Sospendere i mutui per l'acquisto della prima casa: come fare domanda

A. Profili normativi

Il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (c.d. "Fondo Gasparrini") è stato istituito, presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con la Legge n. 244 del 24/12/2007 che prevede la possibilità per i titolari di un mutuo contratto per l'acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà, destinate ad incidere negativamente sul reddito complessivo del nucleo familiare.

La legge n. 92/2012 recante "disposizioni in materia di riforma del mercato del lavoro in una prospettiva di crescita", ha modificato la preesistente normativa consentendo l'ammissione al beneficio nei soli casi di:
•    cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
•    cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
•    cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
•    morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all'80%.

Con D.M. del 21 giugno 2010 n. 132, art. 2, comma 3, l’ammissione al beneficio è stata subordinata all’accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e tali da determinare la temporanea impossibilità del beneficiario a provvedere al pagamento delle rate alla loro scadenza naturale:
•    perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato o termine del contratto di lavoro parasubordinato o assimilato, con assenza non inferiore a tre mesi di un nuovo rapporto di lavoro;
•    morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno dei componenti il nucleo familiare, nel caso in cui questi sia percettore di reddito per almeno il 30 per cento del reddito imponibile complessivo del nucleo familiare domiciliato nell’abitazione del beneficiario,
•    pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5 mila euro annui;
•    spese di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o di adeguamento funzionale dell’immobile oggetto del mutuo, sostenute per opere necessarie e indifferibili per un importo, direttamente gravante sul nucleo familiare domiciliato nell’abitazione del beneficiario, non inferiore a 5 mila euro;
•    aumento della rata del mutuo, regolato a tasso variabile, rispetto alla scadenza immediatamente precedente, direttamente derivante dalle fluttuazioni dei tassi di interesse, di almeno il 25 per cento in caso di rate semestrali e di almeno il 20 per cento in caso di rate mensili.

Con D.M. n. 37 del 22 febbraio 2013 il Ministero dell'Economia e delle Finanze ha emanato il Regolamento recante modifiche al D.M. del 21 giugno 2010 n.132.
In particolare, l’art. 1 del D.M. 37/2013 sostituiva l’art. 2, comma 3, del D.M. 132/2010 subordinando l’ammissione al beneficio esclusivamente all’accadimento di almeno uno dei seguenti eventi riferiti alla persona del beneficiario, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e verificatisi nei tre anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio:
•    cessazione del rapporto di lavoro subordinato ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustifi cato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
•    cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, n. 3) del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
•    morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell’articolo 3, comma 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all’80 per cento.  

A.1. Disposizione normative per emergenza Coronavirus Covid19

In occasione dell’emergenza sanitaria per l’epidemia di Coronavirus il Fondo è stato rifinanziato con 400 milioni di euro e, come disposto dall’articolo 54 del Decreto legge 18/20020 (il cosiddetto “Cura Italia”), la platea dei potenziali beneficiari è stata allargata come vedremo in seguito.

Il D.L. 2 marzo 2020 n. 9 contenente “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” e il D.L. 17 marzo 2020 n. 18 contenente “Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale  e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” attuati con il D.M. 25 marzo 2020 hanno introdotto la possibilità di richiedere la sospensione del mutuo anche nei seguenti ulteriori casi:
•    sospensione dal lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (art. 26 D.L. 9/2020 e art. 1 D.M. 25.03.2020);
•    riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, corrispondente ad una riduzione almeno pari al 20% dell’orario complessivo, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (art. 26 D.L. 9/2020 e art. 1 D.M. 25.03.2020).

D.L. 17 marzo 2020 n. 18, art. 54: per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del presente decreto legge, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo ha esteso l’ammissione ai benefici del predetto Fondo:
•    ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino ai sensi degli articoli 46 e 47 DPR 445/2000 di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;
•    Per l’accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).
•    Per tutti i casi di accesso al Fondo e senza limiti temporali, a fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo, il rimborso degli interessi compensativi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione.

Per tali eventi, la sospensione del pagamento delle rate del mutuo può essere concessa per la durata massima complessiva non superiore a:
•    6 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra 30 giorni e 150 giorni lavorativi consecutivi;
•    12 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra 151 giorni e 302 giorni lavorativi consecutivi;
•    18 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata superiore a 303 giorni lavorativi consecutivi;
•    fino al 17 dicembre 2020, riduzione media giornaliera del fatturato del lavoratore autonomo e libero professionista rispetto al periodo di riferimento, registrato in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, superiore al 33% del fatturato medio giornaliero dell’ultimo trimestre 2019, in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus.

Il D.M. del 25 marzo 2020 (decreto attuativo dei D.L. n. 9 e n. 18 del 2020) ha stabilito le modalità di attuazione delle nuove ipotesi di sospensione del mutuo contenute nei predetti decreti prevedendo, tra l’altro, in deroga a quanto previsto dalla legge istitutiva del Fondo (L. n. 244/2007) che:
•    fino al 17 dicembre 2020, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE);
•    fino al 17 dicembre 2020, tutte le precedenti richieste di sospensione di cui il mutuo abbia fruito “ex lege” non avranno alcuna rilevanza ai fini del raggiungimento del periodo massimo di 18 mesi a condizione che il mutuo stesso risulti in regolare ammortamento da almeno 3 mesi.

B. Presupposti di accesso al fondo

Una volta fatto il punto della normativa vigente per l’accesso al fondo di solidarietà vediamo chi può presentare domanda per ottenere la sospensione del piano rateale.
•    Può presentare domanda il proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di un mutuo contratto per l'acquisto dello stesso immobile non superiore a 400.000 euro
•    il mutuo deve inoltre essere in ammortamento da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda - ERRATA CORRIGE: Con il Decreto Legge 8 aprile 2020 n. 23, art. 12, l'accesso ai benefici del Fondo è ammesso anche nell'ipotesi di mutui in ammortamento da meno di un anno (per un periodo di nove mesi a partire dal 9 aprile 2020);
•    nel caso che, al momento della presentazione della domanda, il titolare del contratto di mutuo si trovi in ritardo nel pagamento delle relative rate, il ritardo non deve essere superiore a 90 giorni consecutivi.
•    In caso di mutuo cointestato a due o più persone, è sufficiente che le condizioni di cui sopra (proprietà dell'immobile, titolarità del mutuo e residenza nell’immobile), sussistano nei confronti anche del solo mutuatario che ha subito l’evento.
•    In caso di mutuo cointestato a due o più persone, il mutuatario che subisce l’evento e sottoscrive il modello di domanda può dichiarare, sotto la propria responsabilità, di agire anche in nome e per conto di uno o più cointestatari e/o garanti impossibilitati alla sottoscrizione della domanda per ragioni collegate all’emergenza COVID-19
•    In caso di morte del mutuatario, la domanda può essere presentata dal cointestatario del mutuo o dall'erede subentrato nell'intestazione del mutuo che risulti in possesso di tutti i requisiti di cui al punto A del modulo di domanda (l'erede che presenti la domanda dovrà avere accettato l'eredità e trasferito nell'immobile oggetto del mutuo la sua residenza).

C. Condizioni necessarie per l’accesso al Fondo

Per poter accedere ai benefici del fondo, è indispensabile trovarsi in una delle seguenti situazioni:
•    perdita del rapporto di lavoro subordinato - sia a tempo determinato che a tempo indeterminato - (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa), con permanenza dello stato di disoccupazione al momento di presentazione della domanda.
•    perdita dei rapporti di lavoro parasubordinato (di cui all'articolo 409, numero 3 del codice di procedura civile), da parte dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo, con permanenza dello stato di disoccupazione al momento di presentazione della domanda.
•    insorgenza di condizioni di non autosufficienza ovvero handicap grave dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo.
•    sospensione dal lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, con attualità dello stato di sospensione
•    riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, corrispondente ad una riduzione almeno pari al 20% dell’orario complessivo, con attualità dello stato di riduzione dell’orario di lavoro
•    nei casi di lavoratori autonomi e liberi professionisti con una riduzione media giornaliera del proprio fatturato rispetto al periodo di riferimento, di aver registrato, nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020 e precedente la domanda ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra il 21 febbraio 2020 e la data della domanda qualora non sia trascorso un trimestre, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus. Tra essi è stato incluso dall'art. 4 del Decreto MEF del 25.03.2020 (attuativo del Fondo Gasparrini) il piccolo imprenditore, artigiano o commerciante.

N.B. le situazioni di cui sopra devono essersi verificate successivamente alla stipula del contratto di mutuo e nei tre anni antecedenti la richiesta di accesso al beneficio.

D. Documentazione da allegare alla domanda

La domanda deve essere presentata alla banca presso la quale è in corso il pagamento delle rate del mutuo, completa della seguente documentazione:
•    carta d’identità (per i soli cittadini italiani e dell’unione europea) o passaporto e permesso di soggiorno (per cittadini extra UE).
Inoltre, è necessario che il richiedente presenti la seguente documentazione da allegare alla domanda di sospensione (per gli eventi morte del mutuatario e riduzione del fatturato per lavoratori autonomi e liberi professionisti è sufficiente il solo modello di domanda):
•    In caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, con attualità dello stato di disoccupazione
o    In caso di contratto di lavoro (rapporto) a tempo indeterminato, occorre la lettera di licenziamento ovvero la documentazione attestante le dimissioni da lavoro per giusta causa (si veda punto 3)
o    In caso di contratto di lavoro (rapporto) a tempo determinato, occorre copia dello stesso contratto, della sua eventuale proroga, nonché delle eventuali comunicazioni con le quali si interrompe il rapporto (nel caso di dimissioni per giusta causa si veda il punto 3)
•    In caso di cessazione del rapporto di lavoro di cui all'art. 409 numero 3 del c.p.c., con attualità dello stato di disoccupazione:
o    copia del contratto nonché delle eventuali comunicazioni con le quali s’interrompe il rapporto (in caso di recesso per giusta causa si veda il punto 3)
•    In tutti i casi di dimissioni per giusta causa:
o    la copia della sentenza giudiziale o dell’atto transattivo bilaterale, da cui si evinca l'accertamento della sussistenza della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore;
o    la copia della lettera di dimissioni per giusta causa con il riconoscimento espresso da parte del datore di lavoro della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore;
o    la copia della lettera di dimissioni unitamente all'atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa.
•    In caso di insorgenza di condizioni di non autosufficienza o handicap grave dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto dei mutuo:
o    Il certificato rilasciato dall'apposita commissione istituita presso l'ASL competente per il territorio di residenza del richiedente che qualifichi il mutuatario quale portatore di handicap grave (art. 3, comma 3, legge 104/1992) ovvero invalido civile (da 80% a 100%)
•    In caso di sospensione dal lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi (documenti in alternativa tra loro)
•    copia del provvedimento amministrativo di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito
•    copia della richiesta del datore di lavoro di ammissione al trattamento di sostegno al reddito
•    copia della dichiarazione del datore di lavoro, resa ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000, che attesti la sospensione dal lavoro per cause non riconducibili a responsabilità del lavoratore, con l’indicazione del numero di giorni lavorativi consecutivi di sospensione
•    In caso di riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, corrispondente ad una riduzione almeno pari al 20% dell’orario complessivo (documenti in alternativa tra loro)
•    copia del provvedimento amministrativo di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito
•    copia della richiesta del datore di lavoro di ammissione al trattamento di sostegno al reddito
•    copia della dichiarazione del datore di lavoro, resa ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000, che attesti la riduzione dell’orario di lavoro per cause non riconducibili a responsabilità del lavoratore, con l’indicazione sia del numero di giorni lavorativi consecutivi di sospensione sia della percentuale di riduzione dell’orario di lavoro.

E. Le novità introdotte dalla Legge n. 27 del 23.04.2020 di conversione del D.L. n. 18/2020.

L'art. 54 (Attuazione del Fondo solidarietà mutui « prima casa »,cd. « Fondo Gasparrini ») della Legge 24 aprile 2020 , n. 27  "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, recante misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Proroga dei termini per l’adozione di decreti legislativi" ha introdotto le seguenti modifiche o integrazioni in materia di accesso al Fondo Gasparrini:
"1. Per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del presente decreto legge, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480 , della legge 24 dicembre 2007, n. 244: 
a) l’ammissione ai benefìci del Fondo è estesa ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, di aver registrato, nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020 e precedente la domanda ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra il 21 febbraio 2020 e la data della domanda qualora non sia trascorso un trimestre, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;
b ) per l’accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) e sono ammissibili mutui di importo non superiore a 400.000 euro. La sospensione del pagamento delle rate può essere concessa anche per i mutui già ammessi ai benefìci del Fondo per i quali sia ripreso, per almeno tre mesi, il regolare ammortamento delle rate;
b -bis ) la sospensione del pagamento delle rate può essere concessa anche per i mutui che fruiscono della garanzia del Fondo di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c) , della legge 27 dicembre 2013, n. 147.
2. Il comma 478, dell’articolo 2 della legge 24 dicembre 2007, n. 244, è sostituito dal seguente: « 478. Nel caso di mutui concessi da intermediari bancari o finanziari, il Fondo istituito dal comma 475, su richiesta del mutuatario che intende avvalersi della facoltà prevista dal comma 476, presentata per il tramite dell’intermediario medesimo, provvede, al pagamento degli interessi compensativi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione.».
2 -bis . All’articolo 2, comma 479, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, dopo la lettera c) è aggiunta la seguente: « c -bis ) sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno trenta giorni, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito » .
3. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze possono essere adottate le necessarie disposizioni di attuazione del presente articolo (...)".

N.B. Aggiornamento del 28 luglio 2020 sul silenzio-assenso per la sospensione immediata delle rate del mutuo prima casa.

Con la lettera circolare dell'Abi (associazione delle banche italiane) del 27 luglio 2020 (cfr. https://www.abi.it/DOC_Info/Lettere%20circolari%20Covid/Famiglie/UCR-001633%2027%20luglio%202020.pdf) vengono forniti ulteriori chiarimenti per l'accesso al Fondo Gasparrini.

L'Abi ricorda che chi è in possesso dei requisiti per l'accesso al fondo deve presentare la domanda alla banca la quale verificherà la completezza della domanda e la regolarità formale dei documenti presentati. In questo modo sospende immediatamente l'addebito delle rate del mutuo e inoltra la pratica a Consap (società pubblica che gestisce il fondo per conto del ministero dell'economia).

Consap ha 20 giorni per esaminare e concludere l'iter. Trascorsi i 20 giorni, grazie alla procedura del silenzio-assenso la domanda si intende accettata. Se Consap dovesse negare la sospensione, la banca, invece, «ricomincia ad addebitare le rate del mutuo a partire da quella successiva alla domanda di sospensione».

Il meccanismo del silenzio assenso, continua la circolare, è retroattivo. Si applica a tutte le domande presentate a far data dal 28 marzo 2020.

Tali modifiche sono entrate in vigore con la legge di conversione del decreto liquidità (dl 23/20), ossia dal 6 giugno 2020 e si applicano, in ogni caso, alle istanze inoltrate e in lavorazione dal 28 marzo 2020.

Sono esclusi dalla sospensione delle rate del mutuo quelli erogati con sovvenzioni pubbliche come garanzie o contributi a fondo perduto che risultano ancora attivi alla data di presentazione della domanda.

L'utilizzo del fondo per la sospensione dei mutui sarà con ogni probabilità prorogato nel prossimo decreto legge in arrivo per la prima settimana di agosto.

Rimango a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.