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Verifiche preliminari alla vendita di un immobile


Ecco le linee guida generali e attuali per tutti gli utenti che hanno deciso o sono in procinto di mettere in vendita un immobile di proprietà
Verifiche preliminari alla vendita di un immobile

Il notaio, in sede di stipula di un atto di compravendita, si basa sulla relazione tecnica redatta da un professionista (geometra, ingegnere, architetto, ecc…) e sulle verifiche presso la competente conservatoria dei registri immobiliari che esso stesso svolge dal suo studio.

Negli ultimi anni sono state promulgate alcune leggi finalizzate ad evidenziare l’aspetto riguardante le prestazioni energetiche degli edifici e la corretta rappresentazione ed identificazione catastale.

E’, infatti, obbligatorio riportare nell’atto:
- la classe energetica del fabbricato compravenduto qualunque sia la sua destinazione e anche se privo di impianti;
- la dichiarazione delle conformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi e la corretta intestazione in visura.

In riferimento all’aspetto energetico, sono addirittura previste alcune sanzioni per quelle agenzie che facciano pubblicità di immobili non dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).

Quanto sopra è previsto dalla legge e, naturalmente, deve essere osservato, ma non assolve assolutamente gli adempimenti da svolgere per chi voglia mettere in vendita un immobile.

Generalmente, la prima cosa che si fa quando si vuole vendere un immobile è rivolgersi a una agenzia immobiliare che tratta immobili nella zona in oggetto per fare una stima del bene e, quindi, farlo pubblicizzare.

L’agenzia effettua un sopralluogo, fa delle foto, compila una scheda con alcune informazioni sull’immobile, chiede (se presente) copia dell’atto di acquisto, una visura, la planimetria e l’A.P.E.

A questo punto l’immobile viene pubblicizzato.

Nell’arco di un tempo più o meno lungo (in dipendenza di diversi fattori, tra cui prezzo richiesto, tipologia o localizzazione dell’immobile, condizioni di manutenzione, consistenza della offerta e della domanda per immobili simili, ecc…) si presenterà un potenziale acquirente per trattare l’immobile.

A questo punto, si farà una proposta di acquisto con validità di 15/20 gg subordinata alle verifiche di conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile, consistenti in:
- rilievo dell’immobile;
- reperimento dei titoli edilizi;
- reperimento, se non già presente, del titolo di provenienza (atto di compravendita, donazione, divisione) o successione;
- estrazione, se non presente, delle planimetria catastale aggiornata e delle visure;
- confronto dello stato dei luoghi con i documenti intrecciati.

A questo punto si aprono due scenari:
•    il primo che prevede la conformità dell’immobile con i documenti;
•    il secondo che vede rilevate alcune difformità da sanare.

Nella prima ipotesi, attivandosi celermente dopo la sottoscrizione della proposta, si arriverà alla firma dell’atto in breve tempo.

Nella seconda ipotesi inizierà un percorso tecnico amministrativo che coinvolgerà il Comune e gli enti preposti alla tutela di un eventuale vincolo a cui è assoggettata l’area.

A questo punto il problema diventano i tempi dovuti agli adempimenti necessari a regolarizzare l’immobile, non svolti preliminarmente o contestualmente alla messa in vendita dell’immobile.

Facciamo un esempio: unità immobiliare tipologia bifamiliare posta entro il chilometro dal mare e soggetta per questo alla norma paesaggistica D lgs 42/2004.

In sede di rilievo si riscontrano difformità sul prospetto dovute alla posizione di alcune finestre, alla larghezza di un balcone, piuttosto che della gronda, ecc.

Si procederà alla redazione della documentazione per gli Accertamenti di Compatibilità Paesaggistica (A.C.P) tra cui, tavole grafiche, relazione, procura per invio telematico, estratti cartografici, caricamento della domanda nel portale, con un tempo stimato di circa 20/30 giorni.

L’ufficio riceve la domanda, istruisce la pratica e la inoltra alla soprintendenza (20/30 gg).

La soprintendenza ha 90 gg di tempo per esprimere il parere.

Una volta ricevuto il parere favorevole, il Comune richiede una perizia per la determinazione della sanzione; dopo di che, previo pagamento della stessa, rilascia l’A.C.P., con un tempo stimabile in circa 30/45 gg.

A questo punto si presenta istanza per il rilascio della sanatoria edilizia a seguito della quale il Comune ha 30 giorni di tempo per richiedere eventuali integrazioni, generalmente 60 gg per presentarle ed altri 30gg per il rilascio della sentenza.

In sintesi, nell’ipotesi in cui in sede di verifica si riscontrino delle difformità sull’immobile, trascorreranno circa 8/9 mesi prima di poter procedere alla sottoscrizione del rogito.

I tempi così lunghi, a volte, sono la causa del fallimento di una trattativa e, di sicuro, generano un ritardo importante alla conclusione dell’operazione immobiliare a danno di tutte le parti coinvolte.

Tante volte si sente dire che il proprio immobile è conforme ai progetti in quanto è stato comprato con un atto notarile.

E’ opportuno precisare che in sede di atto, il notaio certifica ed ufficializza le dichiarazioni rese dalla parte venditrice inerenti le condizioni dell’immobile, il quale resta il solo responsabile delle validità delle stesse.

E’ fondamentale, quindi, prima di mettere in vendita un immobile, nell’interesse di tutte le parti coinvolte (sia venditore che acquirente), procedere alle seguenti indagini:
•    rilievo dell’immobile (lotto di pertinenza, posizione fabbricato, volume, superfici, altezze, distanze da confini e fabbricati;
•    ricerca dell’atto per rilevare eventuali donazioni nel ventennio (possono creare problemi se l’acquirente deve chiedere un mutuo per l’acquisto), servitù, patti particolari in sede di stipula che possono incidere sulla futura vendita;
•    ricerca presso l’archivio comunale di vecchi titoli edilizi (in alcuni comuni può essere un opzione che richiede diverse settimane);
•    indagine per rilevare l’eventuale presenza di vincoli;
•    reperimento planimetria catastale e visure;
•    A.P.E.

Acquisiti i documenti e le informazioni di sopra saremo in grado di sapere con molto anticipo se prima del rogito sarà necessario attivare eventuali procedure di sanatoria, evitando il rischio di perdere potenziali acquirenti per i tempi biblici della burocrazia italiana.

Infine, ci tengo a sottolineare un aspetto che definirei quantomeno grottesco e, cioè, che in Italia è punita con sanzioni la pubblicità senza A.P.E, mentre non sono previste sanzioni per la pubblicità di immobili abusivi.

Evidentemente, è ritenuto più importante sapere quanta energia serve per riscaldare un immobile rispetto alla sua legittimità.

 

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