Vendita coattiva di immobile e prezzo “ingiusto”


Procedura esecutiva immobiliare: ingiusto prezzo di vendita, sospensione, nuovi oneri informativi del debitore (Corte di Cassazione sent. 18451/2015)
Vendita coattiva di immobile e prezzo “ingiusto”
Pare utile commentare brevemente la sentenza n. 18451 del 21.9.2015 della III sezione civile della Corte di Cassazione poiché risolve un dibattito afferente le condizioni per la sospensione della vendita coattiva di immobile ex art. 586 c.p.c. (modellato sull’art. 108 della Legge Fallimentare, parimenti previsto dall’ordinamento ai fini della lotta alla criminalità, secondo i principi di trasparenza e buon andamento dell’attività amministrativa).
E’ noto come, in sede di espropriazione forzata, visti anche gli artt. 568 e 571 c.p.c., il prezzo di aggiudicazione del bene immobile raramente possa raggiungere i valori di mercato ma, è stato stabilito, anche ove esso venga ritenuto inadeguato o vile, non per questo potrà essere considerato "ingiusto" ai fini della sospensione de qua.
La Corte precisa che il prezzo da valutarsi giusto sarà quello "processualmente" tale e, viceversa "ingiusto" solo quello relativo ad una procedura di aggiudicazione interessata da "interferenze illegittime", "fattori devianti", "fatti fraudolenti".
Diversamente, se si dovessero rinnovare atti esecutivi già compiuti solo sulla base del fatto che il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello di mercato, si avrebbe un notevole aggravio di costi della procedura esecutiva, consentendo ingiuste "possibili manovre dilatorie poste in atto dal debitore o da altri interessati" .
Con la pronuncia in oggetto la Suprema Corte corregge l’orientamento previgente secondo cui era possibile prospettare tardivamente al Giudice dell’Esecuzione fatti che avrebbero inciso sulla non corretta determinazione del prezzo e sopraggiunti dopo l’ordinanza di vendita, chiedendo la revoca dell’aggiudicazione, a danno di chi aveva acquistato l’immobile confidando in un provvedimento dell’autorità giudiziaria.
Ora, invece, correttamente, si prevede che il debitore abbia l’onere di evidenziare circostanze sopravvenute dopo l’ordinanza di vendita che avrebbero potuto incidere positivamente sul prezzo di vendita oppure fatti fraudolenti che hanno condotto a un prezzo inadeguato, non appena ne venga a conoscenza e, comunque, prima dell’aggiudicazione.
Se poi detti fatti fraudolenti dovessero accadere successivamente all’aggiudicazione, essi potrebbero essere fatti valere dal debitore provando non solo la frode ma anche quando siano stati scoperti.

Rimane inteso che la sospensione in discorso può essere disposta a patto che vengano dimostrati fatti criminali che abbiano inficiato il procedimento esecutivo e fatti noti ad una parte prima dell’aggiudicazione ma sollevati successivamente, purché vi sia il consenso delle altre parti.

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di avv. Tania Mancini

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