Trasferimento di immobili in danno dei creditori

L’art. 2932 c.c., al primo comma, prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Nel settore del diritto immobiliare questo articolo è ben noto perché rappresenta la tutela cui può ricorrere il promissario acquirente di un diritto reale nel caso in cui il cedente si rendesse inadempiente all’obbligazione di trasferimento assunta con il contratto preliminare.

L’art. 2932 c.c. trova, però, applicazione non solo in caso di compromessi, ma anche di impegni unilateralmente assunti dal cedente. Nei registri immobiliari risulterà pertanto il trasferimento del diritto in forza non già di un atto tra privati (es. compravendita, donazione), bensì di una sentenza.

Purtroppo, non di rado, si assiste ad abusi di questo articolo. Ciò si verifica quando il titolare di proprietà immobiliari tema che le stesse possano o potranno nel futuro essere aggredite dai suoi creditori e cerchi pertanto di metterle al riparo trasferendole ad un altro soggetto con il quale si è previamente messo d’accordo (solitamente si tratta del coniuge, di un figlio, un parente ovvero una persona di fiducia del debitore).

Il passaggio di proprietà potrebbe avvenire anche con un atto notarile, ma è oramai circostanza notoria che l’atto di compravendita e ancora più facilmente la donazione, se avvenuti in danno dei creditori, possano essere oggetto di un’azione per revocatoria ex art. 2901 c.c.

Ma se questo trasferimento fraudolento avvenisse con una sentenza, il creditore avrebbe diritto ad una forma di tutela equipollente a quella prevista dall’art. 2901 c.c.? Vi è, cioè, la possibilità di caducare gli effetti della sentenza frutto del dolo tra cedente e cessionario e, quindi, far rientrare l’immobile nel patrimonio del debitore e renderlo così aggredibile dal creditore?

Il fatto che il trasferimento sia avvenuto con sentenza presuppone che un Giudice abbia accertato la sussistenza di un valido contratto preliminare o, comunque, di un impegno a trasferire un diritto reale e abbia ritenuto fondata e meritevole di accoglimento la domanda di trasferimento del diritto reale giudizialmente proposta dal cessionario.

Di primo acchito parrebbe, dunque, più complicato opporsi all’efficacia della sentenza proprio per questo vaglio (che manca nel caso di una compravendita o di una donazione) di fondatezza e meritevolezza della domanda.

Ma è proprio così? Assolutamente no.

Il debitore, che d’accordo con il coniuge, il figlio, il parente o l’amico di fiducia decide di provocare una pronuncia giudiziale che disponga il trasferimento dei suoi immobili in favore di uno di questi ultimi, offrirà al Giudice una rappresentazione falsata della realtà.

Il Giudice, che non può che fondare la propria decisione sui documenti e sulla descrizione dei fatti per come gli è stata presentata dalle parti, inevitabilmente accoglierà la domanda del cessionario e disporrà in favore di quest’ultimo il trasferimento dell’immobile.

Il creditore, tuttavia, non è privo di difese, anzi. Ecco qualche utile suggerimento pratico.

Il creditore deve in primo luogo imparare ad essere accorto e previdente. Per cui, se sa che il suo debitore ha delle proprietà immobiliari e decide di non gravarle con iscrizioni o trascrizioni a garanzia del proprio credito, dovrà monitorarle costantemente procurandosi delle visure immobiliari aggiornate. Potrà, così, tempestivamente accorgersi, ad esempio, della pendenza di una causa nella quale un parente del suo debitore reclama il trasferimento in proprio favore degli immobili di quest’ultimo. In tal caso il creditore potrà svolgere, a giudizio in corso, delle indagini e acquisire informazioni che gli consentiranno di capire se questa iniziativa giudiziaria ha finalità fraudolenta o meno e se ravvisasse dolo in suo danno potrebbe intervenire nel giudizio ed impedire la pronuncia di una sentenza di trasferimento e, quindi, la fuoriuscita dell’immobile dal patrimonio del suo debitore.

Se invece il creditore si avvedesse tardivamente del fatto che il debitore si è fraudolentemente spogliato dei propri immobili per effetto di una sentenza, potrebbe esperire l’opposizione di terzo revocatoria di cui all’art. 404, comma 2, c.p.c. Questa azione torna particolarmente utile nel caso in cui il creditore abbia scoperto il dolo in suo danno dopo il passaggio in giudicato della sentenza. Il limite di questa azione è rappresentato dal fatto che l’opposizione è esperibile nel termine di 30 giorni dalla scoperta del dolo, dopo di che la sentenza non sarebbe più in alcun modo impugnabile.

Molti sono gli strumenti attraverso i quali i debitori cercano di spogliarsi o, pur conservandone la titolarità, rendere inattaccabili i propri beni immobili.

Lo studio dell’Avv. Angela Poggi, che ha maturato decennale esperienza nell’ambito del recupero e della tutela del credito, è a disposizione per attività di assistenza e consulenza in favore di creditori sia per prevenire che per contrastare iniziative finalizzate a pregiudicare le garanzie immobiliari dei soggetti debitori.