Vendita immobiliare e normativa urbanistica


E’ valida la compravendita di un immobile non in regola con la normativa urbanistica?
Vendita immobiliare e normativa urbanistica
Un caso non infrequente e, dunque, di interesse diffuso, potrebbe essere proprio quello oggetto della pronuncia della Suprema Corte del 05.12.2014 n° 25811, confermativa dell’indirizzo già in precedenza affermato con la sentenza n° 23591/2013: una compravendita di immobile che presentava irregolarità sostanziali dal punto di vista urbanistico, ma che sotto il profilo formale rispettava le indicazioni previste dalla legge.

Sino alla pronuncia del 2013, la tesi costantemente sostenuta dalla Suprema Corte, criticata da una parte della dottrina, era quella della cd. nullità formale, in base alla quale il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell’atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell’inadempimento contrattuale (Cass. Civ. 24 marzo 2004 n. 5898, 19 dicembre 2006 n. 27129, 22 novembre 2012 n. 20714). Nell’ambito dei rapporti contrattuali, tuttavia, le parti possono disciplinare la questione anche rinunciando a far valere ipotesi di inadempimento (risarcimento dei danni, risoluzione del contratto, etc.).

La sentenza in commento sposa la tesi della cd. nullità sostanziale, in base alla quale, anche in caso di rispetto formale della normativa (estremi licenza urbanistica, istanza di concessione in sanatoria, ricevuta pagamento delle prime due rate della tassa di oblazione), la compravendita di un immobile che presenta una qualsivoglia irregolarità urbanistica è comunque nulla, a prescindere dalla rilevanza dell’abuso.

Come è agevole comprendere, anche a chi non opera quotidianamente con la legge e con la sua interpretazione, l’esistenza di due tesi così diverse sostenute pur sempre dalla stessa Suprema Corte genera forti dubbi nei traffici commerciali in questione, oltre che negli operatori del diritto, i quali sono in attesa di un intervento risolutivo (si spera) delle Sezioni Unite.

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di Avv. Fabio Tamma

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