Spese condominiali, divisione tra proprietario e inquilino


La ripartizione delle spese condominiali è spesso fonte di discussione tra proprietario e inquilino. Chi è tenuto a pagarle?
Spese condominiali, divisione tra proprietario e inquilino
Ciascun condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie quote. Tale obbligo deriva dalla stessa titolarità del diritto reale sull’immobile integrando un’obbligazione propter rem preesistente all’approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di ripartizione: si presume cioè che tutti i condomini utilizzino le parti comuni allo stesso modo.
Il legislatore ha previsto però che, qualora alcuni condomini utilizzino le cose comuni in modo diverso, le spese di conservazione e di godimento possano essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, ponendosi in una posizione di specialità rispetto al principio generale dell’art. 1100 c.c., in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione alle loro quote di proprietà.
L’art. 1123 del codice civile è quella che consente di derogare con diverse convenzioni alla disciplina che ripartisce le spese in base ai millesimi del valore di proprietà.
L’art. 1123 c.c. prevede che le spese per la conservazione della cosa comune dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza i condomini si fanno carico in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
La norma civilistica può quindi essere derogata da diversa convenzione tra le parti e da comportamenti concludenti, protrattisi nel tempo e dai quali è possibile ricavare l’accettazione di tutti i condomini di diversi criteri di riparto delle spese.
L’art. 1123 c.c. sancisce infatti che le spese condominiali vanno ripartite in base all’uso che ciascuno può farne e che se un edificio ha più scale, cortili, tunnel garage e impianti diversi, le relative spese vanno ripartite tra chi effettivamente ne trae utilità.

Pertanto, se trattasi di inquilino, salvo che il contratto di locazione disponga diversamente, le spese condominiali spettano all’inquilino per quel che concerne l’ordinaria amministrazione, le piccole riparazioni e quelle relative al godimento delle parti comuni; quelle di straordinaria amministrazione, quelle per innovazioni, per l’amministratore e per l’assicurazione dell’edificio, invece, competono al proprietario dell’immobile.

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di Avv. Pierluigi Diso

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