Spese condominiali straordinarie: insidie e rischi in caso di vendita

Si sa, quando si decide di vendere oppure di acquistare un immobile in un condominio le spese condominiali incidono in modo significativo sulla quantificazione del prezzo di vendita.

Ecco le domande a cui dovremmo sempre dare una risposta prima di procedere all’acquisto: a quanto ammontano mediamente ogni anno le spese condominiali ordinarie? Sono in previsione lavori di natura straordinaria? Sono già stati deliberati lavori di natura straordinaria? E questi lavori saranno eseguiti e/o completati prima o dopo la vendita? E quali sono le tempistiche per il loro pagamento? Vi sono spese condominiali arretrate riferite all’immobile?

Si tratta di un tema davvero molto ampio. In questo articolo ho scelto di concentrarmi sulle spese condominiali aventi natura straordinaria (es. straordinaria manutenzione, ristrutturazioni, innovazioni), con particolare riguardo ai casi che possono esporre una delle due parti al rischio di un considerevole esborso di cui quella parte riteneva di essersi liberata (venditore) o che non le competesse (acquirente).

Se la vendita avverrà a lavori ultimati e interamente saldati, ovviamente non ci sarà alcun problema: anzi, il fatto che siano appena stati eseguiti e completati dei lavori straordinari, è un valore aggiunto per l’immobile.

Il problema si pone in tutti quei casi in cui sono stati deliberati lavori di natura straordinaria la cui esecuzione è ancora in corso alla data del rogito così come il loro pagamento.

Inquadriamo bene la fattispecie: l’assemblea condominiale delibera l’esecuzione di lavori straordinari. Solitamente, a questa prima delibera ne seguono altre in cui l’assemblea, ad esempio, individua l’impresa appaltatrice, definisce il costo, le modalità e le tempistiche di pagamento a carico dei condomini.

Trattandosi di lavori straordinari, il più delle volte sono molto costosi per cui si prevede un pagamento rateizzato e, quindi, dilazionato nel tempo. Dalla prima delibera, quindi, possono anche trascorrere anni prima che i lavori abbiano inizio e si concludano e, di conseguenza, anche le tempistiche per il saldo dei lavori rischiano di andare molto in là.

Dopo la prima delibera, ma prima della ultimazione dei lavori straordinari, e soprattutto prima del saldo di tutte le rate per il loro pagamento, un condomino decide di vendere il proprio immobile e trova un acquirente.

Chi dovrà farsi carico delle rate che matureranno dopo il rogito? Per legge il venditore, perché era lui condomino quando è stata assunta la delibera che disponeva l’esecuzione dei lavori e, quindi, continuerà ad essere responsabile verso il condominio del loro pagamento fino all’esaurimento del debito, a prescindere dalla vendita.

Probabilmente le parti nella quantificazione del prezzo hanno tenuto conto di queste rate residue bilanciando il prezzo in favore della parte che, secondo l’accordo intervenuto tra venditore e acquirente, se ne dovrà fare carico dopo il rogito.

Accade, però, che di questa intesa non vi sia traccia negli atti e di qui il verificarsi di una situazione di rischio: che per il venditore consiste nel dover sostenere un esborso perché a ciò tenuto per legge e ciò nonostante l’accettazione di un prezzo di vendita basso perché compensato dallo sgravio delle rate maturande dopo il rogito; l’acquirente rischia, invece, di pagare un prezzo di vendita pieno ad un venditore che poi non salda ciò che gli compete, ritrovandosi così a dover affrontare tutti i problemi (legali e non solo) con il condominio e gli altri condomini riconducibili al fatto che l’immobile non è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

L’acquirente può certo decidere, per quieto vivere con gli altri condomini, di anticipare le spese dovute dal venditore, ma così facendo si assume il rischio di non riuscire a recuperarle.

Evidentemente, quindi, è nell’interesse di entrambe le parti (perché, come abbiamo visto, le sorprese amare possono ricadere tanto sull’acquirente quanto sul venditore) chiarire per iscritto, nel preliminare o addirittura nel rogito, su quale delle due dovrà ricadere il saldo ancora dovuto per le spese straordinarie.

Ma ciò non basta. Occorre assicurarsi che la parte che si è assunta l’onere del pagamento, quando ciò le sarà richiesto, vi provveda. Come? La soluzione migliore consiste nel pagamento di ogni pendenza (qui intesa come rate a scadere; mi sono occupata in un altro articolo del diverso caso in cui la problematica attenga il pagamento delle spese condominiali arretrate e rimaste impagate) verso il condominio entro la data della vendita: ciò garantisce sia la disponibilità del denaro (in capo all’acquirente o al venditore) per saldare le rate residue sia di scongiurare l’insorgenza di ogni futura problematica circa il loro pagamento.

Lo Studio Legale Poggi è a disposizione per assistenza e consulenza in materia.