Sull'omessa dichiarazione di conformità catastale
Nullità assoluta dell'atto e responsabilità disciplinare del Notaio
Con sentenza n. 11507, del 3.6.2016, la Corte di Cassazione si é nuovamente pronunciata in merito alle conseguenze dell'omessa dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria del fabbricato e dei dati catastali nell'ambito di una compravendita immobiliare, affermando che da ciò deriva nullità assoluta dell'atto, nonché responsabilità disciplinare del Notaio.
Infatti, l'articolo 29, comma 1 bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 dispone che "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari".
Al riguardo la Corte ha ribadito come la dichiarazione richiesta dal Decreto Legge n. 78 del 2010, citato articolo 19, comma 14, riguarda la conformita’ allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, precisando che l’espresso onere in tal senso imposto agli intestatari non può ritenersi assolto tramite la dichiarazione di conformita’ allo stato di fatto dell’immobile della sola planimetria catastale depositata, ovvero di un documento relativo essenzialmente alla descrizione grafica dell’immobile stesso, che evidentemente non puo’ sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformita’ allo stato di fatto dell’immobile anche del "distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali", soltanto questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell’immobile rilevanti a fini fiscali.
La Cassazione ha altresì precisato che la conformità dei dati catastali non può essere implicitamente attestata in forza della dichiarata conformita’ tra planimetria e situazione di fatto, in quanto la prescrizione di requisiti formali a pena di nullita’ di un atto non ammette, di regola, equipollenti.
Ne’ vale considerare che il riferimento della dichiarazione di conformita’ dello stato di fatto ai dati catastali ed alla planimetria costituisca un’endiadi di adempimenti fungibili, surrogabili e percio’ anche alternativi, in quanto, proprio in presenza di interventi edilizi che determinino variazioni delle rendite catastali, sussiste l’obbligo di presentare una nuova planimetria, e finche’ cio’ non avvenga le risultanze planimetriche sarebbero inattendibili quanto all’individuazione dei dati catastali rilevanti sul piano reddituale, e percio’ impedirebbero una dichiarazione di conformita’.
Alla luce di tali considerazioni la Cassazione ha pertanto affermato che l’omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali, determina la nullità assoluta dell’atto, perchè la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, nonché la sussistenza di responsabilita’ disciplinare del notaio, a norma della L. 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 28, comma 1, n. 1, per aver redatto un atto espressamente proibito dalla legge.
Infatti, l'articolo 29, comma 1 bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 dispone che "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari".
Al riguardo la Corte ha ribadito come la dichiarazione richiesta dal Decreto Legge n. 78 del 2010, citato articolo 19, comma 14, riguarda la conformita’ allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, precisando che l’espresso onere in tal senso imposto agli intestatari non può ritenersi assolto tramite la dichiarazione di conformita’ allo stato di fatto dell’immobile della sola planimetria catastale depositata, ovvero di un documento relativo essenzialmente alla descrizione grafica dell’immobile stesso, che evidentemente non puo’ sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformita’ allo stato di fatto dell’immobile anche del "distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali", soltanto questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell’immobile rilevanti a fini fiscali.
La Cassazione ha altresì precisato che la conformità dei dati catastali non può essere implicitamente attestata in forza della dichiarata conformita’ tra planimetria e situazione di fatto, in quanto la prescrizione di requisiti formali a pena di nullita’ di un atto non ammette, di regola, equipollenti.
Ne’ vale considerare che il riferimento della dichiarazione di conformita’ dello stato di fatto ai dati catastali ed alla planimetria costituisca un’endiadi di adempimenti fungibili, surrogabili e percio’ anche alternativi, in quanto, proprio in presenza di interventi edilizi che determinino variazioni delle rendite catastali, sussiste l’obbligo di presentare una nuova planimetria, e finche’ cio’ non avvenga le risultanze planimetriche sarebbero inattendibili quanto all’individuazione dei dati catastali rilevanti sul piano reddituale, e percio’ impedirebbero una dichiarazione di conformita’.
Alla luce di tali considerazioni la Cassazione ha pertanto affermato che l’omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali, determina la nullità assoluta dell’atto, perchè la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, nonché la sussistenza di responsabilita’ disciplinare del notaio, a norma della L. 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 28, comma 1, n. 1, per aver redatto un atto espressamente proibito dalla legge.
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