.), dovendo garantire il pacifico godimento dell’azienda e l’inesistenza di vincoli che comportino limitazioni alla sua gestione.

In tal caso l’inadempimento di parte affittante è di tale gravità che sorregge pacificamente la risoluzione contrattuale sia ai sensi dell’art. 1454 c.c. che ex artt. 1453 e 1455 c.c.

Se, peraltro, nello stesso contratto sottoscritto, il locatore garantisce esplicitamente la libertà da vincoli del bene locato (inserendo una clausola espressa con una formulazione simile a: “Il locatore garantisce il pacifico godimento (del ramo) di azienda e dei beni affittati, la piena disponibilità degli stessi e l’inesistenza di vincoli che comportino limitazione alla gestione”), tale condotta potrà condurre ad un vero e proprio annullamento dello stesso contratto (con restituzione dei canoni già pagati) ai sensi dell’art. 1439 c.c.: verrebbe infatti a configurarsi un vizio del consenso contrattuale (quello del conduttore) carpito con dolo da controparte. L’inserimento nel contratto di un’apposita clausola in cui si dà esplicitamente atto che il locatore garantisce “il pacifico godimento del ramo d’azienda e dei beni affittati, la piena disponibilità degli stessi e l’inesistenza di vincoli che comportino limitazione alla gestione” non può che ritenersi un vero e proprio artifizio che abbia determinato la volontà di contrarre del deceptus, avendo ingenerato nel conduttore una rappresentazione alterata della realtà che ha provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell’art. 1429 c.c.: i raggiri si appalesano nell’aver mendacemente garantito la libertà del bene oggetto di affitto da trascrizioni pregiudizievoli.

Il conduttore, pertanto, dimostrata la responsabilità contrattuale del locatore, potrà, contestualmente alla richiesta di annullamento del contratto per dolo e/o errore (vizi del volere deducibili alternativamente come precisa la Cass. con la sent. n. 16663/2008), o in subordine di risoluzione per grave inadempimento, avanzare una proposta risarcitoria che, nel caso di specie, consisterà nell’effettivo nocumento patito dallo stesso a seguito degli inadempimenti contrattuali posti dalle parti convenute.

Il quantum risarcitorio sarà volto, pertanto, ad ottenere un ristoro tale da poter ripristinare la situazione – anteriore alla stipula del contratto di affitto di azienda – in cui l’affittuario si sarebbe venuto a trovare se avesse saputo dell’esistenza di procedure esecutive gravanti sull’immobile e riguarderà sia:

• i danni patrimoniali costituiti da:

• danno emergente (es: lavori di ammodernamento e di ristrutturazione del locale, oltre alla ripetizione delle somme pagate a titolo di canone di locazione nel qual caso si ottenesse l’annullamento del contratto di affitto);
• lucro cessante (id est danno da mancato guadagno, qualora si riuscisse a fornire elementi idonei a rendere possibile un giudizio anche solo probabilistico in ordine alle utilità economiche che egli avrebbe conseguito se l’obbligazione fosse stata ex adverso adempiuta quale, a titolo di esempio, la redditività dell’azienda al momento dell’immissione nel possesso della stessa, la redditività della medesima negli anni successivi quale presumibile in forza di specificate condizioni, l’utilità patrimoniale conseguibile alla luce di tali dati (Cass. n. 11028/2017)
• perdita di chance (nozione meno rigida rispetto al “lucro cessante”, in quanto in tal caso l’onere probatorio potrebbe essere meramente presuntivo: il creditore avrà cioè l’onere di dimostrare, benché solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato ed impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta (Cass. SS.UU. del 26 gennaio 2009, n. 1850).

• danni non patrimoniali in quanto l’inadempimento di parte locatrice viola contemporaneamente sia i diritti e doveri derivanti dal contratto, sia i valori costituzionali primari della persona sentenza storica (Cass. Sez. Un. n. 26972 dell’11 novembre 2008), ed in specie la libertà dell’iniziativa economica privata ex art. 41 Cost.

Conclusioni

Per quanto la legge appresti delle tutele risarcitorie al conduttore di immobile locato oggetto di pignoramento o di trascrizioni pregiudizievoli, per scongiurare tali eventualità sarebbe opportuno rivolgersi ad un Avvocato che potrebbe sin da subito espletare tutta una serie di attività prodromiche alla stipula del contratto di locazione al fine di accertare la presenza, sull’immobile locato, di eventi pregiudizievoli che non permetterebbero al conduttore di godere pacificamente della res oggetto di locazione.