Condominio: è davvero scaduto il termine dei 180 giorni per il rendiconto in epoca Covid-19?

Il codice civile, all'articolo 1130, comma 1, punto 10, sancisce che fra i doveri dell'amministratore, via sia da redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’emergenza Covid-19

Diversi condomini, consapevoli di questa norma imperativa di legge, chiamano l’amministratore pretendendo la convocazione di un'assemblea condominiale, dal momento che il loro esercizio condominiale si è chiuso al 31/12/2019. La minaccia sottintesa è una richiesta di revoca.

In realtà la questione non è così scontata, in quanto il termine dei 180 giorni potrebbe non essere effettivamente scaduto.
Innanzitutto letteralmente il legislatore ha utilizzato l'espressione “180 giorni”, e non l'espressione “sei mesi”. Questo vuol dire che il calcolo va fatto in “giorni”, ma bisogna utilizzare la norma con il buon senso.

Infatti, il DPCM del 25 marzo 2020, emanato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, all'articolo 1 Comma 1, lett. g), prevedeva “…sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso” mentre alla lettera l) prevedeva “sospensione dei congressi, di ogni tipo di riunione o evento sociale e di ogni altra attività convegnistica o congressuale, salva la possibilità di svolgimento a distanza”.

In tale decreto si prevedeva la sospensione di “ogni tipo di attività”, ivi incluse le assemblee condominiali, e violando tale divieto si incorreva in sanzioni e controlli.
Infatti il reato era punibile con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 400 a euro 3.000.

Con il DPCM 11 giugno 2020 si sancisce che “lo svolgimento delle manifestazioni pubbliche è consentito soltanto in forma statica, a condizione che, nel corso di esse, siano osservate le distanze sociali prescritte e le altre misure di contenimento, nel rispetto delle prescrizioni imposte dal questore ai sensi dell'articolo 18 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza di cui al decreto Reggio 18 giugno 1931 numero 773".

Con questo provvedimento si dice che chi organizza una manifestazione di questo genere è responsabile della sicurezza delle persone e che è impropria l’associazione del termine manifestazione all’assemblea condominiale.

E anche le schede tecniche non sono di grande aiuto in quanto relative agli “uffici aperti al pubblico”, allegate ai provvedimenti emanati, con la premessa che “Le presenti indicazioni si applicano al settore degli uffici, pubblici e privati, degli studi professionali e dei servizi” secondo cui “Per le riunioni (con utenti interni o esterni) vengono prioritariamente favorite le modalità a distanza; in alternativa, dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l'uso della mascherina”; infatti il metro in questione, nella pratica, finisce per diventare 3 metri, 4, 5 e, secondo qualcuno, addirittura 7 metri.

Dobbiamo considerare in merito agli spazi scelti:
• che la previsione sopra citata, in relazione alle “riunioni” riguarda esclusivamente gli studi professionali e gli uffici, ma non le sale condominiali o le sale di parrocchie alberghi o circoli (solitamente utilizzate dagli amministratori per tenere le assemblee, ma comunque interdette dai provvedimenti emanati);
• che gli spazi andrebbero calcolati in funzione del numero di condomini del condominio e non, invece, sulle presenze, supposte, all'assemblea;
• che non tutti gli amministratori dispongono di una sala riunioni nel proprio studio; e che è poco probabile che un amministratore disponga di una sala in grado di contenere, anche solo, 20 persone distanziate come sopra (20 x 7 = 140 mq – NB: solo la sala riunioni).

Ostacoli  

In ogni provvedimento emanato vi è un divieto standard: “sono sospesi i congressi, le riunioni, i meeting e gli eventi sociali, in cui è coinvolto personale sanitario o personale incaricato dello svolgimento di servizi pubblici essenziali o di pubblica utilità”.

Quindi:
1) il riferimento non è solo al “personale sanitario” ma anche al “personale incaricato dello svolgimento di servizi pubblici essenziali” e al personale impegnato in servizi di pubblica utilità, non solo quindi il medico, ma anche il magistrato come anche il carabiniere;
2) ai sensi del GDPR 679/16, all'amministratore non è dato sapere che “lavoro” svolge il condomino. Quest'ultimo è un dato personale non rientrante nelle disponibilità dell'amministratore, né è previsto dall'articolo 1130 comma 1, punto 6 quindi nell’incertezza l’amministratore dovrebbe comunque astenersi dal convocare assemblea, salvo acquisire quei dati sulla occupazione dei condomini, a lui interdetti, rischiando le sanzioni previste dal GDPR 679/16.

Convocare un'assemblea, con il rischio che fra i condomini ve ne sia uno con le limitazioni di cui sopra, non sarebbe sola avventatezza, ma anche violazione di un divieto di legge, il che renderebbe l'assemblea, non solamente annullabile, bensì radicalmente nulla.

L'impossibilità sopravvenuta

Con il DPCM 14 luglio 2020, tutte le prescrizioni e i divieti sono stati rinviati al 31 luglio 2020. Quindi, appare evidente che gli amministratori sono nella “impossibilità“ di convocare le assemblee perché i provvedimenti anti Covid-19, incluso il DPCM appena citato, si configurano come “impossibilità sopravvenuta”, in relazione a quanto sancito dal codice civile, all'articolo 1130, comma 1, punto 10, in relazione all'obbligo di tenere le assemblee entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.

In condizioni normali egli, da contratto di mandato, così come definito dall'articolo 1130 del Codice, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, avrebbe dovuto convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto. Tale termine, però, si è interrotto per cause non dipendenti dalla volontà dell'amministratore.

Il ritardo nell'adempimento non può essere a lui imputato bensì all'impossibilità “temporanea” di adempiere all'obbligazione dovuta. Appena sarà possibile riprendere a fare le assemblee, riprenderanno a decorrere i 180 giorni contrattuali, al momento interrotti e sospesi.

Il condominio ignorato

I DPCM e i DL in materia di pandemia da Covid-19 hanno totalmente ignorato la realtà del condominio.

Gli si sbandierano delle fantastiche opportunità, quali il famoso bonus 110%, ma intanto le assemblee non si possono tenere. I condomini, però, le pretendono, sia per poter beneficiare del Bonus 110%, sia perché considerano decorsi i 180 giorni per la tenuta delle assemblee, in quei condomini che hanno chiuso l'esercizio al 31/12/2019.

La politica lascia ai poveri amministratori l’onere di giustificarsi e spiegare il perché non si possa convocare le assemblee quando basterebbe scrivere qualche riga per evitare dubbi ed incomprensioni che possono scaturire anche in ricorsi in tribunale affollando già gli affollati tribunali pieni di contenziosi civili.

Quanto sopra esposto affinché sia chiaro che i 180 giorni previsti dall'articolo 1130 c.c. comma 1, punto 10, non sono ancora scaduti! Sono trascorsi esclusivamente i giorni antecedenti al 26/03/2020 e la sospensione cesserà a decorrere dalla data del 15 ottobre 2020.

Nelle aree che hanno affrontato per prime l'emergenza epidemiologica, i calcoli vanno antedatati al 23 febbraio 2020.

Pertanto gli amministratori hanno ancora tanto tempo per adempiere a quanto disposto dal codice civile, all'articolo 1130, comma 1, punto 10.