Visure ipotecarie nelle compravendite, un’indagine importante

Quando una persona si accinge ad acquistare un immobile, una delle doverose ricerche da compiere per evitare brutte sorprese in fase di compravendita è certamente la visura ipotecaria sul soggetto titolare di un diritto sull’immobile. Attraverso un’apposita indagine sul soggetto avente diritti sull’immobile oggetto di interesse, è possibile sapere se vi siano gravami (ipoteche e pregiudizievoli) presenti in Conservatoria.

Le ispezioni espletate conoscendo i dati anagrafici di un soggetto avvengono interrogando la Conservatoria dei Registri Immobiliari che, come illustrato nel mio precedente articolo, è un ufficio territoriale in cui tutti gli atti relativi ai beni immobili devono essere depositati entro 30 giorni dalla data dell’atto stesso allo scopo di fornire pubblicità legale e di permettere ai terzi di opporvisi.

Dunque, nel momento in cui si intende acquistare un’abitazione, è consigliabile preliminarmente compiere le ricerche per verificare che non siano state iscritte ipoteche tali da rendere non conveniente l’acquisto.

Sul punto è bene sapere che se l'immobile oggetto di interesse ha subito nel tempo dei cambiamenti dei dati catastali, allora l'ipoteca potrebbe essere stata iscritta sui dati catastali precedenti. Per questo, è preferibile effettuare una visura catastale storica allo scopo di rilevare tutte le variazioni passate e risalire ai dati catastali originari.

Ma cos’è l’ipoteca? E’ un diritto reale di garanzia disciplinato dall'art. 2808 del Codice Civile in base al quale il “creditore ha diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione”.

Ciò significa che il creditore può rivalersi sul bene posto a garanzia attraverso l’ipoteca finché non abbia ricevuto quanto dovuto, sia nei confronti del debitore, sia in quelli di un terzo soggetto acquirente. Grazie all’ipoteca, dunque, il creditore ha un diritto di prelazione (ovvero può esercitare un diritto prima di altri).

Oltre alla prelazione, l’ipoteca concede anche il diritto di seguito, ovvero resta valida finché non si sia estinto il debito, nonostante eventuali cessioni a terzi dell’immobile. Semplificando, se Tizio (il debitore) venda la sua casa a Caio (acquirente), Sempronio (il creditore) potrà rivalersi nei confronti di Caio, nuovo proprietario dell’immobile sul quale grava l’ipoteca. Infatti, l’ipoteca non segue il soggetto debitore, ma l’immobile sul quale è iscritta.

L’ipoteca può essere volontaria e giudiziale. Quella volontaria si costituisce per volontà di una o di entrambe le parti di un rapporto giuridico. Nel caso di una compravendita, si costituisce nel momento in cui l’acquirente richiede un mutuo a una banca per poter ottenere il finanziamento a fronte della costituzione di un’ipoteca a favore dell’istituto bancario. Bisogna sempre ricordarsi, però, che l’ipoteca segue il bene; quindi, finché il debito non sia estinto, la banca potrà espropriare il bene al suo attuale proprietario, che potrebbe essere differente da colui che ha costituito inizialmente l’ipoteca.

L’ipoteca giudiziale, invece, viene disposta dal giudice, attraverso una sentenza, e senza la volontà del debitore allo scopo di condannare quest’ultimo all’adempimento della sua prestazione monetaria nei confronti del creditore.

Nonostante le differenze, le due tipologie di ipoteca hanno delle caratteristiche comuni:

- la specialità: l’ipoteca può essere iscritta soltanto su beni specifici e non sulla generalità del patrimonio; dunque, nel caso della compravendita, devono essere specificatamente indicati i dati catastali dell’immobile oggetto di ipoteca

- l’indivisibilità: l’ipoteca si estende al bene nella sua interezza e non solo su una parte di esso; nel caso di vendita, donazione o successione parziale dell’immobile, è necessario il consenso del creditore, altrimenti l’ipoteca non può essere divisa

- la determinatezza: il valore dell’ipoteca deve essere determinato con precisione, comprensivo di quota capitale e interessi.

Il diritto di ipoteca ha una durata di 20 anni, ma può essere rinnovato dal creditore per ulteriori 20 anni nel caso di mancato pagamento da parte del debitore.

Una volta estinto il debito, l’ipoteca viene cancellata e l’unico modo per saperlo è appunto effettuare una verifica in Conservatoria.

Il mio studio si offre disponibile ad offrire ulteriori informazioni e consulenza in materia.