Quali sono i documenti da verificare prima di una compravendita?

Ci siamo! Hai cercato per mesi la casa che fa per te e finalmente l’hai trovata! Hai fatto decine di visite, ti piace il fabbricato, il numero di locali, la posizione, la luminosità e decidi di fare una proposta per l’acquisto.

Ma cosa devi verificare prima della compravendita?

Il più delle volte puoi avvalerti di un mediatore, come ad esempio un agente immobiliare, che svolgerà in tutto o in parte le ricerche e che, in caso di problematiche, saprà indirizzarti al giusto professionista.

I primi tre documenti fondamentali da dover richiedere alla parte venditrice sono: la planimetria catastale, la visura catastale e la documentazione edilizia/urbanistica.

Le due cose (conformità catastale e urbanistica) sono ben distinte e non vanno confuse.

Mentre la verifica dal punto di vista catastale è abbastanza semplice quella edilizio/urbanistica è più complessa, pertanto è bene affidarsi ad un tecnico di fiducia che si occuperà di un “accesso agli atti” presso il Comune per reperire la documentazione e fare le opportune verifiche.

Partiamo dalla verifica della planimetria catastale. Questa, raffigura la pianta dell’appartamento: controlliamo, quindi, il numero dei locali, il nome che è inserito all’interno delle stanze (soprattutto cucina e bagno), il numero di finestre, la presenza di terrazze, se vi sono cantine o soffitte di pertinenza oltre che l’indirizzo e il livello di piano.

In questo tipo di planimetria è normale che non siano riportate le misure interne; troveremo, invece, solo il riferimento dell’altezza dei locali.

Dobbiamo, quindi, verificare che tutti questi dati corrispondano con quanto abbiamo visionato al momento del sopralluogo in casa, controllando che non vi siano difformità, anche solo nelle partizioni interne. Se la planimetria che ci viene fornita non dovesse essere conforme allo stato attuale, sarà necessario un aggiornamento della stessa prima del rogito; questa operazione sarà eseguita da un tecnico abilitato e i costi, tendenzialmente, sono a carico del venditore.

La planimetria catastale riporta alcuni dati di riferimento indicati in alto a destra come: foglio, particella e subalterno, fondamentali per identificare l’immobile.

Oltre alla planimetria, il catasto ci permette di conoscere altri dati attraverso una visura storica per immobile, come ad esempio se sono stati eseguiti degli interventi di ristrutturazione, frazionamento ecc., oltre che i nominativi delle varie proprietà che si sono succedute e come è giunto fino a noi l’immobile (compravendite, testamenti, ecc).

Molti di voi si staranno chiedendo perché è così importante che in catasto vi siano i dati corretti. Innanzitutto, perché il catasto fa parte dell’Agenzia delle Entrate, per cui in base alla metratura e/o al numero di vani, viene determinata la rendita dell’immobile su cui vengono calcolate le imposte, per cui è fondamentale che i dati siano sempre corretti ed aggiornati.

Per quanto riguarda, invece, la conformità edilizia dell’immobile, bisogna fare riferimento ai progetti presenti nell’archivio del Comune della città che possono non corrispondere alla situazione rilevata a catasto.

Pertanto è necessario richiedere un “accesso agli atti” all’ufficio edilizia del Comune, dove possiamo reperire le concessioni edilizie relative alla costruzione, licenze, condoni, permessi di costruire, SCIA o CILA e reperire il certificato di agibilità/abitabilità. Va specificato, che l’accesso agli atti va richiesto a nome o su delega dell’attuale proprietario dell’immobile.

Per meglio chiarire le differenze tra conformità catastale ed edilizia/urbanistica prendiamo ad esempio una casa a schiera, dove sul retro del fabbricato è stato costruito un piccolo ampliamento in muratura per ricavare un ripostiglio. Questo è riportato sulla planimetria catastale, ma in Comune non risulta e non vi sono neppure sanatorie o condoni in merito.
In questo caso, l’ampliamento è da considerarsi abusivo e, se per il regolamento edilizio vigente non è sanabile, andrà demolito.

Questo ovviamente è un esempio, ma può capitare la stessa situazione anche per verande, tettoie, soppalchi o anche per la semplice distribuzione interna.

Il mio consiglio è quello di avvalersi di un architetto affinché svolga queste verifiche sia dal punto di vista catastale che urbanistico sin da subito, soprattutto se è in previsione anche una futura ristrutturazione.

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