Tabella dei millesimi, cosa dicono le norme?
Non vi sono norme specifiche per calcolare le Tabelle millesimali. Ma solo la competenza di un Tecnico qualificato. Quali i Geometri.
Cos’hanno in comune 27 milioni; 14 milioni; Un milione?
Tranquillizziamoci, non è una manovra Governativa.
Sono dati reperibili in Internet e sono relativi alle quantità stimate:
delle unità immobiliari (abitazioni, uffici, negozi);
delle famiglie che le occupano;
degli enti Condominiali di cui fanno parte.
Cos’hanno in comune? Il fatto che per essere amministrati necessitano delle Tabelle dei Millesimi.
Già. Le Tabelle Millesimali. Croce e delizia dei signori Condomini. Incubo degli Amministratori.
Cosa dicono le norme di legge?
Gli artt. dal 1117 al 1139, del Capo II del Codice Civile, trattano del Condominio.
Tuttavia non esistono norme cui fare riferimento per la determinazione delle Tabelle Millesimali. Ad eccezione:
- della norma UNI 10200/2013 (ripartizione delle spese di riscaldamento e di acqua calda, emessa in attuazione della Direttiva 2012/27/UE).
- dell’art 1124 del Cod. Civ. "Manutenzione e ricostruzione delle scale" il quale detta il criterio di determinazione dei loro millesimi.
L’art. 1124 è poi stato modificato dall’Art 8 della Legge 220/2012, estendendo il criterio di calcolo anche agli ascensori.
La mancanza di norme sui criteri di calcolo comporta incertezza nonché il proliferare di testi "come si calcolano i millesimi".
Per altro negli anni si è cercato di sopperire a questa carenza facendo riferimento alle Circolari del Ministero del LL.PP:
- Circolare n° 12480 del 26/03/1966 (Ministero dei lavori pubblici - Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata - div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci ..... dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti...);
- Circolare n° 2945 del 26/07/1993 (Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Chiarimenti)
Ma la Tabella di ripartizione, regolamentata dalle due circolari, dei costi di costruzione da Cooperative sovvenzionate, nulla ha a che spartire con il calcolo delle Tabelle Millesimali di Proprietà, di Gestione, dell’Ascensore e delle Scale, del Riscaldamento e di altre.
Come sono fatte le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono il risultato matematico di una serie di proporzioni:
alla base delle proporzioni vi sono dati numerici;
- in parte sono dati oggettivi (superfici, piano, numero locali, e così via) e questi sono rilevabili da qualunque tecnico;
- in parte sono dati soggettivi, come ad esempio i famosi coefficienti correttivi. Gli autori dei testi "come si calcolano i millesimi".si sono sbizzarriti proponendone anche oltre alla dozzina....
Attenzione: anche la determinazione della superficie è soggettiva. Quale calcoliamo: quella reale? Quella commerciale? Quella calpestabile? Quella catastale? Quella....
In definitiva i millesimi sono determinati in base alla "competenza ed esperienza" del Tecnico.
Il compito è complesso e, per le implicazione che comporta, ne è evidente la delicatezza.
Quando si possono rettificare o modificare le tabelle Millesimali?
L’argomento è normato dall’Art 69 delle Disposizioni di attuazione del c.p.c. il quale recita:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Nel prossimo articolo, "Tabella dei millesimi, come calcolarla o rettificarla?", viene posta l’attenzione sulle modalità di rettifica o modifica delle Tabelle millesimali, su come nascono le contestazioni e sulle metodologie di rifacimento delle stesse.
Tranquillizziamoci, non è una manovra Governativa.
Sono dati reperibili in Internet e sono relativi alle quantità stimate:
delle unità immobiliari (abitazioni, uffici, negozi);
delle famiglie che le occupano;
degli enti Condominiali di cui fanno parte.
Cos’hanno in comune? Il fatto che per essere amministrati necessitano delle Tabelle dei Millesimi.
Già. Le Tabelle Millesimali. Croce e delizia dei signori Condomini. Incubo degli Amministratori.
Cosa dicono le norme di legge?
Gli artt. dal 1117 al 1139, del Capo II del Codice Civile, trattano del Condominio.
Tuttavia non esistono norme cui fare riferimento per la determinazione delle Tabelle Millesimali. Ad eccezione:
- della norma UNI 10200/2013 (ripartizione delle spese di riscaldamento e di acqua calda, emessa in attuazione della Direttiva 2012/27/UE).
- dell’art 1124 del Cod. Civ. "Manutenzione e ricostruzione delle scale" il quale detta il criterio di determinazione dei loro millesimi.
L’art. 1124 è poi stato modificato dall’Art 8 della Legge 220/2012, estendendo il criterio di calcolo anche agli ascensori.
La mancanza di norme sui criteri di calcolo comporta incertezza nonché il proliferare di testi "come si calcolano i millesimi".
Per altro negli anni si è cercato di sopperire a questa carenza facendo riferimento alle Circolari del Ministero del LL.PP:
- Circolare n° 12480 del 26/03/1966 (Ministero dei lavori pubblici - Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata - div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci ..... dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti...);
- Circolare n° 2945 del 26/07/1993 (Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Chiarimenti)
Ma la Tabella di ripartizione, regolamentata dalle due circolari, dei costi di costruzione da Cooperative sovvenzionate, nulla ha a che spartire con il calcolo delle Tabelle Millesimali di Proprietà, di Gestione, dell’Ascensore e delle Scale, del Riscaldamento e di altre.
Come sono fatte le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono il risultato matematico di una serie di proporzioni:
alla base delle proporzioni vi sono dati numerici;
- in parte sono dati oggettivi (superfici, piano, numero locali, e così via) e questi sono rilevabili da qualunque tecnico;
- in parte sono dati soggettivi, come ad esempio i famosi coefficienti correttivi. Gli autori dei testi "come si calcolano i millesimi".si sono sbizzarriti proponendone anche oltre alla dozzina....
Attenzione: anche la determinazione della superficie è soggettiva. Quale calcoliamo: quella reale? Quella commerciale? Quella calpestabile? Quella catastale? Quella....
In definitiva i millesimi sono determinati in base alla "competenza ed esperienza" del Tecnico.
Il compito è complesso e, per le implicazione che comporta, ne è evidente la delicatezza.
Quando si possono rettificare o modificare le tabelle Millesimali?
L’argomento è normato dall’Art 69 delle Disposizioni di attuazione del c.p.c. il quale recita:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Nel prossimo articolo, "Tabella dei millesimi, come calcolarla o rettificarla?", viene posta l’attenzione sulle modalità di rettifica o modifica delle Tabelle millesimali, su come nascono le contestazioni e sulle metodologie di rifacimento delle stesse.
Articolo del: