Tardiva registrazione del contratto di locazione

E' noto che in merito a tale argomento vi è un ampio dibattito dottrinario e giurisprudenziale circa la registrazione del contratto di locazione oltre il termine di trenta giorni previsto dalla normativa tributaria e, per quanto riguarda le locazioni abitative dall'art. 13 della L. n. 431/1998. Sul punto si richiama la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 pronunciata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite. La Corte con tale pronuncia ha affermato, con approfondite e articolate argomentazioni, che in mancanza di norme epsresse che qualifichino come perentorio il termine stabilito dalla legge, la tardiva registrazione consente di sanare l'originaria nullità e ciò con effetti ex nunc, ossia decorrenti dalla data di inizio del rapporto. La nullità prevista dall'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004 (cd. Finanziaria 2005) è, infatti, una nullità "impropria o atipica", che presenta caratteri peculiari che non consentono di applicare ad essa i tradizionali istituti e canoni ermeneutici stabiliti dal codice civile in tema di nullità. Pur avendo sancito tali principi con riguardo alle locazioni ad uso diverso, la detta Corte ed il riferimento, a contrario, alla perentorietà del termine per la registrazione, stabilito dall'art. 13, L. 431/1998 (come introdotto dalla legge di stabilità per il 2016, in vigore dal 01.01.2016), consentono di ritenere che analoga sanabilità non sia consentita, al locatore, per le locazioni abitative che soggiacciono alla disciplina dettata dall'art. 13, nel testo modificato attualmente vigente ("la perentorietà del termine sembra circoscritta alla condotta del solo locatore ed esclusivamente al fine di far operare la correlata possibilità per il conduttore di ottenere la confomazione del contratto (altrimenti nullo perchè non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato, come previsto dalla nuova disposizione. Ma ciò si ripete, per i soli contratti ad uso abitativo": cfr. § 15 della sentenza citata). Tuttavia, come detto, la perentorietà del termine per la registrazione delle locazioni abitative è stata introdotta con disposizione entrata in vigore il 1 gennaio 2016 e trova, quindi, applicazione con esclusivo riguardo alle locazioni stipulate a partire da tale data e non per quelle stipulate prima di quella data. Difatti l'art. 13 comma 7 - secondo cui tale nuova disciplina si applica "a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge" fa presupporre che non sia logicamente configurabile un obbligo che decorre retroattivamente, ossia da epoca anteriore a quella data in cui esso è stabilito dalla legge ed inoltre la normativa tributaria prevede che il termine de quo decorre dalla stipulazione del contratto (termine che è ampiamente scaduto per le locazioni stipulate fino al 1 dicembre 2015). Ne consegue che alla luce della citata sentenza la tardiva registrazione dei contratti stipulati prima del gennaio 2016 ha effetto snanante ex tunc della nullità prevista dal citato art. 1, comme 364 L. n. 311/2004.