Richiedi una consulenza in studio gratuita!

Compravendita immobiliare, la tutela del venditore leso


Quando è possibile la rescissione del contratto di compravendita per lesione del venditore se l'acquirente ha approfittato del bisogno finanziario del venditore
Compravendita immobiliare, la tutela del venditore leso

Capita assai di frequente di incappare in siti internet o pubblicità con cui società di vario tipo propongono l’acquisto diretto di immobili in cambio di immediata liquidità.

La velocità della contrattazione, la discrezione e l’immediata erogazione del corrispettivo allettano chi, versando in difficoltà finanziarie, ha bisogno di piazzare velocemente beni immobili di sua proprietà per procurarsi liquidità.

Il primo monito dell’avvocato al venditore precipitoso è di prestare sempre molta attenzione specie nella fase di formazione del consenso, ovvero nella trattativa prodromica alla compilazione di proposta ed accettazione.

Laddove questa fase sia stata superata velocemente dall’incalzare dell’acquirente, dalla pressione del bisogno e dal miraggio di pronta liquidità, sappia il venditore avventato, divenuto solo in un momento successivo alla vendita consapevole di aver venduto a condizioni inique, che non è del tutto privo di tutela.

Vero è che la legge tutela la stabilità degli accordi: i contratti obbligano le parti e, a meno che le medesime non acconsentano al loro scioglimento ovvero alla loro modificazione, tali sono e tali rimangono. Non così se il contratto lede gravemente una parte per l’approfittamento dell’altra.

L’art. 1448 cc dispone che “se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l’altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto. L’azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto”.

Il venditore è, quindi, tutelato se concorrono tutte le seguenti condizioni:

1) al tempo della conclusione del contratto vi era uno sbilanciamento tra le prestazioni tale per cui la sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra superi la metà del valore;

2) tale squilibrio permane nel tempo e sussiste anche quando la domanda giudiziale viene proposta;

3) il venditore versa in difficoltà economiche tali da incidere sulla sua libera determinazione al punto da ritenere di non avere altra scelta se non quella di contrarre alle condizioni prospettate;

4) l’acquirente ha consapevolezza dello stato di bisogno del venditore e ne approfitta traendo dalla contrattazione un ingiusto vantaggio.

Naturalmente, non è affatto facile provare la ricorrenza di tutti questi requisiti. Assai complessa, in particolare, è la prova della lesione cosiddetta ultra dimidium per cui la Cassazione si è premurata di rassicurare il venditore sancendo che tutte le pattuizioni aventi ad oggetto il prezzo e, quindi, anche quelle accessorie o che attengono alle modalità di esecuzione della prestazione, sono essenziali ai fini della determinazione del valore della prestazione e dell’accertamento sull’esistenza della sproporzione sanzionata.

Poiché, inoltre, l’indagine va condotta avendo riguardo ai prezzi correnti e ad una normale contrattazione, è consigliabile procurarsi una perizia di stima di un tecnico serio e di fiducia che renda consapevole venditore e acquirente dei limiti della trattativa.

Si ricordi poi, il venditore, che l’azione può essere promossa solo entro l’anno dalla stipula del contratto di cui si chiede la rescissione per lesione.

Per capire meglio, approfondire l’argomento, valutare l’opportunità di intraprendere iniziative giudiziarie, lo Studio Legale dell’Avv. Angela Poggi è a disposizione per la consulenza in materia.

 

Articolo del:



L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

La procura generale può essere resa inefficace dall'amministratore di sostegno

In caso di sopravvenuta incapacità di intendere e volere, la procura generale conferita è resa invalida dalla successiva nomina di un amministratore di sostegno

Continua

Quando la mancata concessione del mutuo non inficia la validità del contratto di compravendita

Compravendita immobiliare, come evitare che l'acquirente sfrutti la clausola condizionale della concessione del mutuo per evitare l'acquisto dell'immobile

Continua

Abitazione del coniuge e spese di ristrutturazione

Nel caso di restituzione della casa coniugale in comodato, il comodatario non ha diritto ad alcuna forma di rimborso per spese che abbiano migliorato l'immobile

Continua

Immobili in costruzione, come tutelarsi se il costruttore non restituisce gli acconti

Il costruttore/venditore ha l'obbligo di rilasciare una garanzia fideiussoria in favore dell'acquirente per assicurare la restituzione degli acconti già versati

Continua

Trasferimento di immobili in danno dei creditori

Quale tutela per il creditore nel caso di sottrazione fraudolenta dei beni costituenti la garanzia patrimoniale del debitore?

Continua

Case in affitto, manutenzione straordinaria e tutela dell'inquilino

Ecco quali sono le tutele dell'inquilino nel caso di necessità di interventi di manutenzione straordinaria nella casa locata

Continua

Locazione ad uso diverso e tassazione canoni non percepiti

Quali clausole inserire nei contratti di locazione ad uso diverso per contenere la tassazione sui canoni non percepiti per morosità del conduttore?

Continua

Il recesso del conduttore dell'immobile a uso commerciale

Consigli al conduttore di immobile commerciale circa l'inserimento di clausole a tutela del suo diritto di recesso

Continua

Spese condominiali straordinarie: insidie e rischi in caso di vendita

Ecco come venditore e acquirente possono tutelarsi in caso di spese straordinarie condominiali deliberate prima della vendita

Continua

Coronavirus e sospensione del pagamento del canone di locazione

Legittima sospensione del pagamento del canone di locazione a fronte di sospensione dell'attività per disposizione dell'autorità

Continua

Coronavirus, emergenza affitti: le possibili soluzioni

L'emergenza Coronavirus ha messo in difficoltà molti affittuari. Ecco le possibili soluzioni per sospendere, interrompere o rinegoziare il canone di locazione

Continua

Causa di forza maggiore ed inadempimento del conduttore

Inadempimento del conduttore per causa di forza maggiore e rispetto delle norme autoritative

Continua

Obbligo giuridico di buonafede e disponibilità a rinegoziare

Rinegoziazione dei contratti di locazione e obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede. L'abuso del diritto alla prestazione da parte del creditore

Continua

Locazione commerciale: parliamo delle clausole Coronavirus

Attraverso la clausola "coronavirus" i contraenti possono disciplinare le ripercussioni negative che potrebbero abbattersi sul contratto in caso di nuove restrizioni

Continua

Rinegoziazione delle locazioni commerciali: cos'è e come farla

Locazioni commerciali: opportunità di rinegoziare per (ri)bilanciare gli equilibri contrattuali distorti dalla pandemia ed evitare la risoluzione

Continua

Contratto preliminare e clausola mac

L'inserimento nei contratti preliminari di clausole di salvaguardia consente di gestire l'incertezza circa la redditività dell'attività da esercitarsi nell'immobile

Continua

Condominio: voto all'unanimità ed esonero dal contributo alle spese

Occorre il voto unanime per trasferire la titolarità dei diritti sulle cose comuni in favore di solo alcuni condomini

Continua

Diritto alla provvigione e mediazione svolta in forma societaria

Compravendita immobiliare: chiarimenti sul diritto alla provvigione quando l'attività di mediazione è svolta in forma societaria

Continua