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Ecco come comprare casa evitando fregature!


Cosa fare, ma soprattutto cosa non DEVI assolutamente fare se vuoi comprare un appartamento a Perugia senza prendere fregature
Ecco come comprare casa evitando fregature!

Ieri mattina ho ascoltato allibito una storia allucinante raccontata da una mia (forse) futura cliente (dopo ti dico perché forse).
•    Una storia fatta di abitazioni consegnate senza essere terminate
•    Una storia fatta di documenti promessi e mai consegnati
•    Una storia fatta di impossibilità di avere le normali forniture dei servizi indispensabili per vivere (acqua, luce, gas), ma essere costretti dopo anni ad usare ancora i servizi di cantiere
•    Una storia insomma di precarietà, incertezza, ansia.
Quanto di più lontano dalla mia concezione dell’acquisto di una casa.

Non pensare che questa storia si svolga in una remota provincia degradata perché in realtà tutto ciò succede qui a Perugia ad alcune persone che cercavano un appartamento a Perugia, nella nostra città.

Di questo racconto la cosa che mi ha lasciato più allibito è stata la leggerezza e l’approssimazione esibita da chi deve, invece, essere estremamente scrupoloso e pignolo visto che si sta parlando di:
•    Tanti soldi;
•    Benessere familiare;
•    Futuro.

Tutte cose che sono contenute nell’acquisto più costoso che ognuno di noi fa nella propria vita: la casa dove vivere.

La casa dove abiterai, il tuo nuovo appartamento a Perugia, avrà un ruolo molto fondamentale nella tua vita e nella vita della tua famiglia e un peso notevole sul tuo bilancio familiare; è perfino superfluo che ti dica queste cose perché le sai da solo, ciò che forse non conosci è una serie di informazioni indispensabili per acquistare la casa che desideri.
Queste informazioni non sono altro che una lista delle risposte alle domande che mi sento fare ogni giorno dalle persone che come te sta cercando casa.
Per esempio:
•    C'è abbastanza spazio per me ora, e nel prossimo futuro?
•    E’ il quartiere giusto per la mia famiglia?
•    C'è abbastanza spazio se decido di avere dei figli?
•    Ci sono lavori da fare in casa?
•    Ci sono lavori da fare nel palazzo?
•    I vicini sono tranquilli?
•    Se dovessi cambiare lavoro sarà un problema rimanere in questa casa?


E' meglio una casa nuova o una usata?

E’ una questione di preferenze personali e in entrambi i casi ci sono vantaggi e svantaggi, dipende dalle tue esigenze.

Una casa nuova probabilmente avrà degli ambienti distribuiti in maniera più razionale, senza tanti corridoi o disimpegni.
Di contro, a pari prezzo, un appartamento a Perugia costruito qualche anno fa avrà una superficie maggiore e probabilmente una camera in più.

Altro aspetto da considerare è quello della tassazione: le tasse su una casa di qualche anno fa sono sensibilmente più basse, sia in fase di acquisto che di gestione.

C'è da dire che una casa di nuova costruzione ha, per legge, una garanzia decennale sulle strutture mentre una casa di vecchia costruzione non ti dà questo tipo di garanzia.

Potresti essere affascinato dagli spazi più ampi e magari da alcuni aspetti caratteristici che una casa più vecchia ha e mancano ad una più nuova; un'altra persona, invece, potrebbe non voler affrontare i necessari lavori di ristrutturazione che richiedono tempo e denaro.


Cosa devo portare con me quando vado a vedere le case?

Se vai a vedere un appartamento a Perugia senza agenzia immobiliare, ma anche molte agenzie sono carenti sotto questo aspetto, è probabile che il proprietario non ti consegni una scheda della casa con indicata la superficie, il prezzo, e gli altri aspetti che ti serviranno per prendere una decisione.
Porta con te un taccuino dove segnarti: indirizzo, piano della casa, stato di manutenzione del palazzo, stato di manutenzione interno della casa, superficie, prezzo richiesto dal proprietario.
Porta anche una macchina fotografica o ricordati di scattare alcune fotografie con il tuo telefono per avere anche un promemoria visivo delle stanze principali.
Sii pronto a curiosare un po', dopotutto è giusto che tu voglia sapere più cose possibile sulla casa che comprerai.
Il venditore e l'agenzia immobiliare non dovrebbero avere problemi a fornirti tutte le informazioni che ti servono perché sono una manifestazione del tuo interesse.


Che cosa dovrei chiedere al proprietario o all'agenzia immobiliare sulla casa che mi interessa?

Come regola generale, fai tutte le domande che ti vengono in mente riguardo alle caratteristiche della casa, lavori fatti dal proprietario, lavori che ritieni necessari e che potrebbero non essere eseguibili (ad esempio se vuoi abbattere una parete, ma all'interno ci passano degli impianti condominiali non potrai farlo), impianti (soprattutto è importante conoscere lo ostato dell'impianto elettrico e se l'impianto di riscaldamento è autonomo o centralizzato).
Se la persona che dovrebbe risponderti rimane vaga o non ti risponde chiedi altri chiarimenti fino a che per te non è chiara la situazione, se rimane restia scarta la casa o mettila in fondo alla lista.

Se hai al tuo fianco un agente immobiliare serio sarà lui a fornirti immediatamente o nell'arco di poco tempo tutte le informazioni di cui hai bisogno, nella maniera più dettagliata possibile, e risponderà anche a quelle domande che a te non sono venute in mente in quel momento.


Cosa devo dire quanto vado a vedere una casa?

Se hai a che fare con il proprietario digli chiaramente se la casa non ti interessa, spiegandogli il motivo.
Se sei assistito da un agente immobiliare il tuo giudizio è ancora più importante perché lo aiuterà, se è un agente che ti sta aiutando a cercare casa e non un agente che ti sta portando in giro a vedere tutto quello che ha, ad aggiustare il tiro.
Per me è importante la tua opinione perché mi aiuterà a selezionare in maniera sempre più approfondita le possibilità che ci sono fino a trovare la casa di cui ti innamorerai.
Con me non devi essere timido, io non mi offendo se mi dici che la casa non ti è piaciuta perché non è casa mia. Se mi dici: potrebbe andare bene come dimensioni, ma la voglio più luminosa, puoi stare tranquillo che le prossime case che visiterai saranno tutte più luminose di quella precedente.


Quante case dovrei guardare prima di comprane una?

Se abbiamo fatto un lavoro eccellente durante il nostro primo colloquio ne dovrai vedere una soltanto e sarà la casa di cui ti innamorerai immediatamente; è capitato abbastanza spesso.
Non esiste un numero fisso di case che dovresti guardare prima di fare una proposta di acquisto; di solito le persone che si affidano a me per trovare casa ne vedono 2 o 3, al massimo 4 se le case sono molto simili fra loro, perché un numero maggiore è inutile e crea solamente confusione.

Se al primo appuntamento scopriamo che nessuna delle soluzioni proposte è di tuo gradimento approfondiamo l'analisi delle tue esigenze perché evidentemente ci è sfuggito qualche aspetto.
Il processo di ricerca ti aiuterà anche a focalizzarti su alcuni aspetti che magari in un primo momento ritenevi secondari.
Se durante il primo appuntamento decidi che le case che ti piacciono sono due, faremo una seconda visita ad entrambe per trovare i punti di forza che ti faranno decidere qual è la tua casa ideale.


A che cosa dovrei prestare attenzione quando decido in quale quartiere vorrei vivere?

Questa considerazione dipende molto dal tuo stile di vita.

Se sei single probabilmente ti interessa di più vivere in un quartiere giovane e dinamico, con ristoranti e servizi, vicino al luogo di lavoro.
Se hai figli probabilmente cercherai un posto più tranquillo, con parchi gioco e scuole nelle vicinanze, impianti sportivi dove far praticare sport ai tuoi figli senza dover passare le giornate in auto per accompagnarli da un posto all'altro.

Per quanto riguarda le caratteristiche di un quartiere, un agente immobiliare può darti tutte le informazioni di cui hai bisogno.
Ti suggerisco anche di farci un giro in diverse ore della giornata per cercare di capire come si svolge la vita in quella zona, prova a fare la spesa in qualche negozio e fermati in un bar a bere un caffè e scambia due chiacchiere con chi ci vive tutti i giorni.


Come posso scoprire quali sono le case in vendita in un determinato quartiere?

Ormai tutti i portali immobiliari e tutti i siti hanno una ricerca su mappa, quindi, puoi vedere sulla cartina della zona quali case sono state messe in vendita. Fai attenzione ad un aspetto: non tutte le case sono in vendita in agenzia e non tutte le case sono pubblicizzate sui portali.

Per integrare la ricerca dovresti farti un giro nel quartiere e cercare tutti i cartelli "vendesi" per poi chiamare il proprietario e capire se quella casa potrebbe essere adatta a te.
Attenzione, in realtà sono potenzialmente in vendita anche quelle case il cui proprietario è quasi deciso a vendere, ma non ha ancora stabilito di metterla definitivamente sul mercato.

La scelta migliore che puoi fare è quella di affidarti ad un agente immobiliare che lavori per te andando a cercare tutte le offerte di case in vendita in quella zona e, dopo aver fatto una prima selezione, ti proponga alcune soluzioni mirate sulle tue esigenze

Se sei interessato ad un appartamento a Perugia in particolare ti forniremo un elenco di case simili per valutarne il prezzo paragonandolo a quello richiesto per le altre in vendita.
Inoltre, siamo in grado di dirti anche se in quella zona sono state vendute di recente altre case e a che prezzo.
Anche se ci saranno sicuramente alcune differenze tra le case, dovute ad una differenza di superficie o alla presenza di alcune caratteristiche diverse, con il nostro aiuto riuscirai a capire qual è il prezzo più corretto da cui iniziare la trattativa.


Mi piacerebbe avere un parere professionale prima di comprare casa, come posso fare?

Per essere sicuro di comprare un appartamento a Perugia che non ti darà problemi, né per poterla comprare né nell'immediato futuro, è meglio far fare un'ispezione ad un tecnico qualificato (un geometra va benissimo).
Il tecnico verificherà che tutta la documentazione sia in ordine, non siano stati eseguiti lavori senza le necessarie autorizzazioni e che non ci siano problemi strutturali evidenti o lavori "rattoppati" che dovranno, comunque, essere rifatti.
C'è la credenza comune che l'ispezione vada fatta prima di firmare la proposta di acquisto, ma questo è vero solamente se la proposta di acquisto non prevede una clausola che la renda efficace solo dopo l'ispezione; infatti, un'ispezione rappresenta un costo e, quindi, diventa inutile se prima non si trova l'accordo economico con il proprietario della casa.

L'ispezione non ha lo scopo di stabilire il valore della casa dato che non è quello il lavoro del tecnico, ma ha lo scopo di farti fare un acquisto senza problemi ed informarti se ci sono eventuali lavori importanti da fare.
Se emergono problemi non risolvibili è ovvio che la casa non è da comprare, altrimenti potrai rinegoziare il prezzo offerto al venditore o chiedere che sia lui ad accollarsi l'esecuzione dei lavori o la risoluzione dei problemi prima di consegnarti la casa.
Nella scelta del tecnico prendi in considerazione uno che abbia almeno 5 anni di esperienza.


Perché finora ti ho parlato di un tecnico e non di un impresario edile?

Perché il tecnico dovrà redigere una relazione tecnica e verrà consegnata al notaio; naturalmente se vuoi anche un parere di un impresario edile sei libero di far controllare anche a lui alcuni aspetti, come ad esempio il costo di eventuali lavori di ristrutturazione o di migliorie che vuoi fare.


Dovrei essere presente durante l'ispezione?

Se vuoi essere presente va bene, se preferisci leggere la relazione dopo che il tecnico l'ha firmata va bene lo stesso.
Essere presente ti dà il vantaggio di poter fare al tecnico alcune domande sulle cose che ti sono poco chiare.
Ricordati che lo scopo dell'ispezione della casa è quello di verificare cose che non sarebbero rilevabili durante l'appuntamento di visita o che potrebbero sfuggire ad un occhio non esperto in queste cose; l'ispezione non serve a negoziare sul prezzo o ad offrirti una scappatoia dall'acquisto se le pareti sono da imbiancare o c'è una mattonella del pavimento rotta.


E' meglio se faccio una polizza di assicurazione?

Sì, la maggior parte dei professionisti di assicurazione hanno un sacco di esperienza di lavoro con i piccoli problemi che possono sorgere vivendo in una casa e possono aiutarti a stipulare una polizza che ti metta al riparo da brutte sorprese.
Ad un cliente che aveva acquistato una casa costruita 10 anni prima si è rotto un tubo dell'acqua perché facendo dei piccoli lavori i muratori lo avevano bucato; nessun problema se non che la riparazione non è stata fatta benissimo e qualche giorno dopo ha allagato l'appartamento di sotto; senza una polizza assicurativa avrebbe dovuto ripagare di tasca sua le riparazioni al vicino e gli sarebbero costate quanto il pagamento di anni del premio assicurativo.


Che cos'è la caparra e quanto devo versare?

Quando firmi una proposta di acquisto il venditore si aspetta che ci sia allegato un assegno di caparra che servirà a testimoniare la tua effettiva volontà di acquistare la sua casa.

Non esiste una cifra standard o "di Legge" e l'importo dell'assegno dipende anche dal valore della casa: se la proposta riguarda una casa da 100.000 € una caparra di 5.000 € può andare bene, se la casa costa 500.000€ il venditore probabilmente si aspetterà un assegno di almeno 15/20.000 C.

L'assegno di caparra deve essere sempre intestato al proprietario della casa, MAI all'agente immobiliare anche se qualcuno "ci prova".
Se la proposta non viene accettata l'agente immobiliare ti restituirà l'assegno.
Se la proposta viene accettata e la casa non ha problemi che ne impediscono la vendita, ma tu decidi di non comprare più la casa perderai la caparra.


C'è un modo per proteggersi contro eventuali problemi agli impianti di casa?

L'unico modo per farlo è quello di stipulare una polizza assicurativa, cosa non molto comune in Italia, ma che consiglio caldamente.


Come faccio a stabilire il prezzo da offrire al proprietario?

Il prezzo è la cifra che risulta dalla negoziazione tra acquirente e venditore, quindi non è possibile stabilirlo esattamente in maniera preventiva.
Naturalmente l'acquirente vuole spuntare il miglior prezzo possibile e il venditore vuole ottenere il prezzo più alto.

La trattativa può essere influenzata da molti fattori, come ad esempio un venditore che deve cambiare lavoro o ha problemi con il pagamento del mutuo e, quindi, vuole vendere in fretta, o un acquirente che vuole davvero una specifica casa.
Quello che è possibile fare, attraverso una valutazione comparativa con le altre case in vendita, e tenendo conto dei prezzi delle case vendute di recente, è stabilire il probabile valore di mercato della casa che hai scelto e iniziare la trattativa da quella cifra.

Con questo approccio non firmerai una proposta ad un prezzo che si basa sulla "sensazione" dell'agente immobiliare, ma su dati oggettivi e dimostrabili e su questa base potrai iniziare una trattativa che, se chiusa positivamente, porterà alla firma di una proposta di acquisto.


Se vivo lontano dalla località dove voglio comprare casa, c'è un modo per raccogliere le informazioni che mi servono prima di dover venire per un appuntamento?

Certo, la tecnologia oggi aiuta molto in questo senso.
Il primo colloquio per capire le tue esigenze e i problemi che potresti dover affrontare può essere fatto per telefono o, meglio ancora, su Skype.
La documentazione necessaria per procedere con l'incarico di ricerca può essere inviata per mail.
La posta elettronica ci consente anche di inviarti le proposte delle case selezionate, con tutte le fotografie e la documentazione necessaria a farti capire se è il caso di affrontare il viaggio per venirle a vedere.
Comprendiamo le vostre esigenze, le preoccupazioni, le paure, le ansie che ci sono dietro all'acquisto di una casa in un posto sconosciuto, ma più di tutto conosciamo la gioia che si prova di fronte ad una nuova esperienza di vita.
Le persone che lavorano nelle nostre agenzie sanno come ottenere risultati nel più breve lasso di tempo, con il minor numero di fastidi e le migliori condizioni per te.


Devo prendere un mutuo come devo comportarmi?

Se devi ricorrere ad un mutuo hai due possibilità: andare da solo nella tua banca e in altre banche che conosci o affidarti ad un mediatore creditizio.

Il mediatore creditizio probabilmente potrà farti ottenere un mutuo a condizioni migliori della tua banca perché ha contatti con molti istituti di credito e può scegliere il prodotto migliore per te in quel momento; ovviamente, questo ha un costo.
La cosa veramente importante è ottenere quella che si chiama predelibera sul mutuo che è un documento rilasciato da una banca che dice quanto puoi prendere come importo massimo in base al tuo reddito; poi il rilascio del mutuo sarà soggetto ad altre verifiche, ma con questo documento puoi capire se hai la capacità economica di comprare la casa che desideri.


Quali sono i diversi tipi di mutuo a disposizione?

Non è il mio lavoro, quindi, la risposta è abbastanza generica. I principali tipi di mutuo sono:
•    Tasso fisso, il cui tasso e la rata rimangono identici per tutta la durata;
•    Tasso variabile, il cui tasso varia in base al tasso di interesse a cui fa riferimento (ce ne sono veramente tanti e se decidi per questo tipo di mutuo ti consiglio di chiedere un parere ad un esperto);
•    Tasso variabile con rata costante, il cui tasso varia con gli stessi principi del mutuo a tasso variabile, ma la rata che devi pagare alla banca rimane sempre costante e cambia la durata del mutuo; per esempio, se prendi un mutuo di questo tipo in 20 anni e il tasso di interesse sale, la sua durata salirà a 21 o 22 anni.
•    Tasso variabile con tetto massimo, il tasso di interesse varia come nel caso del mutuo a tasso variabile, ma non potrà andare oltre una certa percentuale, salvandoti da eventuali rialzi eccessivi che renderebbero il pagamento della rata insostenibile per te.
In ogni caso, la concessione del mutuo comporta l'iscrizione da parte della banca di un'ipoteca sulla tua casa in modo che il suo valore di rivendita copra il mancato pagamento da parte tua delle rate.


Ci sono dei mutui appositamente progettati per gli acquirenti prima casa?

Si, gli acquirenti di prima casa godono di una serie di agevolazioni per l'ottenimento del mutuo e sul tasso di interesse che dovranno pagare.
Le agevolazioni sono presenti anche per quanto riguarda le tasse sull'iscrizione dell'ipoteca da parte della banca e sulla parcella del notaio che stipulerà il contratto di mutuo.


Mi piace una casa che ho visto e devo fare un mutuo, però il venditore ha ancora il mutuo con la sua banca, la posso comprare?

Si certo, l'importante è che l'importo che il venditore deve restituire alla banca per estinguere il mutuo non sia superiore al prezzo che sei disposto a pagare per comprare casa.
Al momento della stipula del contratto sarà la tua banca che provvederà a saldare la banca del venditore e a far cancellare l'ipoteca.


Di quanto denaro devo disporre per poter comprare casa?

La banca di solito finanzia al massimo l'80% dell'acquisto, quindi, dovrai avere a disposizione almeno il 20% necessario a completare l'operazione, oltre alla somma necessaria a coprire tutte le spese accessorie come la parcella del notaio, le tasse, le volture dei contratti, il pagamento dell'agente immobiliare e del mediatore creditizio se ti sei rivolto a loro.

Puoi quantificare le spese accessorie indicativamente in un altro 10% dell'importo della casa.
Ci sono forme di pagamento della caparra dilazionate come il rent to buy e la vendita con riserva di proprietà, oppure il leasing immobiliare che sposta il pagamento più consistente al pagamento dell'ultima rata.


Come fa la banca a determinare la cifra massima che posso permettermi?

A differenza del proprietario di casa, che vuole solamente che tu sia puntuale nei pagamenti, la banca desidera avere la certezza che tu possa pagare la rata del mutuo e allo stesso tempo continui ad avere un tenore di vita normale; per questo motivo la rata del mutuo non supera quasi mai il 30% del reddito mensile netto che puoi dimostrare di avere.
Considera che se hai comprato l'auto nuova e stai ancora pagando le rate del finanziamento questo importo verrà tolto dalla tua capacità reddituale, quindi, se stai pensando di comprare casa è meglio se eviti di fare finanziamenti che inciderebbero negativamente sulla concessione del mutuo.


Che cosa è una perizia di stima?

Prima di erogare il mutuo la banca vuole essere certa che il valore della casa su cui iscriverà l'ipoteca sia maggiore dell'importo del mutuo che ti concederà.
La perizia ha lo scopo di tutelare la banca nel caso in cui tu non pagassi le rate del mutuo e la casa dovesse essere messa all'asta.
Il perito è un tecnico di fiducia della banca stessa e non puoi sceglierlo tu. La perizia costa poche centinaia di Euro.


Come faccio a sapere quanto mi costerà in totale l'acquisto della casa?

Se ti sei rivolto ad un agente immobiliare dovrebbe essere in grado di dirti più o meno la cifra totale che spenderai, se hai trovato casa da solo devi procurarti una visura catastale e andare da un notaio.


Ci sono delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa?

Certamente, e sono anche molto importanti dal punto di vista del risparmio economico, sia per quanto riguarda l'acquisto che per quanto riguarda le spese di gestione.
Per poterne usufruire si devono soddisfare alcune condizioni:
•    La casa non deve essere di lusso;
•    Non devi avere un'altra casa, anche in comproprietà, nello stesso Comune dove acquisti;
•    Non devi essere proprietario di nessun altra casa, in tutta Italia, comprata usufruendo delle agevolazioni prima casa.


Ho venduto la mia prima casa, posso usufruire delle agevolazioni?

Se hai venduto la tua prima casa puoi usufruire delle agevolazione per comprarne un'altra e addirittura puoi scalare dalle tasse relative all'acquisto di questa l'importo relativo alle tasse pagate per acquistare quella precedente, chiedi ad un notaio.


Dì la verità, se sei arrivato fino in fondo e hai letto parola per parola, un filo di ansia ti è venuta eh?!

Non è colpa tua, non preoccuparti; il fatto è che comprare casa al meglio è una questione piuttosto complessa; ora, tu puoi affrontarla facendo da solo...sì, anche se compri tramite agenzia sei sostanzialmente da solo...o quasi, visto che l'agente immobiliare è di fatto l'agente del venditore.

Oppure puoi scoprire come funziona avere al tuo fianco qualcuno che:
•    Si fa carico di tutto il lavoro noioso e stressante;
•    Non ti fa perdere tempo inutilmente;
•    Ti garantisce un acquisto sicuro.

E ti lascia il piacere di iniziare un pezzo della tua vita nella tua nuova casa.

Ti sembra bello? Così bello da non sembrare neanche vero? Hai ragione, anche io ne dubiterei se me lo dicessero, quindi per dimostrarti che è vero e che con questo sistema hanno già trovato casa molte persone te lo faccio dire da loro (leggi QUI)
Se invece vuoi mettere il turbo alla tua ricerca e scoprire subito come funziona il sistema "trovo la casa dei tuoi sogni", devi solo fare click qui e compilare il form del portale, ti contatterò in men che non si dica.
Nella nostra prima telefonata potrai raccontarmi come dev'essere la casa che stai cercando e decidere se fissare un appuntamento per un colloquio più approfondito.

Tutto chiaro?

Compila il form di contatto del portale e sarai chiamato al volo.

P.S.: Come ti ho detto, la persona che mi ha raccontato la storia che hai letto, forse diventerà mia cliente, lo diventerà con certezza solo se dopo una approfondita analisi mi renderò conto che la casa che cerca esiste. Non mi faccio carico di ricerche che non hanno speranza di essere coronate da successo.
Per oggi è tutto. Alla prossima.

 

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