Superbonus condominiale 110%: quali interventi convengono?

Superata la fase di emissione dei decreti, regolamenti e norme operative, è arrivato il momento di verificare nello specifico quali sono gli interventi che si possono realizzare nel proprio condominio per rientrare nelle agevolazioni previste dal superbonus 110%.

Gli studi di fattibilità sono il primo passo fondamentale affinché i condomìni siano in grado di verificare praticamente se possono accedere all’agevolazione: è necessario però mettere in conto che questi studi hanno un costo e/o comportano un eventuale vincolo anche in vista dell’affidamento successivo dei lavori.

Tecnici specializzati

In primo luogo è necessario rivolgersi a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione. Lo studio di fattibilità dovrà stabilire se è possibile realizzare dei lavori e quali interventi si possono effettuare per accedere alle detrazioni fiscali di cui al decreto-legge 34/2020 (decreto Rilancio) convertito con legge n. 77/2020, per l’efficientamento energetico.

Nel caso in cui lo studio dia un esito positivo, i tecnici specializzati si impegneranno a seguire ogni fase degli eventuali lavori individuati: dal progetto, ai computi metrici definitivi, alla direzione lavori, alla scelta delle imprese in grado di eseguire i lavori e non da meno, potranno anche indicare a chi cedere il relativo credito, proponendo così una sorta di “chiavi in mano” di tutta l’operazione.

Una volta redatto, lo studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica, dovrà essere sottoposto all’assemblea del condominio, che dovrà poi dare il proprio consenso a maggioranza dei partecipanti all'assemblea, a patto che questi rappresentino almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell'edificio condominiale.

Teoricamente ogni condomino potrà scegliere il regime in cui vuole rientrare per godere del superbonus 110% per quanto gli compete: se usare la sua quota come agevolazione fiscale da scaricare dalla propria dichiarazione dei redditi in 5 anni o se cedere il credito. E’ chiaramente consigliato di adottare la stessa modalità per tutti i condomini, al fine di non appesantire ulteriormente, la gestione amministrativa già notevolmente complessa.

Va evidenziato che in questa fase di affidamento dell’incarico, lo studio di fattibilità ha un costo a carico del condominio committente, spesa che non deve dipendere dal risultato della fattibilità o meno dell’intervento da collegare al superbonus. Bisogna, però, considerare che tale costo, in caso di realizzazione dei lavori ed affidamento dell’incarico ai tecnici che hanno redatto lo studio, andrà a far parte del pacchetto dei costi compresi nel Super ecobonus 110%.

Infatti, nella pagina 34 della circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate, viene affermato che le spese anticipate dal proprietario committente per perizie preliminari si possono detrarre esclusivamente “a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato”.

In cosa consiste lo studio di fattibilità

Ma vediamo nel dettaglio come si svolge questa prima fase che risulta essere essenziale per una corretta impostazione di tutta l’operazione super ecobonus 110%.

La prestazione dei tecnici consiste in un primo sopralluogo per prendere in visione lo stato dei luoghi, recepire le esigenze e problematiche particolari dello stabile in oggetto. A questo primo incontro segue un preventivo dei tecnici per redigere lo studio di fattibilità, a cui segue la comunicazione da parte dell’amministratore del conferimento di incarico da parte del condominio, con la conseguente acquisizione della documentazione necessaria.

In questa prima fase i tecnici si impegnano sostanzialmente a fare il rilievo dell’immobile e raccogliere la documentazione, l’amministratore produrrà le carte richieste, con particolare attenzione a reperire le autorizzazioni relative alla conformità edilizia del fabbricato oggetto dell’intervento.

Nel caso in cui l’amministratore non sia già in possesso di dette autorizzazioni, i tecnici dovranno consultare in Comune le pratiche edilizie e le planimetrie dell’edificio, con un notevole rallentamento, dato dai lunghissimi tempi tecnici richiesti da alcune amministrazioni.

Infatti, uno dei requisiti base per accedere al superbonus, è quello che ci sia conformità edilizia dell’edificio, con particolare attenzione alle parti oggetto dell’intervento, quindi prevalentemente le facciate con il disegno delle finestre e dei balconi (verificare per prima cosa se ci sono balconi, terrazzi o logge chiusi a veranda e non condonati).

Per cominciare, lo studio di fattibilità dovrà contenere una diagnosi/analisi energetica preliminare, per verificare di poter accedere alla detrazione fiscale del 110% e che gli interventi previsti siano in grado di rispettare i requisiti minimi indicati nel decreto legge 63/2013.

A seguire si dovrà verificare che gli interventi trainanti insieme agli interventi trainati, siano sufficienti a garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, oppure in alternativa il conseguimento della classe energetica più alta, dimostrabile tramite l’Ape (attestato di prestazione energetica) prima e dopo l’intervento.

Per poter valutare l’efficacia degli interventi previsti saranno redatti i computi metrici estimativi preliminari, secondo le linee guida dell’agenzia delle Entrate, tali computi devono a loro volta essere preceduti dalla progettazione preliminare dei lavori sotto l’aspetto tecnico, finanziario e fiscale, per rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi del Dl 34/2020.

Questo studio preliminare è propedeutico poi alla presentazione dei primi documenti che andranno depositati prima dell’inizio dei lavori: per cominciare il titolo abilitativo (Scia/Cila o altro) e la dichiarazione firmata dal cliente e dall’impresa o dal tecnico che attesti la maturazione del bonus fiscale e il miglioramento delle due classi energetiche previste dalla norma.

Infine, lo studio di fattibilità dovrà prevedere in linea generale un ultimo parametro decisivo per la riuscita di tutta l’operazione: la tempistica della fase preliminare ai lavori e la durata dell’esecuzione dei lavori stessi, al fine di poter rientrare nel limite (per ora) invalicabile del 31 dicembre 2021.

In ogni caso, lo studio di fattibilità si rileverà anche una buona occasione per riordinare e visionare tutta la documentazione dell’edificio, allo scopo di creare una banca dati che si auspica diventi obbligatoria, secondo un’evoluzione del vecchio Fascicolo del Fabbricato, al fine di monitorare a livello nazionale lo stato del patrimonio edilizio e poter effettuare una manutenzione costante che mantenga intatti i benefici guadagnati con l’occasione unica offerta da questa legge finalizzata al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici che favorisce l’ambiente ed il risparmio economico dei cittadini.

Arch. Ramona Rometta
Arch. Elena Padovani