Richiedi una consulenza in studio gratuita!

Tabelle millesimali: se si deroga al Codice civile occorre l’unanimità


In due recenti sentenze della Cassazione si chiarisce quando è necessario il consenso di tutti i condomini per modificare i criteri di ripartizione delle spese
Tabelle millesimali: se si deroga al Codice civile occorre l’unanimità

 

La questione della modifica delle tabelle millesimali, sulla base delle quali vengono ripartite le spese condominiali, è annosa e ha come conseguenza il frequente intervento dell’autorità giudiziaria per dirimere gli scontri tra condomini.

Ancora recentemente, la Corte di Cassazione è ritornata sul tema della modifica delle tabelle millesimali e lo ha fatto con due pronunce: la n. 786/2022 del 12 gennaio 2022 e la n. 1059/2022 del 14 gennaio 2022.

In entrambi i casi, gli ermellini hanno ribadito che se le tabelle hanno natura contrattuale e, dunque, derogano ai criteri legali espressi nel Codice civile, la loro modifica può essere effettuata soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini, poiché la sola maggioranza di essi non è sufficiente.

 

Tabelle millesimali: natura civilistica vs. natura contrattuale

Come noto, le spese condominiali vengono conteggiate in base ai millesimi di proprietà dei singoli condomini e rispettando definiti criteri di ripartizione.

Relativamente a questi ultimi, le casistiche sono due: o si rispettano le condizioni stabilite nel Codice civile oppure si seguono criteri decisi dall’assemblea condominiale. Nel primo caso, le tabelle di ripartizione delle spese hanno natura civilistica, poiché redatte secondo il principio dell’art. 1123 del c.c.; nel secondo caso hanno natura contrattuale poiché frutto della libera negoziazione tra i condomini.

Il citato art. 1123 c.c. (“Ripartizione delle spese”) recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”
.

Inoltre, secondo l’art. 68 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie sancisce che “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

Detto ciò, se la ripartizione delle spese avviene in base ai citati criteri civilistici è sufficiente la maggioranza dei condomini per apportare delle modifiche. Viceversa, se le tabelle sono frutto di una contrattazione negoziale, allora è necessaria l’unanimità dei condomini, come nel caso oggetto dell’ordinanza n. 786/2022.

 

Il principio dell’ordinanza della cassazione n. 786/2022

Il caso che la Cassazione si è trovata a dirimere è quello in cui un amministratore condominiale ha impugnato la sentenza della Corte di Appello di Venezia che aveva annullato la delibera assembleare approvata a maggioranza. Tale delibera aveva modificato le tabelle millesimali prevedendo la partecipazione alle spese delle parti comuni dell’edificio (androne, scale, ascensore, montacarichi) anche ai proprietari degli appartamenti al piano terra.

Questi ultimi, infatti, erano stati sempre esclusi dal riparto delle spese in base alle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale predisposto in origine dal costruttore e poi accettato via via dai diversi proprietari che si sono succeduti nel tempo.

Gli ermellini hanno confermato quanto stabilito dalla Corte di Appello, secondo la quale “le tabelle oggetto di modifica erano allegate al regolamento di condominio e che esso aveva natura contrattuale”.

Di contro, l’amministratore contestava il fatto che nell’atto di acquisto di un condominio fosse stata inserita la clausola: “La parte venditrice fa presente e la parte acquirente prende atto che le tabelle millesimali 2 (proprietà e spese vano A) e 3 (proprietà e spese ascensore e montacarichi scala A) allegate al citato regolamento di condominio, sono state ritenute errate, per cui sono in fase di revisione".

Ciò, però, non è stato sufficiente per ritenere valida la delibera assembleare poiché alla base della questione vi era la natura contrattuale del regolamento e delle relative tabelle. Per questo tale delibera è stata giudicata nulla per la mancata unanimità.

 

L’unanimità richiesta anche nell’ordinanza della cassazione n. 1059/2022

Sulla stessa linea è anche l’ordinanza della Suprema Corte n. 1059/2022, che ribadisce come sia necessaria l’unanimità per la variazione delle tabelle millesimali.

Inoltre, altro elemento di nota di tale pronuncia è anche l’illegittimità della delibera assembleare che stabilisce criteri differenti per il calcolo dei millesimi. Nel caso specifico, per la proprietaria che ha fatto ricorso era stato utilizzato un criterio che si basava sui metri quadrati, mentre per gli altri condomini quello sui vani.
 

Articolo del:



L'autore è esperto in
AVVOCATO BIANCHI DANIELE
VIA LUNGARNO PACINOTTI, 26
56126 - Pisa (PI), Toscana


L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

Danno da perdita del rapporto parentale: quali tabelle utilizzare?

Il recente orientamento della Cassazione predilige le tabelle di Roma a quelle di Milano e i Tribunali (anche quello milanese) seguono le indicazioni degli ermellini 

Continua

L’azione di rivalsa della struttura sanitaria sul medico

In merito alla responsabilità medica, la rivalsa può essere chiesta solo per dolo e colpa grave del medico e con dei limiti di importo

Continua

Consenso informato, se è presunto si ha diritto al risarcimento

Se il consenso informato non è “libero, consapevole e manifesto” si ha diritto al risarcimento del danno non patrimoniale

Continua