Valori delle quote nel condominio
Devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio
La tematica della determinazione del valore delle quote da attribuire a ciascun condomino è una tematica fondamentale: si pensi alle numerose conseguenze che la legge fa scaturire da tale valore ad esempio alle conseguenze previste dall'art. 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese di manutenzione delle cose e dei servizi comuni il cui onere di contribuzione viene addossato per legge a ciascun condomino in proporzione al valore della propria quota.
Per quanto concerne la determinazione di tale valore, occorre riferirsi all'art. 68 disp. att. c.c. a norma del quale i valori dei piani o ndelle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Sempre all'art. 68 disp. att. c.c. viene inoltre specificato che nel procedimento teso ad eccertare tali valori, non deve tenersi conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano. E' consentito inoltre ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., operare una modifica di tali valori ove tali valori risultino frutto di un errore nel procedimento teso ad accertarli, oppure nel caso in cui per fatti sopravvenuti in ordine alla costituzione della tabella millesimale, risulti alterato l'originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
E' consentito inoltre ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. operare una modifica di tali valori non solo nel caso in cui risultino frutto di errore nel procedimento diretto ad accertarli ma anche nel caso in cui vi sia una palese incongruenza nel calcolo e nella elaborazione degli stessi. A tal proposito il legislatore con tali disposizioni è intervenuto proprio per porre fine ad una disputa avvenuta in passato, e cioè se nel calcolo del valore millesimale di un piano o di una porzione di piano dovessero computarsi o meno anche eventuali lavori di miglioramento estetico disposti dal relativo proprietario. A tal riguardo la legge ex art. 68 ultimo comma disp. att. c.c. ha inteso chiarire che il valore dei piani è calcolato tenendo conto solo della struttura di ciascuno di essi. Il problema che si pone in merito alle tabelle millesimali riguarda il procedimento di formazione e di modificazione delle stesse, nonchè l'individuazione di soggetti legittimati a questo. In tale occasione la Suprema Corte ha ribadito il concetto che le tabelle millesimali devono essere approvate da tutti i condomini non ritenendo sufficiente la loro approvazione da parte dell'assemblea dei condomini che delibera a maggioranza. In effetti la soluzione proposta e stabilita dalla Suprema Corte si giustifica tenendo presente che nel procedimento di determinazione del valore delle quote si va ad incidere sul diritto di proprietà dei singoli condomini ed è ovvio che il relativo potere possa essere riconosciuto solo ed esclusivamente a tutti gli interessati.
Per quanto concerne la determinazione di tale valore, occorre riferirsi all'art. 68 disp. att. c.c. a norma del quale i valori dei piani o ndelle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Sempre all'art. 68 disp. att. c.c. viene inoltre specificato che nel procedimento teso ad eccertare tali valori, non deve tenersi conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano. E' consentito inoltre ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., operare una modifica di tali valori ove tali valori risultino frutto di un errore nel procedimento teso ad accertarli, oppure nel caso in cui per fatti sopravvenuti in ordine alla costituzione della tabella millesimale, risulti alterato l'originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
E' consentito inoltre ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. operare una modifica di tali valori non solo nel caso in cui risultino frutto di errore nel procedimento diretto ad accertarli ma anche nel caso in cui vi sia una palese incongruenza nel calcolo e nella elaborazione degli stessi. A tal proposito il legislatore con tali disposizioni è intervenuto proprio per porre fine ad una disputa avvenuta in passato, e cioè se nel calcolo del valore millesimale di un piano o di una porzione di piano dovessero computarsi o meno anche eventuali lavori di miglioramento estetico disposti dal relativo proprietario. A tal riguardo la legge ex art. 68 ultimo comma disp. att. c.c. ha inteso chiarire che il valore dei piani è calcolato tenendo conto solo della struttura di ciascuno di essi. Il problema che si pone in merito alle tabelle millesimali riguarda il procedimento di formazione e di modificazione delle stesse, nonchè l'individuazione di soggetti legittimati a questo. In tale occasione la Suprema Corte ha ribadito il concetto che le tabelle millesimali devono essere approvate da tutti i condomini non ritenendo sufficiente la loro approvazione da parte dell'assemblea dei condomini che delibera a maggioranza. In effetti la soluzione proposta e stabilita dalla Suprema Corte si giustifica tenendo presente che nel procedimento di determinazione del valore delle quote si va ad incidere sul diritto di proprietà dei singoli condomini ed è ovvio che il relativo potere possa essere riconosciuto solo ed esclusivamente a tutti gli interessati.
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