Stimare con le vecchie metodologie o passare agli standard?
L’estimo si è evoluto, ma sta tutto ai periti se stimare attraverso gli standard o continuare con la vecchia prassi
Superficie commerciale per valore unitario, questa è stata per molto tempo la "formula magica" utilizzata da praticamente tutti i periti per stimare il più probabile valore di mercato degli immobili. Ad oggi questa moltiplicazione è ancora piuttosto usata, anche se si sono individuati iter che competono maggiormente alla categoria dei periti come geometri, architetti ed ingegneri.
I limiti della stima di un bene basata unicamente su questa formula sono sotto gli occhi di tutti in quanto anche il meno preparato in materia di estimo può notare che le variabili sono poche e dipendono soprattutto dal prezzo unitario. Il problema principale della stima si presenta ogni qualvolta viene effettuata una stima da due periti per lo stesso bene, infatti nella maggior parte dei casi, i più probabili valori di mercato differiscono di molto. Per stabilire chi dei due ha ragione ci si rivolge spesso e volentieri ad un terzo tecnico che a sua volta da un valore di mercato ancora diverso facendo sorgere ulteriori dubbi al committente sul reale valore del bene.
Per stabilire chi avesse ragione si poteva solo ed esclusivamente confrontare l’esperienza dei periti estimatori, ma anche questa prassi non è sicuramente semplice ed immediata. Per ovviare a tutto ciò sono stati pubblicati gli I.V.S. (International Valuation Standards) a livello mondiale, gli E.V.S. (European Valuation Standard) a livello europeo e il codice delle valutazioni immobiliari a livello italiano. Di per se ci sono molti più trattati in materia, ma tutti con lo stesso obiettivo: rendere le stime degli immobili più standardizzate possibile grazie all’individuazione di alcuni procedimenti di stima che seguono delle direttive ben precise che tutti i periti dovrebbero rispettare.
I metodi di stima individuati dagli standard internazionali sono tre: market approach, income approach e cost approach. Nello specifico il market approach, o più semplicemente confronto di mercato, si basa sulla comparazione diretta dell’immobile da valutare con immobili simili compravenduti recentemente. Il procedimento è maggiormente identificato con la sigla M.C.A. (acronimo di market comparison approach o approccio per comparazione di mercato) ed ha la finalità di "correggere" le differenze delle caratteristiche (superficie, data di compravendita, affacci, stato di manutenzione...) degli immobili comparabili per arrivare a determinare il più probabile valore di mercato del bene da valutare.
L’income approach, o capitalizzazione del reddito, mira alla simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei redditi dell’immobile da valutare e la ricerca del saggio di capitalizzazione. Questo metodo trova il suo utilizzo nella stima di beni immobili che non hanno un mercato recente, ma sono in grado di produrre un reddito, infatti, nella diretta capitalizzazione, dividendo quest’ultimo per il saggio, anch’esso ricavato attraverso una specifica prassi, si ottiene il più probabile valore di mercato.
Quando l’immobile da valutare non ha un vero e proprio mercato e non è in grado di produrre reddito si ricorre al cost approach, o metodo del costo. Detto procedimento di stima è finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.
Considerando che con questi tre procedimenti completi è possibile stimare praticamente qualsiasi bene immobile in maniera affidabile è di difficile comprensione il motivo per cui ancora molti tecnici non lo utilizzino in maniera continua. E’ chiaro che per avvalersi in maniera corretta dei sopra citati procedimenti non basta leggere sommariamente gli I.V.S. o gli altri testi inerenti gli standard, ma occorre seguire corsi, informarsi, dedicare tempo e soprattutto fare pratica. Ovviamente le prime volte ci vorrà molto più tempo per redigere un rapporto di valutazione completo rispetto alla vecchia metodologia della moltiplicazione, ma è con la pratica che il perito entra nel giusto ordine di idee e comprende a pieno le potenzialità e l’affidabilità nel seguire gli standard.
I vantaggi sono molti, ma il più importante è sicuramente la possibilità di dimostrare il più probabile valore di mercato che il tecnico va ad inserire all’interno della perizia semplicemente giustificando ogni singolo aspetto che lo ha portato a quella conclusione.
Ciò detto l’auspicio che mi auguro è che tutti i tecnici inizino ad utilizzare i procedimenti di stima individuati dagli standard abbandonando lo scetticismo e, soprattutto, abbandonando quella vecchia "formula magica" che così magica non è.
I limiti della stima di un bene basata unicamente su questa formula sono sotto gli occhi di tutti in quanto anche il meno preparato in materia di estimo può notare che le variabili sono poche e dipendono soprattutto dal prezzo unitario. Il problema principale della stima si presenta ogni qualvolta viene effettuata una stima da due periti per lo stesso bene, infatti nella maggior parte dei casi, i più probabili valori di mercato differiscono di molto. Per stabilire chi dei due ha ragione ci si rivolge spesso e volentieri ad un terzo tecnico che a sua volta da un valore di mercato ancora diverso facendo sorgere ulteriori dubbi al committente sul reale valore del bene.
Per stabilire chi avesse ragione si poteva solo ed esclusivamente confrontare l’esperienza dei periti estimatori, ma anche questa prassi non è sicuramente semplice ed immediata. Per ovviare a tutto ciò sono stati pubblicati gli I.V.S. (International Valuation Standards) a livello mondiale, gli E.V.S. (European Valuation Standard) a livello europeo e il codice delle valutazioni immobiliari a livello italiano. Di per se ci sono molti più trattati in materia, ma tutti con lo stesso obiettivo: rendere le stime degli immobili più standardizzate possibile grazie all’individuazione di alcuni procedimenti di stima che seguono delle direttive ben precise che tutti i periti dovrebbero rispettare.
I metodi di stima individuati dagli standard internazionali sono tre: market approach, income approach e cost approach. Nello specifico il market approach, o più semplicemente confronto di mercato, si basa sulla comparazione diretta dell’immobile da valutare con immobili simili compravenduti recentemente. Il procedimento è maggiormente identificato con la sigla M.C.A. (acronimo di market comparison approach o approccio per comparazione di mercato) ed ha la finalità di "correggere" le differenze delle caratteristiche (superficie, data di compravendita, affacci, stato di manutenzione...) degli immobili comparabili per arrivare a determinare il più probabile valore di mercato del bene da valutare.
L’income approach, o capitalizzazione del reddito, mira alla simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei redditi dell’immobile da valutare e la ricerca del saggio di capitalizzazione. Questo metodo trova il suo utilizzo nella stima di beni immobili che non hanno un mercato recente, ma sono in grado di produrre un reddito, infatti, nella diretta capitalizzazione, dividendo quest’ultimo per il saggio, anch’esso ricavato attraverso una specifica prassi, si ottiene il più probabile valore di mercato.
Quando l’immobile da valutare non ha un vero e proprio mercato e non è in grado di produrre reddito si ricorre al cost approach, o metodo del costo. Detto procedimento di stima è finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.
Considerando che con questi tre procedimenti completi è possibile stimare praticamente qualsiasi bene immobile in maniera affidabile è di difficile comprensione il motivo per cui ancora molti tecnici non lo utilizzino in maniera continua. E’ chiaro che per avvalersi in maniera corretta dei sopra citati procedimenti non basta leggere sommariamente gli I.V.S. o gli altri testi inerenti gli standard, ma occorre seguire corsi, informarsi, dedicare tempo e soprattutto fare pratica. Ovviamente le prime volte ci vorrà molto più tempo per redigere un rapporto di valutazione completo rispetto alla vecchia metodologia della moltiplicazione, ma è con la pratica che il perito entra nel giusto ordine di idee e comprende a pieno le potenzialità e l’affidabilità nel seguire gli standard.
I vantaggi sono molti, ma il più importante è sicuramente la possibilità di dimostrare il più probabile valore di mercato che il tecnico va ad inserire all’interno della perizia semplicemente giustificando ogni singolo aspetto che lo ha portato a quella conclusione.
Ciò detto l’auspicio che mi auguro è che tutti i tecnici inizino ad utilizzare i procedimenti di stima individuati dagli standard abbandonando lo scetticismo e, soprattutto, abbandonando quella vecchia "formula magica" che così magica non è.
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