Tabelle Millesimali in Italia

Com’è noto, per la realizzazione delle tabelle millesimali generali si deve tener conto di alcuni fattori tra cui la superficie o il volume delle unità immobiliari e dei coefficienti di riduzione. Dal rapporto tra questi fattori risulta una superficie o volume virtuale che genera in maniera diretta il valore millesimale degli immobili.
I coefficienti di riduzione più rilevanti sono: coefficiente di piano, di destinazione, di funzionalità, di utilizzo, di luminosità, di orientamento, di esposizione. Esistono anche altri coefficienti che hanno un impiego meno frequente ma che in molti casi risultano indispensabili e sono: coefficiente di rumorosità, di servitù, di isolamento, di inquinamento atmosferico.
Tra i coefficienti appena citati ce ne sono due che spesso danno origine ad errori di interpretazione e sono il coefficiente di destinazione e il coefficiente di utilizzo.
Da cosa deriva questo errore di interpretazione per i suddetti coefficienti? Per rispondere a questa domanda andremo ad analizzare sia la circolare di riferimento nell’ambito delle tabelle millesimali (circolare 26 marzo 1966 n. 12480) sia la moderna letteratura inerente al calcolo dei millesimi condominiali.
La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 26 Marco 1966 n. 12480 dice:
"Coefficiente di destinazione. - ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. [...] Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:

- camere = 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) = 0,90
- corridoi, disimpegni = 0,80 - logge racchiuse tra tre pareti = 0,50÷0,35
- cantine e soffitte (di sgombero) = 0,45÷0,30
- balconi coperti = 0,30
- balconi scoperti = 0,25
- terrazzo a livello = 0,22
- giardini ed aree di rispetto = 0,15÷0,10

E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare."
Analizziamo ora cosa dicono i testi di riferimento sul tema dei millesimi di condominio, riportiamo una breve sintesi di ciò che espongono una decina di testi tra i più rilevanti in materia:
"Il coefficiente di destinazione rappresenta l’incidenza che ha sul valore di mercato dell’unità immobiliare la destinazione d’uso dei singoli vani, anche in relazione alla misura della loro utilità [...]".
I testi di riferimento, oltre ad elencare i coefficienti già presenti nella circolare n.12480 suggeriscono altri coefficienti. Abbiamo fatto una media dei coefficienti indicati nelle guide più attendibili:

- Appartamento anche ad uso ufficio = 1,05
- Negozio/Locale Commerciale = 1,50
- Ufficio = 1,20
- Laboratori = 0,80
- Magazzini con potenziale permanenza di persone = 0,80

In sostanza la differenza tra le due fonti sta nell’integrazione di alcuni coefficienti che, nel 1966 al momento dell’uscita della Circolare Ministeriale non erano contemplati, essendo essa riferita a sole unità immobiliari ad uso abitativo (coefficiente 1,00). Andando ad aggiungere i nuovi coefficienti a quelli della Circolare si ha un quadro dei coefficienti di destinazione abbastanza completo.
Il problema spesso sorge nella loro applicazione poiché, come abbiamo appena analizzato, la circolare ed i testi di riferimento non evidenziano alcuna differenza tra coefficienti di destinazione e coefficienti di utilizzo e vengono sempre raggruppati in un unico elenco. Come si possono applicare allora i coefficienti per unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo, ad esempio negozi ed uffici?
Il quesito appena posto è una delle maggiori cause di controversie non solo tra condòmini ma anche tra tecnici, bisogna però capire che la realizzazione di tabelle millesimali lascia sempre un minimo di interpretazione al professionista che può, in molti casi, gestire delle situazioni in base alla propria esperienza.
Nella pratica spesso è necessario fare una distinzione netta tra alcuni valori. Il coefficiente di destinazione ed il coefficiente di utilizzo. I coefficiente di destinazione indicherà il valore relativo alla destinazione d’uso dell’intera unità immobiliare (uso studio, uso abitazione, locale commerciale, ecc.) ed il coefficiente di utilizzo andrà a proporzionare il valore dei singoli vani che compongono l’unità immobiliare.
Nell’esempio che segue si può vedere come viene applicata tale metodologia. In pratica il coefficiente di destinazione va a moltiplicare il valore virtuale generato da tutti gli altri coefficienti, compreso il coefficiente di utilizzo.
Es: Superficie Vano x Altezza Vano x C. Utilizzo x C. Luminosità x C. Orientamento x C. Esposizione x C. Piano x C. Destinazione x C. Funzionalità = Volume Virtuale
La metodologia applicata nell’esempio trova parziale conferma nel fatto che tutti i più moderni software per la realizzazione delle tabelle millesimali inseriscono di base una colonna di calcolo aggiuntiva per il coefficiente di destinazione oltre alla classica colonna per il coefficiente di utilizzo. I software infatti propongono tre coefficienti relativi al valore globale dell’intera unità immobiliare (piano, destinazione e funzionalità) e almeno 4 coefficienti che regolano il valore virtuale dei singoli vani che la compongono.
Il metodo illustrato può raccogliere consensi o meno poiché ogni professionista predilige un particolare metodo di lavoro, è doveroso però aggiungere che nella stesura delle tabelle millesimali deve prevalere sempre un fattore insieme agli aspetti tecnici: il buonsenso!