Superbonus 110%: guida sull'utilizzo del patrimonio immobiliare

Il valore del patrimonio italiano vale tantissimo. Gli italiani sono da molto tempo legati indissolubilmente al “mattone”. In passato e ancora oggi la rendita da affitto costituisce l’integrazione principale e preferita da parte delle famiglie.

Ad oggi siamo arrivati in Italia ad un patrimonio immobiliare da parte delle famiglie italiane che ammonta per un totale pari a 5 mila miliardi di euro, costituendo, facendo i conti della serva, la metà della totalità della ricchezza finanziaria delle famiglie italiane.

Ma soprattutto in continuo aumento dal 2005 ad oggi. Difatti era inferiore ai 5 mila miliardi, ora siamo poco sopra a questa cifra di patrimonio totale immobiliare italiano. In dettaglio più della metà è costituito da immobili riservati ad uso abitativo ed immobili non residenziali.

Per forza di cose abbiamo una necessità di manutenzione di tale patrimonio. La frequenza con cui questa manutenzione viene fatta dipende dal tipo di intervento. Facciamo qualche esempio; un balcone, che è un intervento straordinario, andrebbe sistemato ogni 10/15 anni. Un tetto per la manutenzione ordinaria necessità di un controllo ogni anno mentre un intonaco interno ogni 2/5 anni necessità di una nuova passata.

Entrando nel vivo del Superbonus 110% il quadro normativo prevede la detrazione di tale cifra per interventi di efficientamento energetico, interventi antisismici, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Inoltre, viene confermata la possibilità di continuare ad usufruire delle altre detrazioni fiscali per le altre tipologie di interventi agevolati detraibili in 10 anni.

Ora vediamo a quali edifici si applica. Sono comprese le prime e seconde case in condominio, le unità interne a edifici plurifamiliari, le seconde case composte da una o due unità immobiliari dello stesso proprietario, ma sono escluse dal bonus le abitazioni di lusso ville con caratteristiche costruttive superiori all’ordinario e castelli e palazzi storici.

Danno diritto alla detrazione del 110% interventi di isolamento termico su almeno il 25% della superficie dell’edificio e fino ad un massimo di 50 mila euro. Interventi antisismici per la messa in sicurezza di un edificio fino a un massimo di 96 mila euro e in zone a rischio 1, 2 e 3. Interventi di sostituzione delle caldaie con impianti centralizzati a condensazione a pompa di calore o ibridi sulle parti comuni degli edifici fino a un massimo di 20 mila euro per unità immobiliare. Interventi di sostituzione delle caldaie con impianti a pompa di calore o ibridi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari fino a un massimo per unità immobiliare.

Questo ecobonus, tuttavia, prevede alcune criticità. I privati, infatti, devono porre molta attenzione sia all’ambito urbanistico relativo all’immobile sul quale intendono avvalersi dell’incentivo, che alla propria fiscalità. Con riferimento al primo aspetto si ricorda che la non conformità dell'immobile rispetto alle risultanze urbanistiche, potrebbe avere un impatto devastante sul processo in quanto, in taluni casi, determinerebbe la decadenza dal diritto alla fruizione del beneficio fiscale. Non solo, la non corretta gestione delle tematiche urbanistiche, potrebbe pregiudicare il diritto al bonus per carenza del conseguimento di una delle condizioni essenziali (ad esempio, il mancato raggiungimento della soglia di miglioramento di due classi energetiche nel caso degli interventi cosiddetti di cappotto termico).

Sulla questione fiscale si segnala la necessità di operare un’adeguata verifica della propria capacità reddituale ad assorbire (in termini di imposta generata) i crediti derivanti dalla fruizione del Superbonus. Tante sono, infatti, le variabili che si rilevano in tale contesto (in primis la previsione dei redditi futuri).

Sempre a proposito della variabile fiscale si evidenzia la necessità di adottare adeguate precauzioni a livello contrattuale in sede di definizione degli accordi con l’appaltatore nel caso in cui oggetto delle opere non siano esclusivamente lavori qualificanti (come trainanti e trainati) ai fini della normativa.

Non infrequenti sono, infatti, i casi in cui unitamente alla realizzazione di interventi qualificanti ai sensi della normativa sul Superbonus 110%, l’appaltante (privato e/o condominio) decida di effettuare anche altre opere non rientranti in tale disciplina.

In tale contesto si determina la necessità di operare un’adeguata distinzione, anche in sede di fatturazione e di pagamento dei corrispettivi, delle singole opere (magari incluse, per esigenze contrattuali e/o amministrative, in un unico contratto di appalto). Questa distinzione dovrebbe, altresì, estendersi alla precisa allocazione delle spese accessorie rispetto alle due categorie di opere (incluse ed escluse dall’agevolazione) così da consentirne una puntuale identificazione in caso di successiva verifica, evitando il rischio di future contestazioni.

Ciò rende evidente la necessità di porre la massima attenzione nella gestione dei rapporti (contrattuali) con i professionisti chiamati ad assistere tecnicamente il cliente.

Al fine di ottenere il credito di imposta come visto anche sopra servono diverse attestazioni. In primo luogo l’attestato di prestazione energetica o conosciuto come APE.

Deve essere rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata su miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e sul conseguimento della classe energetica più alta. Certificazione della congruità delle spese sostenute per singolo intervento e sussistenza dei requisiti tecnici certificanti la riqualificazione energetica.

Attestazione sulla sussistenza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Sicuramente assieme a queste linee guida principali l’approfondimento assieme ad un consulente è necessario per capire le modalità di accesso all’ecobonus, in quanto varia in base alla realtà bancaria di riferimento. Inoltre per capire gli importi retrocessi dal credito di imposta differenti da un istituto di credito all’altro.

Per qualsiasi approfondimento e per capire il funzionamento del bonus 110% nel dettaglio della mia realtà non esitate a scrivermi.