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Tutele e consigli per chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare


Suggerimenti e regole fondamentali per chi vuole vendere o locare il proprio immobile affidandosi all'agenzia immobiliare
Tutele e consigli per chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare

Chi vuole acquistare, vendere o locare un immobile può avvalersi dell’opera di un mediatore immobiliare (detto anche agente immobiliare). Il codice civile non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore. Il mediatore si impegna a mettere in contatto due o più parti affinché queste concludano un affare, senza essere legato alle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.).

Ma nella prassi di cosa si occupa l’agente immobiliare? L’agente immobiliare è un professionista che si impegna a far concludere un determinato contratto nel settore immobiliare, svolgendo un’adeguata attività di assistenza e ricerca, occupandosi di mostrare l’immobile in vendita o in locazione, di condurre le trattative tra le parti e di seguire tutte le fasi della vendita eo della locazione.

Qual è la legge di riferimento della mediazione? La mediazione è regolata dal codice civile (artt. 1754-1765 c.c.), dalla legge sulla professione di mediatore (L. 39/89 e successive modifiche) e da alcune disposizioni relative all’iscrizione nel Registro delle imprese e nel REA (Repertorio Economico Amministrativo).

A cosa devi stare attento quando ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare? Quando un soggetto si rivolge ad un’agenzia immobiliare è bene attenersi ad alcuni suggerimenti e regole fondamentali:

1. Assicurati che la persona con cui stai trattando sia un agente immobiliare regolarmente iscritto nel ruolo dei mediatori, oggi, dopo il d.lgs. n. 59/2010, nei registri delle imprese tenuti dalla Camera di Commercio di competenza territoriale. 

NB: Coloro che lavorano in agenzia, a qualsiasi titolo (preposto, collaboratore, dipendente) e svolgono le operazioni riservate al mediatore, devono avere i requisiti e quindi devono essere iscritti nel Registro delle Imprese quali soggetti abilitati ad operare per conto dell'impresa. Il mediatore titolare dell'agenzia che utilizza personale non in regola, è soggetto a sanzione disciplinare.

F.A.Q. Come faccio a controllare se un agente immobiliare o preposto sia regolare? 

- Richiedi una visura dell’impresa alla Camera di Commercio agli sportelli del Registro Imprese - 

- In alternativa on line dal sito www.registroimprese.it

2. Pretendi l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio, sia per il conferimento dell’incarico, sia per la sottoscrizione della eventuale proposta di vendita o di locazione.

3. Concorda per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento.

F.A.Q. Quali sono le modalità di determinazioni della provvigione più diffuse? 

Le modalità di determinazione della provvigione più diffuse sono:

  • a percentuale proporzionale: il mediatore ha diritto di ricevere una percentuale unica e invariabile sul prezzo convenuto come corrispettivo dell’affare; 
  • a percentuali proporzionali diverse a scaglioni di prezzo;
  • a percentuale proporzionale con clausola che stabilisce la modalità di calcolo dell’affare.

4. Concorda con chiarezza quali sono i servizi inclusi nella provvigione e quali quelli esclusi. La provvigione NON SPETTA al “mediatore” che non sia regolarmente iscritto nei registri delle imprese tenuti dalla Camera di commercio (cfr. siti internet delle varie camere di commercio).

NB: La mancata iscrizione comporta sanzioni amministrative di ammontare compreso tra un minimo di € 7.500,00 ad un massimo di € 15.000,00 (art. 8 L. 38/89 e successive modifiche). Se tali sanzioni sono irrogate per 3 volte di seguito, si trasformano in sanzioni penali.

F.A.Q. Vorrei segnalare un soggetto che esercita in maniera abusiva la professione di mediatore immobiliare. Quali sono i passaggi?

  • Presenta una segnalazioneesposto in modo circostanziato e non in forma anonima alla Camera di Commercio di riferimento mediante posta elettronica certificata;
  • indica le generalità del soggetto segnalato, la data del fatto, il luogo del fatto, enunciazione del fatto contestato, documentazione e supporto della segnalazione/esposto.

5. La durata dell’incarico: in caso di vendita tre mesi è un periodo ragionevole.

6. Accertati che nel conferimento di incarico al mediatore siano previsti a suo carico i costi di pubblicità degli annunci, telefonate, viaggi, richieste documenti anche se l’affare non è stato concluso.

7. Fornisci all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie affinché questi possa operare con trasparenza e correttezza nei confronti dei potenziali acquirenti o conduttori.

8. Ricorda che le eventuali caparre devono essere versate con assegni non trasferibili intestati al venditore o locatore e che la provvigione è dovuta al mediatore solo con la conclusione dell’affare.

NB: L’affare intermediato si intende concluso tra le parti quando, per effetto dell’apporto del mediatore, si sia costituito tra le medesime un vincolo giuridico idoneo a realizzare gli effetti voluti e tutelabile attraverso le opportune azioni in giudizio. (Cass. 21 maggio 2010 n. 12527). Per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore, il quale, cioè, deve avere messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (tra le altre, cfr. Sez. 3, Sentenza n. 15880 del 06107/2010; Cass Sez, 3, Sentenza n. 23842 del 18/09/2008).

9. Escludi il risarcimento a tuo carico in caso di ragionevole ritardo nel pagamento delle provvigioni o termini di disdetta dell’incarico eccessivamente anticipati rispetto alla scadenza del mandato.

10. Controlla se l’incarico è previsto in “Esclusiva”. In tal caso non affidare l’incarico ad altri mediatori. In caso di violazione dell’esclusiva, il mediatore ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni ma non ha diritto alla provvigione, salvo diversa previsione contenuta nel contratto (Cass. Civile 22 aprile 2009 n. 9547).

11. Ricorda che gli importi versati a titolo di caparra confirmatoria non possono mai essere incassati dal mediatore né in conto provvigione, né a titolo di risarcimento danni, né a qualsivoglia altro titolo.

12. Sincerati di essere in possesso di tutta la documentazione rilevante che attiene all’immobile e di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere; non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile e sulle dotazioni urbanistiche della zona in cui esso è ubicato.

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