Come valorizzare una casa da vendere

Oggi più che in passato, è necessario ottimizzare le risorse immobiliari di ciascuno di noi, sia che si tratti di immobili dove si risiede, di beni messi a resa o di immobili che si intende porre in vendita.

In questo articolo ci occuperemo di quest’ultimo aspetto e cioè la valorizzazione dei propri beni che si intende vendere al miglior prezzo e nel più breve tempo possibile.

La situazione del mercato immobiliare come ben noto, vede una grande offerta di immobili di svariato prezzo, dimensioni e tipologia ed una domanda molto contenuta se paragonata all’offerta.

Ci troviamo ogni giorno di fronte a proposte immobiliari di ogni genere, avanzate per tramite di agenzie immobiliari, più o meno organizzate, siti web (immobiliare.it, ecc.), tribunali, ecc.

In una situazione di questo tipo non è facile vendere un immobile, principalmente per 2 motivi:
1. La grande differenza tra domanda ed offerta;
2. L’incertezza del compratore generata dalla varia e vasta offerta. Chi deve investire le proprie risorse economiche (talvolta i risparmi di una vita), cerca di farlo in modo da ridurre al minimo i rischi traendone il maggior beneficio possibile.

La valutazione del beneficio può essere determinata in vari modi e cambia in base all’utilizzo a quale è destinato il bene da acquistare. Il compratore che cerca una casa dove abitare con la propria famiglia, darà molta importanza alla grandezza dell’abitazione, alla presenza di un giardino (se presenti animali domestici), al numero delle stanze ed alla distanza dai propri punti di interesse, quali per es. il centro cittadino, la scuola per i figli, i parchi verdi, i centri commerciali, ecc.

Diversamente chi cerca una seconda casa dove passare le proprie vacanze, darà molta importanza alla distanza dalla spiaggia (se al mare), dagli impianti di risalita (se in montagna), la collocazione per la praticità di essere raggiunto in periodi di alta stagione, la possibilità di gestione dello stesso dalla propria abitazione, ecc.

I rischi da valutare in sede di acquisto, variano caso per caso in dipendenza dei seguenti fattori: soggetto venditore se privato, società o addirittura acquisto fatto presso il tribunale, eventuali gravami presenti sull’immobile, eventuali opere di manutenzione necessarie (quindi costi e tempi occorrenti per poter usufruire del bene).

Ogni immobile ha proprie caratteristiche alcune delle quali ne aumentano il valore e ne facilitano la commerciabilità, altri che lo deprezzano e ne ostacolano la vendita.
La valorizzazione di un immobile parte dall’analisi delle sue caratteristiche, del contesto dove è inserito, del suo stato di manutenzione, dall’individuazione dei potenziali acquirenti e da ciò che stanno cercando, oltre a valutare se ed in che modo è possibile allargare la cerchia di questi ultimi.

Un classico esempio di valorizzazione di un immobile è rappresentato da un’abitazione da ristrutturare, magari in una posizione poco facile da raggiungere per i mezzi necessari per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Le domande che tutti i potenziali acquirenti si porranno ed il motivo che probabilmente ne ostacola la vendita, sono i costi ed i tempi di realizzazione dei lavori. In questo caso predisponendo un progetto di massima, richiedere ad alcune ditte del settore dei preventivi e mostrare agli interessati il progetto dei lavori ed i costi per realizzarli.    

E’ scontato che nelle opere edili, soprattutto nella ristrutturazione di vecchi fabbricati, ci sono diverse variabili che incidono su costi e tempi di realizzazione, però è altrettanto vero che un progetto dei lavori rendono una trattativa molto più chiara e probabilmente più facile da concludere con la vendita dell’immobile.

Un altro esempio estremamente efficace per chiarire il concetto di valorizzazione è quanto accaduto ad un mio cliente pochi mesi fa. Lui aveva un magazzino in una zona densamente costruita (con prevalenza di fabbricati uso civile abitazione), con un accesso stretto e senza spazi esterni, fatta eccezione per una piccola area in corrispondenza dell’accesso dalla suddetta stradina.

Non era stata avanzata nessuna offerta per l’acquisto dell’immobile in quanto la mancanza di piazzale e la viabilità di accesso molto stretta, ne impedisce di fatto l’utilizzo come magazzino ed il P.R.G.C. non permetteva il cambio di destinazione a civile abitazione.

Dopo aver visionato l’immobile ed il contesto di inserimento oltre alle richieste presenti sul mercato per quella zona, non era emerso niente di particolare in quanto la richiesta verteva quasi per la totalità su piccole abitazioni.

E’ stato con i successivi sopralluoghi che è emersa la soluzione e cioè frazionare l’immobile ricavando al suo interno dei box auto. Infatti l’edificato circostante creatosi nel corso degli anni in modo disomogeneo, senza una visione organica di insieme era privo in gran parte (come il mostro magazzino) di idonei spazi esterni e di posti auto.

E’ stata quindi studiata una divisione del fabbricato e proposto ai confinanti l’acquisto di un box auto chiuso realizzato all’interno del capannone. In sostanza il problema del nostro immobile era lo stesso degli immobili confinanti e cioè la mancanza di uno spazio esterno alla propria abitazione.

Nell’arco di poche settimane l’immobile è stato venduto ad una cifra più che congrua.

In sintesi per valorizzare un immobile è necessario capire il potenziale in esso raccolto che talvolta può essere costituito da un “difetto” , che letto con la chiave giusta ne può diventare l’elemento principale che ne favorisce la vendita.