Verifiche prima delle compravendite


Due diligence
Verifiche prima delle compravendite
Pensiamo utile ribadire l'importanza della DUE DILIGENCE per i promissori acquirenti di una unità immobiliare, ma anche per gli stessi venditori, prima di proporre in vendita i loro immobili.
La Due Diligence dovrebbe infatti essere indispensabile, sia nel caso dell'acquisto che in quello della vendita, per evitare 'spiacevoli' sorprese e per ben calibrare il valore dell'immobile che si intende acquistare oppure vendere considerando il reale stato dell'immobile, dal punto di vista amministrativo e tecnico, valutando l'influenza di uno stato eccellente, ovvero carente di legittimazioni giuridiche od urbanistiche, oppure tecniche.
La verifica della diligenza dovuta (Due Diligence) nelle compravendite è una delle prestazioni che il mio studio offre, per ottimizzare tali operazioni, per evitare che i venditori incontrino imprevisti ostacoli nelle vendite e gli acquirenti possano essere 'vittime', in fase di preliminare o di rogito, di acquisti valutati superficialmente.
E' bene evitare rischi di rivalse o azioni legali per i venditori, ovvero rischi di acquisti di immobili non legittimati dal punto di vista urbanistico o che si trovino in situazioni abusive, oppure con problematiche statiche o tecniche, con i conseguenti costi imprevisti al momento dell'acquisto.
Tutto ciò al di là delle verifiche notarili che pretendono la legittimità giuridica della provenienza e la coerenza catastale con l'attualità.
L'INCARICO DI 'DUE DILIGENCE' consiste sinteticamente nella verifica dei seguenti aspetti:
1. Esame della validità della documentazione disponibile e l'accertamento e l'acquisizione di quella mancante o carente: atti di provenienza, storia catastale, regolamenti condominiali, procedure giudiziarie attuali o pregresse coinvolgenti la unità immobiliare oggetto della compravendita e/o il condominio.
2. Sopralluogo dell'unità immobiliare, per accertarne la effettiva consistenza e la coerenza dello stato attuale dei luoghi, raffrontato alle planimetrie catastali e al progetto originario depositato presso l'amministrazione comunale, quest'ultimo costituendo l'effettivo 'ante operam', salvo concessioni in sanatoria o altri presupposti, cui fare riferimento per le verifiche e per le eventuali procedure di regolarizzazione urbanistica, che, in genere, sono la C.I.LA. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), oppure la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività), ovvero le altre procedure dovute sulla base delle modifiche riscontrate e da legittimare.
3. Un'opportuna verifica potrà essere effettuata, seppure di massima, sullo stato del fabbricato cui afferiscono le singole unità immobiliari, per valutarne lo stato di manutenzione ed in modo da riscontrare la sussistenza delle certificazioni cui eventualmente soggetto, per esempio la certificazione di prevenzione incendi, o la esistenza di vincoli locali o statali, tutti dati che potrebbero rivelarsi importanti per le eventuali modifiche dopo l'acquisto e per la stessa considerazione del prezzo di compravendita.
4. Ulteriore verifica sarà quella relativa alla titolarità della proprietà del venditore, con l'acquisizione dei dati necessari per escludere, ovvero per considerare, pesi e vincoli a carico dell'unità immobiliare.
5. Oltre l'analisi storica servirà l'accertamento della destinazione urbanistica, della presenza di richieste o concessioni di sanatoria edilizia, le eventuali convenzioni comunali al momento della originaria licenza edilizia o concessione, la certificazione di agibilità del fabbricato e/o dell'unità immobiliare.
6. Indispensabile, per verificare le potenzialità del bene, sarà la relazione sui limiti dettati dalle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore, in merito a eventuali futuri accorpamenti, frazionamenti, diverse destinazioni d'uso, ecc.
7. Alla luce degli accertamenti fatti, si potrà provvedere alla stima dei costi preventivabili per gli accertamenti e quelli di fattibilità rispetto ai 'desiderata' del committente.
Sarà peraltro sempre opportuno predisporsi con il congruo anticipo per l'incarico delle verifiche, poiché alcune di esse devono considerare i tempi di riscontro da parte delle amministrazioni competenti, alle quali il tecnico deve giocoforza riferirsi.

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di Arch. Luciano De Luca

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