Tabelle millesimali: superfici o volumi?

Nella stesura delle tabelle millesimali sono due i fattori determinanti: le dimensioni delle unità immobiliari ed i coefficienti correttivi. Nello specifico la circolare ministeriale n. 12480 del 1966 dice :"il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla costatazione del costo valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato."
Il metodo delle superfici è stato utilizzato perciò dalla fine degli anni ’60 fino ad oggi anche se, a partire dagli anni ’90 è stato gradualmente sostituito dal metodo dei volumi che è stato proposto in quasi tutti i testi degli ultimi 15-20 anni.
La differenza tra i due metodi, come è facile intuire, sta nel fatto che in uno vengono moltiplicate le superfici reali per i coefficienti riduttivi e nell’altro vengono invece inseriti i volumi reali dei singoli vani.
Il metodo delle superfici è ancora oggi utilizzato da molti professionisti. L’applicazione di questo metodo implica l’utilizzo un coefficiente di altezza relativo alle altezze interne di tutti i vani delle unità immobiliari. Preferibilmente per tutte le altezze non comprese tra 2,70 e 3,00 metri, il coefficiente deve essere a ribasso per altezze inferiori a 2,70 metri e a rialzo per le altezze sopra i 3,00 metri.
Il metodo delle superfici è spesso preferito a quello dei volumi soprattutto per la realizzazione di tabelle millesimali per condomini orizzontali con annessi lotti di terreni di grandi dimensioni. E’ anche consigliato utilizzare le superfici anziché i volumi anche in caso di edifici storici nei quali è difficile stabilire un’altezza media dei vani per la presenza di volte, solai con travi in legno, ecc. Utilizzando nel calcolo le superfici reali dei vani è buona regola prestare la massima attenzione al coefficiente di funzionalità delle unità immobiliari.
Il metodo dei volumi rispetto a quello delle superfici ci da un risultato più omogeneo poiché l’inserimento delle altezze reali dei vani gioca un ruolo attivo nella determinazione dei valori millesimali (volume = superficie x altezza). Così facendo si può omettere il coefficiente di altezza interna dei vani.
Il metodo dei volumi è particolarmente indicato per gli edifici di nuova costruzione e/o edifici in cemento armato in elevazione, nei condomini con presenza di sottotetti a spiovente, nei condomini con vani di altezze sensibilmente superiori a 3,00 metri (magazzini, garage, ecc.).
Nonostante la cubatura sia già di suo un fattore determinante per decifrare la funzionalità dei vani, come nel caso dei sottotetti, il metodo dei volumi non deve sostituire il coefficiente di funzionalità globale che va sempre inserito.
Quale metodo utilizzare in presenza di vani con soppalchi?
Anche in questo caso i metodi sono ambedue applicabili stando però attenti ad alcuni accorgimenti.
Se si sta utilizzando il metodo delle superfici, le aree dei soppalchi vanno inserite nel calcolo al pari delle superfici calpestabili dei vani, stando sempre attenti ai coefficienti di altezza e di funzionalità.
Se invece si sta usando il metodo dei volumi si può inserire direttamente il volume dell’ambiente in cui è presente il soppalco assicurandosi che vengano inserite le altezze reali al netto di cartongessi e controsoffittature.
A fine lavoro è bene specificare nella relazione di calcolo quale dei due metodi è stato utilizzato ed indicarne le motivazioni.