Usucapione: fondamenti, requisiti e tipi


E` un istituto giuridico che permette l’acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento ad esclusione delle servitù non apparenti
Usucapione: fondamenti, requisiti e tipi
L’usucapione, in latino usucapio, è un istituto giuridico di origine romana già conosciuto nel diritto romano arcaico (in età antecedente alla codificazione delle famose XII Tavole nel 451-450 a.c), che permette l’acquisto, a titolo originario, della proprietà e dei diritti reali di godimento (ad esclusione delle servitù non apparenti) quando la titolarità del diritto non appartiene al soggetto che possiede il bene.
E’ il possesso del bene protratto nel tempo che produce, in presenza di determinati requisiti, l’acquisto del diritto.
Dunque il fondamento dell’usucapione si ravvisa nell’esigenza di eliminare le incertezze sull’appartenenza dei beni.
Possono essere usucapiti i beni mobili, mobili registrati, universalità di beni mobili, immobili (come edifici, appartamenti, terreni).
Non possono invece essere oggetto di usucapione i beni appartenenti al patrimonio dello Stato e i beni demaniali.
Per poter usucapire un bene è necessario il suo possesso da parte di chi non è titolare del diritto corrispondente per un periodo di tempo previsto dalla legge, in ragione della natura del bene posseduto.
Chi possiede il bene deve esercitare inequivocabilmente e, quindi, concretamente un potere "di fatto" sulla cosa (come ad esempio il pagamento di tributi, dei lavori di restauro dell’immobile, ecc.) corrispondente a quello del proprietario.
E’ fondamentale che la "signoria" sulla cosa da usucapire sia esercitata in modo continuo e senza interruzione. Il possesso è continuato se la signoria sulla cosa da usucapire si concretizza in modo permanente. Tuttavia per continuità non si intende il compiere continuamente atti di godimento in quanto è semplicemente sufficiente che il possessore sia in grado di compiere atti di signoria ogni volta che lo voglia.
Un potere di fatto sulla cosa attuato per mera tolleranza, spirito di condiscendenza, ragioni di amicizia e di buon vicinato esclude l’usucapione anche se vi è la presenza degli altri requisiti del possesso.
Il possesso utile ai fini della decorrenza dell’usucapione non deve essere acquistato con violenza, sia essa morale che fisica, o con clandestinità cioè in modo non visibile o occulto. L’usucapione, infatti, inizia a decorrere solo dal momento in cui si pone fine alla violenza o alla clandestinità.
Ulteriore requisito del possesso è la sua inequivocità, con ciò intendendo che il possesso deve esplicarsi in un comportamento che coincida in modo certo e non dubbio all’esercizio del diritto di proprietà o di un altro diritto reale.
Deve trattarsi insomma di un possesso continuo, pacifico, pubblico e non equivoco.
In relazione alla durata del possesso si distinguono: l’usucapione ordinaria, quella abbreviata e l’usucapione di beni mobili.
Per l’usucapione ordinaria è necessario un possesso continuato di venti anni per i beni immobili e le universalità di mobili; dieci anni per i beni mobili registrati.
L’usucapione abbreviata, che richiede oltre ai requisiti generali sopra menzionati anche la buona fede, un titolo valido ed idoneo al trasferimento della proprietà e la trascrizione del titolo stesso (è dalla trascrizione che decorre il tempo necessario per usucapire), prevede una durata del possesso di dieci anni per i beni immobili e le universalità di mobili; di tre anni per i beni mobili registrati.
Per usucapire un bene mobile è essenziale la sussistenza della buona fede nonché di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà. In questo caso l’acquisto della proprietà è immediato. La mancanza del titolo idoneo produce l’acquisto della proprietà in virtù del possesso continuato per dieci anni qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se, infine, il possesso è acquistato in mala fede l’usucapione si compie con il decorso di venti anni.

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di Avv. Assunta Muti

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