USI CIVICI questi dimenticati: una filiera di superficialità

Costruzione abusiva su terreno soggetto ad usi civici: Comune concede sanatoria, Banche (due) concedono mutuo, Comune permette affrancazione…Giudice Esecutore annulla tutto perché IMPROCEDIBILE!        

Vi spiego, in termini non giuridici, cosa ci può capitare in una CTU

In tanti anni di pratica di CTU per la IV Sezione Immobiliare del Tribunale di Roma è la prima volta che mi succede di riscontrare una concatenazione di “sviste” di tale importanza a cui ha posto fine il Giudice Esecutore, dopo ben sei rinvii perché, ogni volta che si avvicinava la fine della procedura, una delle parti sollevava una valida opposizione che spiazzava le certezze acquisite.

Tratto questo argomento degli “usi civici” perché mi sono resa conto che gli si dà poco spazio, forse pensandola una situazione ormai fuori del tempo; invece sono rimaste ampie zone ancora soggette, di cui lo stesso Comune di Roma, nella sua vastità, non conosce l’esistenza.   

Nel caso in questione si trattava di un pignoramento di porzioni immobiliari in borgata Finocchio, ai confini col Comune di Montecompatri, ed esattamente di “diritti pari alla piena proprietà superficiaria di...”, fatto da una (anzi due) banche sulla base dei certificati catastali che riportavano “proprietà superficiaria per 1/1” all’esecutato e “diritto del concedente per 1/1” all’Università Agraria di Montecompatri.

Un primo errore in cui sono incorsa è che, essendo stato poi accorpato quel terreno al Comune di Roma, ho fatto ricerche presso l’Ufficio PRG/Archivio di Roma dove, per individuare terreni sottoposti ad usi civici, ci si affida ad un unico studio commissionato qualche decina di anni fa ad un professore universitario di urbanistica.

Abbiamo consultato gli elenchi del Professore da cui non risultava nessun tipo di vincolo per l’area di mio interesse per cui mi è stato rilasciato un “certificato liberatorio”.

In seguito ai dubbi che una delle parti aveva avanzato, le mie attenzioni si sono dirette verso l’Ufficio Tecnico di Montecompatri;  qui la ricerca si stava presentando lunga e senza speranze…se non fosse stato per la fortuna di essermi imbattuta, durante una delle visite, in un anziano geometra prossimo alla pensione, che ricordava l’esistenza di un “librone” in cui erano riportati coloro che nel 1959 avevano aderito alla “legittimazione delle occupazioni abusive di terre in uso  civico dell’Università Agraria di Montecompatri” con il pagamento di un canone annuo simbolico; ricordava bene ciò perché nel 1978, discioltasi l’Università Agraria, dette terre erano state ereditate dal Comune di  Montecompatri. 

Dopo qualche tempo i confini fra Montecompatri e Roma cambiarono e il terreno in oggetto venne a trovarsi in Comune di Roma.

Sorge a questo punto una perplessità: passando i terreni sotto un altro comune, gli usi civici si perdono??!  Pare di si visto che, col primo Condono Edilizio L. 47/85, il padre dell’esecutato ottiene la concessione in sanatoria dell’immobile e delle sue pertinenze; al controllo del modulo 47/A per la richiesta del condono edilizio gli usi civici non risultano.           

In effetti anche i notai che hanno rogitato nei diversi passaggi di proprietà – il più delle volte donazioni fra genitori e figli – ad un certo punto perdono la dicitura “utile dominio” che è quella che si trova nell’Atto di legittimazione del 1959 e nei primi passaggi, fino all’ultimo Atto del 2001 in cui si dona “il diritto di proprietà” e non di proprietà superficiaria…

Una delle parti procedenti porta in udienza i documenti relativi all’avvenuta affrancazione di un lotto adiacente, richiesta nel 2010 e ottenuta nel 2011 dal Comune di Montecompatri, suggerendo la possibilità di affrancare anche quella del caso in esame.                 

Sorge a questo punto un’altra perplessità: a chi si richiede l’affrancazione, a Montecompatri o a Roma?

Ma il dubbio è prematuro perché Roma, come detto, non riconosce lì nessun uso civico e Montecompatri ha sospeso questa procedura in attesa di aggiornare i canoni di affrancazione perché quelli richiesti fino a quel momento si ritengono poco remunerativi.    

Ci troviamo quindi davanti ad un immobile (come tutti gli altri di questa lottizzazione abusiva) apparentemente regolare, ma che non avrebbe potuto ottenere la concessione in sanatoria perché costruito su un lotto di altro proprietario senza la di lui autorizzazione!

Per non parlare poi della situazione dei vicini che hanno richiesto ed ottenuto anche l’affrancazione del terreno.    

Sorge un altro dubbio: l’affrancazione concessa dal proprietario del terreno (comune di Montecompatri erede dell’Università Agraria) sana ex post tutti questi “condoni anomali” ormai in Comune di Roma?
Alle udienze erano sempre presenti dai 4 ai 6 Avvocati delle varie parti, io Tecnico d’Ufficio e chiaramente il Giudice Esecutore e ogni volta la situazione si ingarbugliava sempre di più.

Io avevo chiaro solo un punto: l’errore iniziale era stato nella ottenuta concessione in sanatoria, che si era tirata dietro i mutui…. Avevo però una grossa perplessità: possibile che tanti professionisti di diversa formazione e ruolo che sono intervenuti, dai tecnici comunali a quelli del MEF, dai notai alle banche, non si siano mai accorti di nulla!!!

L’esecuzione è stata dichiarata improcedibile e le Banche, in particolare, hanno capito che contro gli usi civici è difficile spuntarla!!!