Valutare gli immobili destinati a RSA (2a parte)


Analisi dei ricavi possibili. Struttura dei costi. Canone locatizio sostenibile e relativa incidenza sul fatturato. Saggio capitalizzazione del saggio
Valutare gli immobili destinati a RSA (2a parte)
Occorre analizzare quali siano i ricavi conseguibili ed i costi necessari per la gestione delle Residenze Socio Assistenziali (R.S.A.) per anziani.
In genere la gestione viene affidata ad una Società. Quest’ultima può subappaltare in tutto o in parte le attività gestionali e quelle collaterali (bar, mensa, giornali, etc.).

In relazione alle caratteristiche costruttive, all’impiantistica ed alle dotazioni del compendio, sarà possibile applicare le tariffe correttamente praticate in strutture consimili parimenti ubicate. Per l’assistenza agli anziani è erogato un contributo da parte della Regione riguardante solo la parte sanitaria dell’assistenza (IVA esente in quanto si tratta di prestazioni sanitarie).
Le contribuzioni risultano in genere differenziate per:
- non autosufficienti totali (N.A.T.) e non autosufficiente parziali (N.A.P.);
- malati di Alzheimer (ALZ);
- ospiti del C.D.I. e dei Mini Alloggi Assistiti per i quali non è previsto alcun tipo di contributo, in quanto l’attività è prevalentemente alberghiera e dovrebbe riguardare persone autosufficienti.

Va precisato che i contributi regionali vengono erogati solo dopo attenti controlli sul tipo di gestione, sul livello e qualità dell’assistenza agli ospiti, espressa in disponibilità di personale generico, di medici, di personale infermieristico, dotazioni impiantistiche e varie altre voci.
I ricavi sono costituiti dalle rette (giornaliere o mensili) praticate, differenziate in relazione alla tipologia dell'ospite.
Non si considerano i ricavi di prestazioni accessorie (TV in camera, bar, cantina, barbiere/parrucchiere, giornali, gabinetto dentistico) che possono essere subappaltati con un margine per il concedente.
La struttura dei costi di tali attività è statisticamente articolata come segue (in percentuale rispetto al fatturato):
costo complessivo della gestione socio-assistenziale (che può essere
anche parzialmente terziarizzata): 43,1%
costo dell’attività di direzione sanitaria e scientifica degli organi
sociali e spese societarie: 2,3%
costo del personale direttamente dipendente (amministrativi): 3,1%
costo delle assicurazioni: 0,5%
costo del leasing degli arredi ed attrezzature: 4,6%
costo delle manutenzioni ordinarie: 1,1%
costo degli alimentari e dei materiali: 6,2%
costi delle utenze (riscaldamento, raffrescamento, energia, telefono,
acqua, gas): 3,8%
costi per farmaci ed ausili per incontinenti: 1,9%
oneri finanziari: 1,4%
costi della locazione della struttura immobiliare convenzionata con l’A.S.L.: 18,9÷21,9%
utile del gestore (al lordo delle imposte): 13,1÷10,1%
Nel "costo della gestione" si annoverano:
costi di gestione propriamente detti;
costi dei servizi subappaltati (pulizie, lavanderia, mensa, bar, etc.);
le risorse da destinare alle attività di marketing.
Tra le voci di costo per la "gestione propriamente detta" occorre annoverare:
quello del personale addetto all’assistenza diretta degli ospiti;
il costo di altro personale ausiliario;
il costo di altri servizi.
Per le altre voci relative a:
materiale sanitario;
costo dei servizi alberghieri;
costi generali
sono state individuate specifiche percentuali.

Sulla base di quanto precede il canone locatizio che il gestore potrà corrispondere al proprietario della struttura si attesta fra il 18,9%÷21,9% sul fatturato e in media il 20,4%.
Per reperire il valore della struttura, comprensiva dei mobili, arredi e corredi, impianti (anche sanitari), non assunti in leasing, si dovrà procedere alla capitalizzazione del canone locatizio, da effettuarsi non già al saggio immobiliare corrente per gli immobili terziari e produttivi, bensì ad un saggio commisurato alle caratteristiche della struttura, della necessità di un continuo adeguamento della stessa alle normative ed anche di una certa fluttuazione del mercato, che potrebbe essere condizionato dal proliferare di iniziative consimili. In considerazione di quanto sopra si ritiene che il saggio di capitalizzazione congruo possa attestarsi fra l’8,00 e l’8,50%.
Con tale operazione si ottiene il valore capitale della struttura compresi i corredi, arredi, mobilio ed apparecchiature non assunti in leasing.

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di Giovanni Turola

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